“如果說去年這時候房地產開發(fā)商的資金鏈只能打30分的話，現(xiàn)在總體狀況應該可以打到70分了。”莫尼塔投資分析師王沛表示。
一年以來，房地產開發(fā)商的手頭還沒有像現(xiàn)在這么寬綽過。加上4月14日方興地產與中行簽訂200億元授信協(xié)議，今年地產商獲得100億元規(guī)模以上的授信總額便已達到880億元之巨。加上小規(guī)模的授信，目前地產商銀行授信早已突破千億元。
不過銀行授信畢竟與實際拿到的資金還有出入，何況一季度的信貸井噴未必會持續(xù)下去，開發(fā)商的資金來源還需頗費思量。幸好，在信貸即將“稍息”，債券“原地立正”的狀況下，第三板斧股權融資即將“出列”。
“隨著資本市場的好轉，饑渴已久的房地產商新一輪的股權融資大潮將在隨后來臨。”一位地產研究員預測。
融資壓力猶存
隨著天量信貸的開閘和一季度銷量的持續(xù)旺盛，開發(fā)商迎來了久違的內外部融資兩股暖流交匯。
“目前開發(fā)商的資金狀況環(huán)比來看已經大大改善，到位資金從去年10月份開始就在持續(xù)反彈。”王沛表示，如果將開發(fā)貸款增速和新開工面積增速之間的差值作為衡量地產商資金鏈的指標，這個指標自去年10月份到今年2月份一直處于上行的趨勢中。
而根據一位房地產股研究員的分析，在去年緊張的氣氛下，現(xiàn)金流狀況良好的公司股價比資金吃緊的公司走勢明顯要好，然而從去年11月份開始，隨著銷售情況的見底和破產之虞的解除，資本市場這種對資金風險的擔憂已經開始緩解。
不過銀行的“善門”能開多久尚不確定，但從以往的慣例來看，開發(fā)商的神經還需要緊繃起來。
一位銀行人士表示，一般來說，銀行的放貸高峰期處于一季度。而根據國務院政府工作報告，今年信貸總量目標是5萬億元以上。而一季度新增信貸就已經達到了4.58萬億元，占到全年信貸目標總量的92%。
“考慮到去庫存化結束之初和財政政策相關項目上馬初期是資金需求的峰值，而票據融資比例則可能面臨銀行投放意愿減弱和政府監(jiān)管加強的影響進一步降低，因此預期二季度的信貸總量將出現(xiàn)逐月下降趨勢。”長江證券宏觀經濟分析師李冒余指出。
莫尼塔首席經濟學家蘇暢的看法稍微樂觀，他認為二季度的信貸增量還會比較強，到三季度才會出現(xiàn)收緊信貸的信號。同時，開發(fā)貸款的收緊會比整體信貸稍晚一些。
另一方面，密集的信貸顯然還不足以讓開發(fā)商徹底解渴。香港地產大鱷新鴻基最近表示，將會推遲一年償還銀行貸款；剛剛獲得投資機構踴躍參與增發(fā)的云南城投還沒有來得及慶祝，便再度伸手向大股東借款20億元；而去年吃了短期融資券甜頭的中大股份則表示，將會繼續(xù)申請短期融資券支持房地產開發(fā)。
更讓開發(fā)商們感到尷尬的是，在地方稅務機構的欠稅大戶黑名單上，地產企業(yè)總是名列前茅，從一定程度上也顯示開發(fā)商的拮據狀況依舊。
“盡管近期銷售額強勁，內地開發(fā)商面臨的融資壓力仍未得到緩解，開發(fā)商還存在很大的現(xiàn)金流壓力。”ubs瑞銀分析師王震宇表示。
股權融資開閘
上半年信貸到位，下半年從債市和股市尋求新的融資渠道，似乎已經成為開發(fā)商每年必經的“三板斧”輪回。
根據企業(yè)融資的“啄食循序理論”，公司外部融資傾向的先后順序分別是銀行貸款、債券和股權融資，目前開發(fā)商的融資路徑與啄食理論不謀而合，但是初衷卻大相徑庭。由于信貸在一季度的集中放量以及債券市場的前途未卜，地產商不得不集體揮出股權融資這第三板斧。
根據中金公司的統(tǒng)計，目前地產上市公司中共有21 家a 股公司和3 家h 股公司提出發(fā)債計劃，其中12家已經獲得證監(jiān)會批準，剛至半數(shù)。
分析人士認為，地產公司的現(xiàn)金流雖然已經開始改善，但相對于發(fā)債評級標準來講仍然不足，多家h股地產商負債率仍然在100%以上；加上近日中資地產股在海外債方面的“糟糕表演”，房地產公司債的發(fā)行還將會遭遇信用水平方面的質疑。
相比公司債的窘境，喑啞許久的股權融資卻重新迎來了曙光。今年以來，已經先后有保利地產、榮盛發(fā)展、深振業(yè)、金地集團和st天華等地產公司提出增發(fā)方案，萬科、上實發(fā)展等公司在年報中提出在適當時機啟動股權融資，香港上市的世茂房地產和海港企業(yè)也提出了配股的申請，股權融資沖動正在暗流洶涌。
美都控股的定向增發(fā)過會已經成為市場對于股權融資開閘的論據，有地產分析員認為，4月份將是地產增發(fā)潮的起點。
“從去年以來折戟增發(fā)的公司太多了，被否掉的，自己停掉的，這就積累了很強烈的資本市場融資需求。隨著目前資本市場的轉好，這種被積壓的需求會選擇集中釋放出來。”王沛表示。
地產分析師指出，現(xiàn)在提出增發(fā)方案，要經過幾個月的審核批復，到實施的時候正好是信貸收緊之際，從時機拿捏上可以讓資金來源咬弦，地產商的苦心可想而知。
然而這份苦心卻未必得到投資者的體諒。中銀國際地產分析師田世欣表示，世茂房地產配股融資償還銀團貸款，可能會引發(fā)市場對其他負債率較高或現(xiàn)金流緊張的開發(fā)商效仿其做法的擔憂；瑞銀ubs更是在近期發(fā)表報告，將富力地產、合生創(chuàng)展、雅居樂和綠城中國列為可能融資的“急先鋒”。
“融資圈新錢還舊錢”的做法是否會導致市場對新一輪的股權融資產生像去年一樣的恐慌？王沛認為，投資者和股東應該更加理性面對開發(fā)商的融資需求邏輯。
“在目前開發(fā)商普遍對后市預期較弱的背景下，融資進行新的項目開發(fā)反而會引發(fā)更大的風險。而以增發(fā)配股來緩解財務壓力，從長期來看對股東是有益的。”王沛表示。