而究竟目前支撐市場(chǎng)的剛性需求還能持續(xù)多久？在一定程度上，決定權(quán)就在于開(kāi)發(fā)商的定價(jià)上，當(dāng)樓價(jià)緩慢上升到“阻力點(diǎn)”，樓市新一輪的調(diào)整又將到來(lái)。而另一方面，由于“搶跑”心態(tài)明顯，“五一”黃金月漲價(jià)的可能性極低。有了更積極的促銷策略，我們當(dāng)然有理由相信，便算是市場(chǎng)的新一輪調(diào)整，也不至于會(huì)在這個(gè)“當(dāng)紅5月”到來(lái)。
市場(chǎng)背景
對(duì)“紅5月”預(yù)期普遍樂(lè)觀
在整體市場(chǎng)走勢(shì)尚未明朗的調(diào)整期中，能夠把握的只有當(dāng)下。這便是“紅5月”備受市場(chǎng)重視的原因，也是大部分開(kāi)發(fā)商押寶在“紅5月”的重要原因。
市場(chǎng)上普遍對(duì)“紅5月”持樂(lè)觀態(tài)度，目前樓市量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭仍被看好。大部分開(kāi)發(fā)商只要工程進(jìn)度能夠趕得及的，都會(huì)爭(zhēng)取在“五一”檔期出貨，市場(chǎng)鉚足了勁來(lái)迎接這個(gè)黃金季節(jié)。這個(gè)黃金月，市場(chǎng)將一改新盤(pán)新貨無(wú)多的局面，出現(xiàn)更多新鮮面孔。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，“五一”前后，廣州將有1.1萬(wàn)套新貨上市。一般來(lái)講，發(fā)展商開(kāi)盤(pán)都會(huì)制造一些市場(chǎng)熱點(diǎn)，同時(shí)也會(huì)采取“低開(kāi)高走”的策略來(lái)吸引看樓客，而且選擇多了，買(mǎi)家入市的積極性也將會(huì)提高。在積極的市場(chǎng)策略下，今年以來(lái)良好的銷售態(tài)勢(shì)將有望得到延續(xù)。
市場(chǎng)現(xiàn)狀
價(jià)量未定“賭徒心態(tài)”明顯
目前，市場(chǎng)上大部分新盤(pán)新貨的價(jià)格仍然未定，開(kāi)發(fā)商以開(kāi)放參觀、誠(chéng)意登記等方式來(lái)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行摸底。這個(gè)“五一”，市場(chǎng)的“賭徒心態(tài)”非常明顯。
天河區(qū)某開(kāi)發(fā)商表示，經(jīng)過(guò)了3月的旺市，現(xiàn)在想先歇一歇，試探一下市場(chǎng)，“五一”黃金月的推貨高潮期應(yīng)該從4月中下旬開(kāi)始，那時(shí)候才是“五一”樓市大戰(zhàn)的開(kāi)始。一些開(kāi)發(fā)商在取得一季度好業(yè)績(jī)的同時(shí)，也在隱隱擔(dān)心下半年的樓市供應(yīng)量過(guò)大。樓市的博弈已經(jīng)如箭在弦：樓價(jià)往上還是往下？成交量是放大還是縮?。匡@得異常關(guān)鍵。
樓市博弈又進(jìn)入一個(gè)關(guān)鍵的微妙時(shí)期，正是如此，開(kāi)發(fā)商對(duì)買(mǎi)家可承受的價(jià)格及市場(chǎng)承接力等仍未有最后結(jié)論。開(kāi)怎樣的價(jià)？投多少的量？這兩個(gè)強(qiáng)攻“五一”的要素在大戰(zhàn)前夕仍未有定數(shù)。
深層剖析
“跑量”決定了“不跑價(jià)”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管短期而言，市場(chǎng)呈樂(lè)觀走勢(shì)，但由于市場(chǎng)尚未恢復(fù)到月度銷售額60多萬(wàn)平方米的常態(tài)，樓市是不是走穩(wěn)還有待觀察。而宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整仍在繼續(xù)，未來(lái)走勢(shì)的判斷仍然存疑，正是如此，能夠把握的只有當(dāng)下，“搶跑”仍然是市場(chǎng)的主題。
正由于“跑量”為上的目標(biāo)，決定了發(fā)展商在“五一”黃金月不會(huì)拿樓價(jià)來(lái)開(kāi)賭，不會(huì)貿(mào)然大幅度提價(jià)，即使有部分提價(jià)也只是策略性的微升，實(shí)際成交價(jià)格總體而言不會(huì)有太多的提升，在價(jià)格方面，市場(chǎng)將保持穩(wěn)定。
專家預(yù)警
小心“樓價(jià)阻力點(diǎn)”提前到來(lái)
“預(yù)計(jì)自住型需求還將持續(xù)一至兩個(gè)月，樓市真正的分水嶺會(huì)在6月份前后出現(xiàn)。”中國(guó)房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭對(duì)本報(bào)記者表示。屆時(shí)，如果樓市需求不能從自住型需求向改善型和投資型需求轉(zhuǎn)接，下半年樓市可能會(huì)重新低迷。
對(duì)于這樣的“斷檔論”，廣州本地開(kāi)發(fā)商頤和集團(tuán)董事副總裁趙永爽則認(rèn)為，市場(chǎng)的良好態(tài)勢(shì)將會(huì)在“樓價(jià)阻力點(diǎn)”出現(xiàn)后方會(huì)停頓，而這個(gè)節(jié)點(diǎn)不一定會(huì)在具體哪一個(gè)月份，關(guān)鍵是發(fā)展商的定價(jià)行為。所以，他坦言，十分擔(dān)心目前某些開(kāi)發(fā)商的短視漲價(jià)行為。
這樣的擔(dān)憂也被地產(chǎn)界的“大佬級(jí)”人物所認(rèn)同，香港資深房地產(chǎn)專家施永青便認(rèn)為，房產(chǎn)是投資性商品，消費(fèi)者看重的是購(gòu)買(mǎi)后的價(jià)格走勢(shì)，樓價(jià)趨勢(shì)向上就會(huì)多人買(mǎi)，消耗性商品減價(jià)促銷有人買(mǎi)。所以，他建議開(kāi)發(fā)商和二手業(yè)主不要加價(jià)過(guò)快，讓樓價(jià)慢慢向上測(cè)試“阻力位”，假如一下加價(jià)到“阻力位”，就會(huì)又沒(méi)有人買(mǎi)樓了。
所以，盡管“五一”樓市的賭局尚未開(kāi)賭，但可以判斷的是，樓價(jià)慢慢上升不會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)榇蠓壬仙顺?，量?jī)r(jià)齊升的樓市也不會(huì)變成牛市。“樓市阻力點(diǎn)”會(huì)在剛性需求消耗殆盡前到來(lái)，屆時(shí)，樓市將又進(jìn)入下一輪波浪式調(diào)整區(qū)間。