一直在關(guān)注透明售房網(wǎng)的人會發(fā)現(xiàn)，今年以來很多樓盤里顯示為紅色的限制房源(指開發(fā)企業(yè)不得作為商品房出售的房屋。記者注)開始大量出現(xiàn)，少則幾十套，多則上百套。記者統(tǒng)計了杭州主城區(qū)以及余杭區(qū)在售樓盤，結(jié)果發(fā)現(xiàn)限制房源數(shù)量在50套以上的項(xiàng)目有35個，其中19個項(xiàng)目限制房量超過150套，甚至有2個項(xiàng)目限制房超過1300套。
說起來，商品房限制銷售的原因很多，比如在建工程抵押、被查封或凍結(jié)等，就記者調(diào)查了解的情況看，對最近這些限制房，多數(shù)開發(fā)商給出的解釋是：這些是定向銷售房源，銷售給回遷戶或其他特定對象。而多數(shù)購房者并不認(rèn)同開發(fā)商的這種解釋，在他們看來，限制房源多說明這個樓盤銷控相當(dāng)厲害，打著“囤房待漲”的如意算盤，“黑心”透了。
不可否認(rèn)，確實(shí)有開發(fā)商是這樣打算的，但老板們的心思果真如此單純？你小看他們了！
限制房就是我的“私房錢”
杭州知名綜合體物業(yè)a樓盤，從透明售房網(wǎng)上看該樓盤限制房源將近700套，若以建筑面積來計算，其限制房源體量超過10萬平方米，占了總建筑面積的四分之一強(qiáng)。
采訪中，該樓盤開發(fā)商承認(rèn)，這600多套房子除了一小部分是安置該地塊原居民的回遷房外，另外8萬多平方米是特意保留下來的，市值超過20億元。為什么留那么多房源不賣？“這可是我們的私房錢??！”開發(fā)商直言，因?yàn)轫?xiàng)目的地段非常好，保留這批房源至少有一點(diǎn)好處：“去年開始房產(chǎn)企業(yè)就很難從銀行申請到貸款了，但是我們憑手里這批物業(yè)卻可以獲得貸款，而且貸款條件很好。”
當(dāng)然，這些房子的作用絕不僅僅是抵抗經(jīng)營風(fēng)險時的“保險帶”——房子雖是“死物”卻能來“活錢”。“公司自用的一幢寫字樓，每個月單電費(fèi)就要70萬元，如果再算上水費(fèi)、電話費(fèi)等等，每個月都要支出一大筆現(xiàn)金，這些錢從哪來？就是這批保留下來的物業(yè)的出租費(fèi)用嘛。”他說，當(dāng)暫時沒有新項(xiàng)目可做，沒有收入的時候，這些物業(yè)的租金用來開銷公司正常經(jīng)營的費(fèi)用是完全沒有問題的。
對開發(fā)商來說，保留本身?xiàng)l件優(yōu)越的物業(yè)也是很給企業(yè)“長臉”的。“最近我們在談一個大項(xiàng)目，需要投入的資金量比較大，與合作方談得比較順利，原因之一就是我們在杭州的黃金地段有一個優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，而且這個項(xiàng)目有相當(dāng)部分的產(chǎn)權(quán)仍掌握在自己手里，只要有需要隨時可以抵押變現(xiàn)或貸款。”開發(fā)商甚至不需要真的那么去做，只需要讓對方知道他有能力去做就已足夠。
限制房亦是銷控手段
城北b樓盤近期正在熱銷中。查詢透明售房系統(tǒng)可以發(fā)現(xiàn)，在近期銷售范圍內(nèi)的那幾幢住宅樓中分布著近160套限制房源，而總可售房源也不過500多套，換句話說這批房源中每4套房就有1套被限制銷售。
為什么會有這么多限制房源？該樓盤一內(nèi)部員工告訴記者，這些房源是作為在建工程抵押給銀行了，但只要有客戶想買，可以先簽一份協(xié)議，交了定金，然后公司就去銀行贖回那套房子，過幾天網(wǎng)上就顯示為可售房源，然后再簽銷售合同。
果然隔了兩個星期記者再去透明售房網(wǎng)上查詢該樓盤的房源情況，其中原本全部為限制房源的一個單元，其中四分之一發(fā)生了變化：有5套顯示為已售，另外還有9套顯示為可售。
“物以稀為貴，推出房源太多，如果賣得不好，開發(fā)商面子上就不好看了，像這樣有人買才解禁，買多少放多少，表面上看房源總是很緊俏的。”一位業(yè)內(nèi)人士道出其中奧妙。
限制房去融資，倒手賺差價
與其他樓盤相比，c樓盤的限制房源一點(diǎn)也不多，只有9套。但這9套房子的價值可不低，對這個地段的別墅樓盤來說，9套限制房源的市值至少超過9000萬元。
對該樓盤開發(fā)商的傳言一度甚囂塵上，奇怪的是，不管外面怎么傳從來也沒見開發(fā)商出來辟謠，為什么呢？“人家的小日子舒坦著呢。”一位知情人告訴記者，一年多前這個樓盤之所以不急著賣是因?yàn)槔习灏秧?xiàng)目抵押給銀行了，“套出現(xiàn)金借給另一家開發(fā)商，借、貸利息的差額可不少啊，都是利潤。”也就是說，房子還沒有賣呢，它已經(jīng)開始給老板賺錢了。
不能不說，這個算盤打得精。去年房地產(chǎn)企業(yè)貸款難已經(jīng)非常明顯，包括很多上市房企的公告里都出現(xiàn)了利息率高達(dá)12%、16%、18%的一年期銀行貸款，更多企業(yè)根本申請不到貸款，企業(yè)間以股權(quán)質(zhì)押形式的短期拆借蔚然成風(fēng)，而不為外人所知的民間私下借貸更多。按照當(dāng)時20%~30%的民間借貸年利息率，這么一進(jìn)一出，中間存在的利息差約有2%~18%，甚至更高。