[關(guān)鍵詞]
逾期交房
逾期交房是指開發(fā)商在商品房預(yù)售合同規(guī)定的交付使用期限內(nèi)，沒有將符合交付使用條件的房屋交給購(gòu)房者入住的行為。
[典型案例]
逾期交房開發(fā)商拒絕賠償
前段時(shí)間，由于房市低迷，部分開發(fā)商資金短缺，導(dǎo)致交房遲延時(shí)有發(fā)生。劉女士就遇到這樣的情況，她是2007年1月買的房子，當(dāng)時(shí)與某開發(fā)商簽訂了一份《商品房預(yù)售合同》。該合同約定：甲方購(gòu)買乙方所開發(fā)的房屋一套，共計(jì)90平方米，總價(jià)款為人民幣72萬元。雙方約定交房時(shí)間為2007年10月10日，如果逾期交房，逾期不超過60日的，乙方每日向甲方支付已交房?jī)r(jià)款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；如果逾期超過60日的，乙方按日向甲方支付已交房?jī)r(jià)款萬分之二的違約金，商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。甲方按約定履行了合同要求的付款義務(wù)，而乙方未按約定的時(shí)間即2007年10月10日前交房，時(shí)至今日，乙方仍未履行交房義務(wù)。
劉女士多次找到開發(fā)商要求賠償損失，但開發(fā)商認(rèn)為劉女士無法舉證自己有哪些損失，所以拒絕賠償。
[律師出馬]
沒有損失不能成為免責(zé)理由
本期律師：維世德律師事務(wù)所 李軍
如果開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，是否就一定承擔(dān)違約責(zé)任呢？李律師認(rèn)為首先要看開發(fā)商是否存在免責(zé)事由，對(duì)于逾期交房的免責(zé)事由除了地震、戰(zhàn)爭(zhēng)等這些不可抗力原因之外，還包括開發(fā)商和購(gòu)房者另行約定的其他的免責(zé)理由。如果開發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則可以不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。但如果開發(fā)商沒有在約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或其他免責(zé)事由告知購(gòu)房者的話，開發(fā)商則仍然要承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任，包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下、達(dá)到一定期限時(shí)購(gòu)房者有權(quán)解除合同等。通常在《商品房預(yù)售合同》中對(duì)開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和支付條件及購(gòu)房者解除合同的條件都有約定，這時(shí)則應(yīng)按合同約定。
如果對(duì)逾期交房的違約金如何計(jì)算沒有作出明確的約定，就應(yīng)當(dāng)按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的買受人所購(gòu)?fù)囟瓮惙课葑饨饦?biāo)準(zhǔn)來確定。
就本案來看，劉女士與開發(fā)商之間簽訂的《商品房預(yù)售合同》系雙方真實(shí)意思表示，符合有關(guān)法律的規(guī)定，屬于合法有效的合同。依法成立的合同，對(duì)雙方具有法律約束力。雙方都有履行合同的義務(wù)。在購(gòu)房合同履行過程中，開發(fā)商逾期交房行為是不折不扣的違約行為，同時(shí)又不存在任何免責(zé)事由，當(dāng)然應(yīng)該按照《商品房預(yù)售合同》來承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金，并繼續(xù)履行交房義務(wù)或者在達(dá)到解除合同條件時(shí)解除合同并要求開發(fā)商賠償損失包括已付購(gòu)房款本金及利息，如果存在定金支付的，則可以要求雙倍返還定金。至于開發(fā)商所辯解的沒有損失就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任的說法是沒有任何法律依據(jù)。因?yàn)橹灰羞`約行為就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，并不以損失為要件。
[特別提醒]
購(gòu)房人需注意逾期交房免責(zé)條款
首先，在簽訂合同之前應(yīng)充分研究開發(fā)商提供的合同，注意其逾期交房的免責(zé)條款，并要求開發(fā)商作出說明。其次，在合同中一定要約定逾期交房的違約金數(shù)額，因?yàn)槿绻麑?duì)逾期交房的違約金如何計(jì)算沒有作出明確約定，就應(yīng)當(dāng)按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的買受人所購(gòu)?fù)囟瓮惙课葑饨饦?biāo)準(zhǔn)來確定。而這一租金數(shù)額是很低的，得到的賠償是極其有限的。再次，買房人一定要在法律規(guī)定的訴訟時(shí)效內(nèi)提起訴訟，即從逾期交房事實(shí)發(fā)生之日起兩年內(nèi)提起訴訟，超過兩年，其請(qǐng)求不會(huì)得到法院支持。
總之，購(gòu)房者應(yīng)注意在與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要對(duì)開發(fā)商逾期交房的違約情況，違約責(zé)任的承擔(dān)等進(jìn)行明確的、具體的約定。
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