地段也將成為經(jīng)濟適用房炫耀的資本。
在上海中內(nèi)環(huán)區(qū)域,如靜安江寧、楊浦新江灣城、普陀長風等地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊上,一批經(jīng)濟適用房準備開建。經(jīng)濟適用房位于外環(huán)的格局將有所改變。
優(yōu)質(zhì)地段
3月底,上海幾個區(qū)縣規(guī)劃網(wǎng)站上陸續(xù)公布了經(jīng)濟適用房地塊控制性規(guī)劃條件征詢意見。其中,幾幅經(jīng)濟適用房地塊位于市中心的優(yōu)質(zhì)地段,格外引人關注。
普陀區(qū)規(guī)劃局一共公布了5幅經(jīng)濟適用房地塊,其中有3幅地塊“身價非凡”,有樓市中人們耳熟能詳?shù)闹羞h兩灣城、長風地區(qū)和曹陽社區(qū);閘北區(qū)公布2幅經(jīng)濟適用房地塊,其中有知名的熱點板塊大寧社區(qū);此外,靜安區(qū)也公布一幅經(jīng)濟適用房用地,位于江寧社區(qū)。
普陀區(qū)規(guī)劃局有關工作人員向早報記者表示,由于地塊地理位置比較突出,已經(jīng)有許多人過來詢問,表達意見。首先是位于內(nèi)中環(huán)的一幅優(yōu)質(zhì)地塊。地塊是普陀區(qū)中山北路地塊中的b20—02地塊,位于中山北路社區(qū),中山北路南側,交通路北側。從地理位置來看,中山北路地塊緊挨軌道交通3號線的中潭路站,與內(nèi)環(huán)知名的樓盤中遠兩灣城的北界連成一片。還有一地塊位于中環(huán)內(nèi)。該地塊為普陀區(qū)上糧二庫二地塊,位于云嶺西路、真光路、光復西路、祁連山路的圍合區(qū)域之內(nèi)。地塊南面靠近蘇州河、東靠中環(huán)線,與在建中的長風生態(tài)園區(qū)接近。從 房價來看,該區(qū)域在整個中環(huán)內(nèi)較為突出,價格已經(jīng)達到15000元/平方米。
就連靜安區(qū)的高規(guī)格地段上也出現(xiàn)了經(jīng)濟適用房用地。地塊便是江寧社區(qū)013—2地塊(南洋電機廠地塊),位于昌平路、常德路西北角地塊內(nèi)。該地塊被大片住宅小區(qū)包圍,商業(yè)配套較好,而周邊一 二手房均價都遠遠超過20000元/平方米。
此外,2月初城投在著名的楊浦新江灣城內(nèi)以低價拿下了一幅經(jīng)濟適用房地塊。而同樣是在新江灣城,眾多地產(chǎn)巨頭如合生珠江、仁恒置業(yè)、美國鐵獅門等都曾以高價拿下土地,開發(fā)商品住宅。
不難發(fā)現(xiàn),此次在中心優(yōu)質(zhì)地塊上建造經(jīng)濟適用房,突破了經(jīng)適房一貫的“近郊”法則。對此楊紅旭表示,這是經(jīng)濟適用房在選址方面的一種進步,有利于促進經(jīng)濟適用房的銷售。“住房保障用地存在矛盾,過去保障性住房多建于郊區(qū),甚至遠郊,全國各地也都出現(xiàn)過部分經(jīng)濟適用房賣不出去的現(xiàn)象。”
50%開發(fā)模式
經(jīng)濟適用房開發(fā)模式在上海也正在創(chuàng)新。
有知情人透露:“為鼓勵本地企業(yè)拿出土地參與經(jīng)濟適用房建設,上海市制定政策允這些土地不必全部建設經(jīng)濟適用房,在滿足經(jīng)適房不低于50%的要求下,其余部分企業(yè)可以開發(fā)普通商品房,進行對外銷售。”
其中上海地產(chǎn)集團、錦江集團、建工集團、城建集團、城投公司等眾多上海本地大型企業(yè)成為經(jīng)濟適用房重要參建方。另據(jù)知情人士透露,目前至少有13個上海本地國企拿出了21幅土地參與建設經(jīng)濟適用房。“來自這些本地國企集團的土地面積達到148.1萬平方米,已經(jīng)超過了今年規(guī)劃的30個經(jīng)濟適用房項目總土地面積的一半。”
值得注意的是,這些土地中有不少便位于市中心區(qū)域。上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生也曾坦言,經(jīng)適房的選址,在上海目前的情況下,全部建在市中心非常困難。而本地大型企業(yè)集團,手頭有豐富的、有待激活的土地資源,為上海的新模式醞釀提供了可能。
楊紅旭介紹,市區(qū)或近郊土地比較稀缺,越是大城市,越是如此,由于歷史原因,事實上許多土地控制在各類企事業(yè)單位手中。“這種做法對于政府和企業(yè)來說是一種雙贏。一方面可以減輕地方政府的負擔,加快經(jīng)濟適用房的供應步伐,另一方面也能盤活國企擁有的存量土地,自己也能開發(fā)部分商品房銷售。”
房價之差
當市中心優(yōu)質(zhì)地段、毗鄰知名社區(qū)的經(jīng)濟適用房建設起步后,市場會做何反應?
上述中山北路地塊中b20—02地塊,用地面積約為16800平方米,而規(guī)劃的經(jīng)濟適用房建筑面積占總面積的50%,即將建造占地面積為8400平方米的經(jīng)濟適用房。在其附近便是內(nèi)環(huán)著名大盤中遠兩灣城。資料顯示,中遠兩灣城目前均價為22000元/平方米。
薛建雄分析強調(diào),這些經(jīng)濟適用房進入市場之后,肯定會對區(qū)域周邊的中低檔樓盤帶來非常大的沖擊,對周邊項目的定價方面也會造成一定影響。不過,對高檔樓盤沖擊可能并不大,因為它們的客源差距較大。
而從總體未來供應來看,經(jīng)濟適用房同樣也給商品房帶來壓力。相關規(guī)劃顯示,未來5年上海新開工住房建筑面積約為9300萬平方米,其中新建、配建經(jīng)濟適用房和廉租房共計2000萬平方米,意味著平均每5套新建住宅中,就有1套經(jīng)濟適用房或廉租房。此外,本地國企參建經(jīng)濟適用房,依據(jù)不得低于50%的比例的開發(fā)模式,同一小區(qū)將有一半是經(jīng)濟適用房,一半是商品房,這對于項目自身的商品銷售來說,銷售同樣被視為一個難題。
“這會讓其同小區(qū)的商品房價格受到抑制。如果這些樓盤定價較高,銷售就可能會受到經(jīng)濟房很大的沖擊。”薛建雄指出。