步入四月天，意味著今年第一季度的蘇州樓市該有個(gè)階段性的成果了。與日漸變暖的春天一樣，樓市在牛年的前三個(gè)月，經(jīng)多方合力上演了一波”暖春”行情。根據(jù)前三個(gè)月成交初步匯總：蘇州市09年第一季度住宅類(lèi)房源成交10776套。不論是同比08年第一季度的7744套，還是環(huán)比08年最后一季度的9121套，09年第一季度樓市 “量升”，價(jià)格也有所回調(diào)。就連四月初的清明節(jié)小長(zhǎng)假，都還掀起一波購(gòu)房潮。人們不禁要問(wèn)，照這樣的態(tài)勢(shì)，樓市是不是已經(jīng)回暖立春了?
一季度土地市場(chǎng)
綜合商業(yè)用地成主流
商品房的成本中，土地成本占了一定的比例，因此土地拍賣(mài)會(huì)上可以看出一點(diǎn)定價(jià)的微妙動(dòng)向。可是三個(gè)月來(lái)的土地拍賣(mài)會(huì)上，卻鮮見(jiàn)住宅類(lèi)的土地露面。 09年第一季度，蘇州土地成交量不高，成交地塊總建筑面積23萬(wàn)多平方米，其中住宅為2.23萬(wàn)平方米，而綜合商業(yè)用地明顯占了大頭。
綜合商業(yè)用地部分用于批發(fā)零售、部分用于鄰里中心功能配套、部分用于住宿餐飲、部分用于商務(wù)金融，應(yīng)用范圍廣泛，主要用來(lái)增進(jìn)區(qū)域配套，完善區(qū)域商業(yè)服務(wù)壞境。從成交地塊的區(qū)域來(lái)看，高新區(qū)西北板塊，商業(yè)配套用地成交量較大，一方面由于北部板塊有科技園等辦公氛圍形成，人氣有一定聚集，另一方面新區(qū)北部板塊在售樓盤(pán)眾多，部分房源已經(jīng)交房，居住氛圍日漸形成，綜合商業(yè)用地的推出將進(jìn)一步完善區(qū)域的配套。
從另外一個(gè)角度來(lái)審視，在07年瘋狂拿地后，不少房產(chǎn)商手中并不缺地，缺的是沒(méi)有被激發(fā)出來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力。因此，從第一季的土地市場(chǎng)來(lái)看，今年樓市更多是消化庫(kù)存。
一季度商品房供應(yīng)
“擠牙膏式”的老盤(pán)加推
第一季度，連看兩場(chǎng)房交會(huì)的人普遍有這樣的感受，樓盤(pán)“老面孔”居多，多以加推提供部分房源來(lái)吸引注意力。 “09年開(kāi)局，樓市的行情實(shí)在看不清，不可能一下就是大舉動(dòng)，但也不能一點(diǎn)都沒(méi)有舉動(dòng)。甩一點(diǎn)促銷(xiāo)、推一點(diǎn)新房源，邊走邊看。 ”園區(qū)一樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)道出了不少同行共同的念頭。這也為一季度樓市推盤(pán)定下了一種基調(diào)。
整體來(lái)看，09年第一季度受 08年整體成交量低迷的影響，上市量有所下滑，但由于08年底市場(chǎng)的小幅回升，以及2月免稅購(gòu)房活動(dòng)的推動(dòng)， 09年第一季度的上市量整體還算充裕，相比去年同期下滑不大。
從上市區(qū)域來(lái)看，吳中區(qū)環(huán)比變化較大，去年年底吳中區(qū)政策保障性住房成交火熱，為之儲(chǔ)備的上市量自然規(guī)模較大。同時(shí)大量商業(yè)項(xiàng)目的推盤(pán)，以及新盤(pán)錦澤苑、誠(chéng)河新旅城的別墅上市等，整體商品房的上市較為充足;而09年一季度，吳中區(qū)新開(kāi)盤(pán)方面僅有新城金郡，而且新城金郡的第一期開(kāi)盤(pán)也僅推4萬(wàn)方左右，其他為部分項(xiàng)目的后續(xù)推盤(pán)，因而環(huán)比降幅較大。其他區(qū)域上市量方面也有所減小。不過(guò)隨著政府和開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠讓利策略使市場(chǎng)的成交人氣有很大轉(zhuǎn)折，而開(kāi)發(fā)商也看到調(diào)價(jià)后的市場(chǎng)積極狀態(tài)，針對(duì)剛性需求群體的有效房源上市相比去年明顯有所加大，09年第一季度前期的樓市回暖也給了開(kāi)發(fā)商較大信心，因而3月份針對(duì)春季房交會(huì)的上市量也較為充足，房產(chǎn)商推盤(pán)的熱情開(kāi)始走高。
與頻繁推盤(pán)同時(shí)存在的現(xiàn)象，是許多樓盤(pán)“擠牙膏式”的推盤(pán)方式。蘇城一代理公司市場(chǎng)分析專(zhuān)員稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商能在短時(shí)間內(nèi)接連加推房源，顯然是有充足的準(zhǔn)備的：先拿出一批，一般是幾百套房源的預(yù)售證，然后根據(jù)具體情況少量推——這是一種策略。先以少量樓盤(pán)“試水”市場(chǎng)，如果發(fā)現(xiàn)客戶(hù)群比較大，就以迅雷不及掩耳之勢(shì)，火速加推;如果得不到市場(chǎng)認(rèn)同，也影響不了大局，畢竟推的比較少，同時(shí)也方便及時(shí)調(diào)整策略——這顯然已經(jīng)成為許多樓盤(pán)的集體共識(shí)。
對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士的話顯然能夠說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的用心：“現(xiàn)在大家都講銷(xiāo)售率的問(wèn)題，如果一下子開(kāi)出太多，即使賣(mài)得不錯(cuò)，可是銷(xiāo)售率不好看。一點(diǎn)點(diǎn)加推，就會(huì)給人一銷(xiāo)售就基本賣(mài)光的感覺(jué)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，每次能買(mǎi)到新推的房源，感覺(jué)也會(huì)比較好。 ”
一季度商品房銷(xiāo)售
過(guò)萬(wàn)套房熱賣(mài)的“三棒接力”
一季度區(qū)域成交(表格一) 數(shù)據(jù)整理：365地產(chǎn)家居網(wǎng)研究機(jī)構(gòu)(注：受蘇州官網(wǎng)系統(tǒng)不穩(wěn)定影響，3月19日以后的數(shù)據(jù)有誤差，使得09年3月的成交數(shù)據(jù)整體偏小，數(shù)據(jù)整理：365地產(chǎn)家居網(wǎng)研究機(jī)構(gòu))
季度銷(xiāo)售環(huán)比情況(表格二)
一季度成交均價(jià)(元/平方米)環(huán)比圖(表格三)
蘇州市09年第一季度住宅類(lèi)房源成交10776套，成交面積為1306516.67平方米，成交均價(jià)為6453.88元/平方米。各區(qū)域具體成交信息見(jiàn)下表：
從以上三組對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)看，2009年第一季度，蘇州樓市的成交表現(xiàn)可以用“出色”來(lái)形容，雖然08年年末，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷得讓開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都沒(méi)有了信心，但是09年第一季度以來(lái)，通過(guò)免稅購(gòu)房節(jié)的帶動(dòng)和開(kāi)發(fā)商的大幅度讓利等活動(dòng)，使得剛性需求開(kāi)始釋放，蘇州樓市成交量升。再?gòu)?9年第一季度與08年第四季度相比，開(kāi)發(fā)商最明顯的變化是從不愿意降價(jià)轉(zhuǎn)變?yōu)椴坏貌唤祪r(jià)，并且不得不大幅降價(jià)。購(gòu)房者則從原先的觀望政策、觀望房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)變?yōu)殚_(kāi)始尋找適合自己的房子，理性出手。這兩大轉(zhuǎn)變改變了蘇州樓市低迷，僵持，博弈的狀態(tài)，進(jìn)入了一個(gè)價(jià)格理性回歸，購(gòu)房者理性購(gòu)房的樓市調(diào)整期。
蘇州第一季度樓市熱賣(mài)過(guò)萬(wàn)套房，這背后的動(dòng)力源自何方?不難發(fā)現(xiàn)，有三股力量以接力的態(tài)勢(shì)，刺激著樓市復(fù)蘇。
“接力第一棒”：在免稅購(gòu)房節(jié)及開(kāi)發(fā)商大幅讓利等一系列活動(dòng)的推動(dòng)下，使得在售樓盤(pán)的整體均價(jià)有所下降，而剛性需求一貫對(duì)于價(jià)格的變動(dòng)異常敏感，因此，大幅度的降價(jià)總是帶來(lái)市場(chǎng)剛性需求的釋放。在免稅購(gòu)房節(jié)的最后幾天，蘇州樓市的成交量有突破性的增長(zhǎng)。
“接力第二棒”：在免稅購(gòu)房節(jié)之后，市場(chǎng)的剛性需求已經(jīng)被拉動(dòng)，購(gòu)房人氣有所聚集，因此在購(gòu)房節(jié)結(jié)束以后，開(kāi)發(fā)商為了乘勝追擊，依然保持了較大幅度的讓利，被拉動(dòng)的市場(chǎng)人氣在購(gòu)房節(jié)之后并沒(méi)有減退，依然持續(xù)，以園區(qū)為代表區(qū)域。
“接力第三棒”：持續(xù)了購(gòu)房節(jié)的熱潮后，為了迎接3月的房交會(huì)，新房源的上市量開(kāi)始增加，新開(kāi)樓盤(pán)為剛性群體帶來(lái)了更多的選擇，3月的新開(kāi)樓盤(pán)明顯以中小戶(hù)型為主打產(chǎn)品，充分迎合了目前買(mǎi)方市場(chǎng)的需求，開(kāi)發(fā)商希望可以盡快地去化庫(kù)存房源和新開(kāi)房源，減輕資金方面的壓力，這樣的心理給了購(gòu)房者較好的購(gòu)房時(shí)機(jī)，一方面，可選房源量明顯增加，另一方面價(jià)格的回調(diào)是必然的趨勢(shì)。
2009年第一季度，是蘇州樓市經(jīng)歷了08年蕭條后的第一個(gè)市場(chǎng)放量期。蘇州樓市第一季度無(wú)論是相比去年同期還是08年第四季度成交量，都有較大幅度的增長(zhǎng)，且實(shí)際商品房成交均價(jià)上也有一定的下滑，這就是09年樓市的真實(shí)反映，價(jià)格的下調(diào)帶動(dòng)熱銷(xiāo)。從第一季度熱銷(xiāo)的樓盤(pán)如新城金郡、中海國(guó)際社區(qū)、雅戈?duì)枮t邦等成交來(lái)看，60%以上都是針對(duì)剛性需求的中小戶(hù)型房源，而相比去年，這些樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)價(jià)格上多少都有一些調(diào)整，這也將是09年樓市的主旋律，房?jī)r(jià)的理性回歸和剛性需求的釋放將是市場(chǎng)真正回暖的關(guān)鍵。
二季度樓市預(yù)測(cè)
量?jī)r(jià)穩(wěn)定的可能性增大
蘇州的剛性需求在第一季度被全面拉動(dòng)，縱然，現(xiàn)在說(shuō)蘇州樓市確定回暖為時(shí)過(guò)早，但是目前蘇州樓市的人氣，確實(shí)給了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者更大的信心。從全國(guó)的大面預(yù)測(cè)來(lái)看：由于今年一季度全國(guó)樓市的普遍反彈，二季度樓市量?jī)r(jià)穩(wěn)定的可能性增大。 6月份將是一個(gè)關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)，如果二季度成交量能持續(xù)回升，樓市有望6月份之后真正企穩(wěn)。對(duì)此，蘇州業(yè)內(nèi)給出的理由是：“因?yàn)榈谝惠?ldquo;自住性需求”還沒(méi)有釋放完，而第二輪“改善性需求”也才剛剛在兩會(huì)上定調(diào)，預(yù)計(jì)6月份是一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 ”
行情是一步步走出來(lái)了，如果說(shuō)6月的預(yù)測(cè)還有點(diǎn)“飄”，那4月行情是否會(huì)繼續(xù) “紅"下去呢?業(yè)內(nèi)人士態(tài)度比較樂(lè)觀：樓市成交量上揚(yáng)，企業(yè)家和消費(fèi)者信心指數(shù)也有所上升，所以市場(chǎng)不可能這么快就冷卻下來(lái)。而市場(chǎng)的需求也在擴(kuò)散，2月份主要是剛性需求占主流，3月份改善性需求開(kāi)始活躍，而現(xiàn)在則是剛性需求、改善性需求和投資性需求的組合，市場(chǎng)成交有了不錯(cuò)的支撐，所以4月份行情應(yīng)該不錯(cuò)。不過(guò)也有謹(jǐn)慎人士表示：供需雙方對(duì)樓市信心還比較脆弱，還經(jīng)受不起各種突變的局勢(shì)，因此房產(chǎn)商謹(jǐn)慎定價(jià)，消費(fèi)者謹(jǐn)慎出手還是很重要的。