廣州在全國(guó)率先推出限價(jià)房之后再吃“螃蟹”，日前廣州市房管局發(fā)布的《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)施辦法(試行)》向社會(huì)公眾征求意見，該辦法中提出，集體建設(shè)用地可用作保障房建設(shè)。據(jù)了解，這一提法在全國(guó)尚屬首次。
集體土地不能建設(shè)商品房
此前廣東已有關(guān)于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定，不過廣州市在依據(jù)省辦法關(guān)于“集體建設(shè)用地不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)”的有關(guān)規(guī)定，開創(chuàng)性提出了除外條款，即第6條:“通過出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租方式取得的集體建設(shè)用地不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和除保障性住房外的住宅建設(shè)。”
“此舉可能意味著政府將加大保障房建設(shè)力度，并拓寬保障房建設(shè)用地”，該辦法出臺(tái)后，一開發(fā)商對(duì)記者表示。據(jù)了解，近年來廣州加大了保障房建設(shè)步伐，不過由于土地資源稀缺，遇到了缺地的問題。如今政策上允許集體建設(shè)用地建保障房，有可能是為下一步的保障房建設(shè)尋找政策依據(jù)。廣州知名地產(chǎn)專家韓世同表示，集體建設(shè)用地可用作保障房建設(shè)是個(gè)有益的嘗試。他認(rèn)為，目前廣州住宅建設(shè)用地非常緊張，而集體用地，特別是城市中心地帶的用地都不再作為耕地使用，將這些土地用作保障房建設(shè)，相當(dāng)于擴(kuò)大了土地供應(yīng)。記者黃濤
若建經(jīng)適房需解決產(chǎn)權(quán)問題
集體土地用于保障房建設(shè)后，土地產(chǎn)權(quán)如何界定還是個(gè)未知數(shù)，因?yàn)榘凑找?guī)定，集體土地的流轉(zhuǎn)不能改變土地性質(zhì)。業(yè)內(nèi)人士表示，如果集體土地用來建廉租房還可以不涉及產(chǎn)權(quán)問題，但是用來建設(shè) 經(jīng)濟(jì)適用房，則無法規(guī)避產(chǎn)權(quán)。據(jù)了解，經(jīng)濟(jì)適用房雖然是有限產(chǎn)權(quán)，但是與普通商品房一樣也是70年使用年限。如果是以租賃集體土地來開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，按照合同法，最長(zhǎng)租期只能是20年，期滿如何續(xù)期將是一個(gè)新問題。另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房在規(guī)定期限后可以出讓，并且在繳納土地收益等價(jià)款后，可以獲得完全產(chǎn)權(quán)。但這是對(duì)國(guó)有土地而言，對(duì)于集體土地，在目前的政策下，只能是通過將集體土地收歸國(guó)有后才有可能，但是這種方式顯然有悖于利用集體土地建設(shè)保障房的初衷。
不過，業(yè)內(nèi)人士表示這個(gè)問題也不是不能解決，那就是涉及經(jīng)濟(jì)適用房出讓時(shí)，規(guī)定必須由政府來回購(gòu)，回購(gòu)后仍作為經(jīng)濟(jì)適用房來使用，不改變其性質(zhì)。如果這樣，目前的經(jīng)濟(jì)適用房辦法也將修改相關(guān)條款。
城中村改造
不能一拆了之
廣州提出的集體土地可用于保障房建設(shè)，還給目前的城中村改造提供了新思路。因?yàn)槿绻眉w土地開發(fā)保障房，城中村將是鎖定的第一目標(biāo)。而采用這種辦法，既擴(kuò)大了保障房建設(shè)，又解決了城中村改造問題，可謂一舉兩得。據(jù)了解，目前廣州有城中村大大小小130多個(gè)，但是城中村的改造卻步履維艱。目前改造最為成功的還是獵德村，它是以“土地產(chǎn)權(quán)置換開發(fā)商物業(yè)”新模式進(jìn)行改造，有別于以往以政府為主導(dǎo)進(jìn)行的舊城改造模式。
不過，從另一方面來看，如果用城中村建設(shè)保障房，將使得城中村的優(yōu)勢(shì)蕩然無存。雖然城中村有著諸多不足，但對(duì)于本地村民而言，村屋出租為他們帶來了豐厚的利潤(rùn)；對(duì)于居住在這里的外來務(wù)工人員而言，它提供了廉價(jià)的落腳點(diǎn)，從而使“廣州夢(mèng)”成為可能；對(duì)于依附其生存的周邊商圈而言，城中村更是有著“勞動(dòng)力蓄水池”、“倉(cāng)庫(kù)”、“員工宿舍”等多重意義。但是開發(fā)成保障房后，按照規(guī)定只能出租或出售給有廣州戶口的居民。對(duì)于月收入只有千余元的打工者，如何安置他們又要成為一個(gè)問題。他們對(duì)這個(gè)城市的發(fā)展，同樣是作出了重要貢獻(xiàn)的，而且永遠(yuǎn)是不可缺少的。
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