和樓市成交的“小陽春”形成鮮明對(duì)比的是，房地產(chǎn)投資仍然沒有走出“深寒”。
來自最近國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年第一季度全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元，同比雖增長(zhǎng)4.1%，但增幅同比回落28.2%。而這一數(shù)據(jù)正好印證了此前reico工作室劉琳博士所預(yù)測(cè)的“2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅會(huì)在2008年下降很多的基礎(chǔ)之上繼續(xù)下降。”
開發(fā)商開工謹(jǐn)慎 投資繼續(xù)“深寒”
商品房新開工面積及土地購(gòu)置面積是房地產(chǎn)投資的兩個(gè)重要指標(biāo)。從數(shù)據(jù)來看，二者不僅沒有看到“回暖”跡象，反而有加速下滑之勢(shì)。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，今年第一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積2.01億平方米，同比下降16.2%，降幅比前兩月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)；完成土地購(gòu)置面積4742萬平方米，同比下降40.1%，而去年同期增長(zhǎng)29.7%。
此前專業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)研表明，今年前兩月全國(guó)房地產(chǎn)投資僅增長(zhǎng)1%，比去年同期下降35%。其中北京下降33%，廣東下降17.1%，深圳下降20%左右。
最新數(shù)據(jù)還顯示，北京房地產(chǎn)投資近期很難逆轉(zhuǎn)。北京市發(fā)改委近日公布的“2009年房地產(chǎn)計(jì)劃開工項(xiàng)目”資料顯示，今年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中計(jì)劃開工項(xiàng)目共有295個(gè)，而從2004年到2008年，北京房地產(chǎn)每年的計(jì)劃開工項(xiàng)目均在500個(gè)左右，40%的降幅表明北京房地產(chǎn)的投資熱情幾乎已降至“冰點(diǎn)”。
萬科近日對(duì)外宣布，公司計(jì)劃2009年新開工面積約403萬平方米，比2008年實(shí)際完成數(shù)下調(diào)約23%。手握200億現(xiàn)金的萬科尚且如此，其他開發(fā)商已可想而知。
對(duì)于拿地，恐怕絕大多數(shù)的開發(fā)商都有著與招商地產(chǎn)類似的心理。3月31日，招商地產(chǎn)董事楊百千就明確表示，在土地儲(chǔ)備方面將采取謹(jǐn)慎態(tài)度，因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整持續(xù)時(shí)間仍需要作出判斷。
“房地產(chǎn)投資下降，是去年下半年樓市整體收縮的正常反應(yīng)，目前來看，今年上半年這種現(xiàn)狀都很難得到改觀。”4月14日，資深經(jīng)濟(jì)評(píng)論人士水皮向本報(bào)記者坦言。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也認(rèn)為，目前投資量仍低迷，還沒有看到大量的開發(fā)商敢于或可以認(rèn)清形勢(shì)而大膽的出手，投資意愿下降在下半年可能會(huì)反映得更加明顯。
劉琳博士曾指出，房地產(chǎn)投資增幅的下降和存貨的增加有很大的關(guān)系。對(duì)此，中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示認(rèn)同。他認(rèn)為，從去年到現(xiàn)在，經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)和開發(fā)商拿地?zé)崆榫氏陆第厔?shì)，開發(fā)商通常要先消化完自己的庫存，然后再上馬新的項(xiàng)目，所以在市場(chǎng)未完全轉(zhuǎn)暖前，壓縮開工量以及拿地速度無疑是其自保的一種方式。
從數(shù)據(jù)來看，土地以及房屋的庫存量驚人。
戴德梁行對(duì)外發(fā)布的報(bào)告稱，1998至2008年的10年間，全國(guó)范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購(gòu)置面積達(dá)31.3億平方米，截至2008年底，全國(guó)土地開發(fā)量?jī)H為19.4億平方米，有約12億平方米的土地滯壓在發(fā)展商手中。
任志強(qiáng)也估算，如果政府不出臺(tái)更為利好的政策，今年年底，空置商品房將可能達(dá)到4億-5億平方米之多。
房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩仍是主流？
一方面是投資增幅持續(xù)下降，另一方面是樓市成交量呈現(xiàn)“小陽春”，這導(dǎo)致樓市庫存大幅減少。
來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京第一季度包括政策房在內(nèi)的存量期房面積減少了160萬平方米，庫存減少2萬余套。目前，庫存量基本與2007年持平。
深圳庫存量的減幅也超出預(yù)期。摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龔方雄認(rèn)為，深圳去年低谷時(shí)單月房地產(chǎn)成交量大概是20萬平方米，當(dāng)時(shí)庫存量大概有500多萬平方米，單月成交20萬平方米，500萬平方米需要25個(gè)月消化庫存，但最近幾個(gè)月深圳的成交量每個(gè)月是50萬—60萬平方米，按這個(gè)速度計(jì)算，10個(gè)月就可消化完庫存。
房地產(chǎn)投資下降，樓市去庫存化加速，將對(duì)樓市的供求關(guān)系產(chǎn)生重要影響。
“當(dāng)庫存消化到一定程度，去庫存化告一段落時(shí)，如果投資跟不上，供求關(guān)系有可能再度從供過于求轉(zhuǎn)向供不應(yīng)求。供需又開始失衡。”水皮坦言，這一點(diǎn)應(yīng)引起足夠的關(guān)注。
“北京今年的開工項(xiàng)目減少了40%，明年有可能出現(xiàn)階段性的供應(yīng)緊缺。”李文杰指出，開工項(xiàng)目形成市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)通常會(huì)有一年的滯后期，比如2009年市場(chǎng)上在售的主力項(xiàng)目主要是2008年開工的項(xiàng)目，而今年的開工量將對(duì)明年甚至后年的市場(chǎng)造成影響。
中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰也認(rèn)為，在利好政策和開發(fā)商謹(jǐn)慎開盤的影響下，未來有可能出現(xiàn)住宅供不應(yīng)求，這也導(dǎo)致符合市場(chǎng)需求的樓盤價(jià)格會(huì)有所上調(diào)。
在此預(yù)期之下，供求關(guān)系似有“反轉(zhuǎn)”苗頭，房?jī)r(jià)也有了“峰回路轉(zhuǎn)”之機(jī)。
然而，包括任志強(qiáng)、潘石屹等在內(nèi)的地產(chǎn)大腕并沒有如此樂觀。
任志強(qiáng)表示，部分區(qū)域的房?jī)r(jià)絕對(duì)額在上漲，但這并不代表整體趨勢(shì)已經(jīng)超過了原來的預(yù)期，目前去庫存化的壓力依舊較大。“即使今年出現(xiàn)2007年那樣的樓盤旺市，全年房屋庫存也會(huì)有2.5億平方米，這意味著全國(guó)每年房屋銷量的1/3處于庫存狀態(tài)。”
記者獲得的一組數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月31日，北京住宅存量約為13.55萬套，其中，現(xiàn)房住宅存量約為4.05萬套，同比增加約1.65萬套；期房住宅存量約為9.5萬套，同比增加34%。而據(jù)國(guó)泰君安最近向上海政協(xié)遞交的《上海房地產(chǎn)趨勢(shì)分析》顯示，上海2009年可售樓盤為165個(gè)，共計(jì)2237萬平方米。到2009年底，上海有4288萬平方米庫存商品房待消化，按照2008年月均130萬平方米的消化速度，上海消化完全部庫存仍需要33個(gè)月。
如此看來，去庫存化并沒有想象的那樣容易。
4月12日，凱德置地在北京啟動(dòng)“凱德十五載·北京客戶年”年度主題活動(dòng)，今年凱德置地在北京同步運(yùn)作的包括住宅、商場(chǎng)、服務(wù)公寓在內(nèi)的22個(gè)項(xiàng)目也一并亮相。凱德置地環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理毛大慶告訴本報(bào)記者，公司對(duì)國(guó)內(nèi)樓市非常有信心，除了現(xiàn)有項(xiàng)目外，目前公司還正在北京、天津等地尋找新的項(xiàng)目，其中天津地區(qū)以未開發(fā)地塊為主，北京地區(qū)則是是地塊和“爛尾”項(xiàng)目均有，并有意參與保障房開發(fā)。
soho中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，目前，結(jié)構(gòu)性過剩仍是中國(guó)房地產(chǎn)的主流。為國(guó)際資本服務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)將面臨更嚴(yán)重的過剩，與保障性住房處在相同地段、相同檔次的房子也將受到保障性住房的擠壓，從而出現(xiàn)過剩，“這種過?；?qū)⒊掷m(xù)3-5年。”潘石屹甚至善意提醒，全球性的金融危機(jī)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，在2009年一季度比較好的數(shù)據(jù)面前也不要過分樂觀。
中原地產(chǎn)初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，4月以來，全國(guó)商品房銷量大約同比下跌兩成左右，部分城市的成交量比3月份下降三成。
樓市的去庫存化速率以及2009年下半年供求關(guān)系的定局，仍將取決于銷售市場(chǎng)。