一邊是銷售面積連續(xù)數(shù)月增長(zhǎng)，一邊是銷售價(jià)格持續(xù)下降；一邊是專家學(xué)者分析認(rèn)為房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)走低并規(guī)勸公眾耐心等待，一邊是開(kāi)發(fā)商極力鼓吹剛性需求將
封殺房?jī)r(jià)下跌空間——中國(guó)樓市正在陷入一種前所未有的尷尬境地。
在投資需求下滑和全球金融危機(jī)等內(nèi)外因素交織作用下，曾經(jīng)火爆的中國(guó)樓市在2008年下半年徹底“退燒”并進(jìn)入價(jià)格大幅下挫、銷售幾近停滯的“嚴(yán)冬”。步入2009年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)回暖，目前的房?jī)r(jià)能否成功撬動(dòng)民眾積壓的投資需求，各方觀點(diǎn)大相徑庭。
樂(lè)觀派人士認(rèn)為，中國(guó)樓市在“春暖”之后已經(jīng)觸底，理由是一季度全國(guó)一線城市住房交易量走出了一波顯著回升的“小陽(yáng)春”行情。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局13日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)8.2%。
記者在北京春季房地產(chǎn)展示交易會(huì)現(xiàn)場(chǎng)看到了人流不息的場(chǎng)面，人潮中既有大量來(lái)給孩子看房或改善退休后居住條件的“銀發(fā)族”，也有尋找投資機(jī)會(huì)的中年“黑發(fā)族”，還有打算結(jié)婚使用或自住的青年“染發(fā)族”。
而在這一人氣上漲趨勢(shì)背后則是不易察覺(jué)的房?jī)r(jià)穩(wěn)中下行的趨勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為棄價(jià)保量已是一些開(kāi)發(fā)商不便言說(shuō)的秘密。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.3%。一些持謹(jǐn)慎觀點(diǎn)者認(rèn)為，量漲價(jià)跌的“剪刀差”背后是房地產(chǎn)商用各種促銷手段來(lái)消化存量和新房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工下滑的局面，09年樓市的主調(diào)應(yīng)該是房?jī)r(jià)的理性回歸。
我愛(ài)我家市場(chǎng)研究部高級(jí)研究員秦瑞告訴記者，目前說(shuō)樓市回暖為時(shí)尚早，但政府的各種樓市優(yōu)惠新政和近期市場(chǎng)回穩(wěn)刺激了去年民眾被壓抑的購(gòu)買力釋放。 也有部分專家指出，與其說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了回暖或反彈，不如說(shuō)是開(kāi)發(fā)商的一些優(yōu)惠促銷措施吸引了部分按捺不住的買房人。
在高庫(kù)存的壓力下，開(kāi)發(fā)商紛紛降價(jià)促銷。國(guó)內(nèi)業(yè)界龍頭萬(wàn)科最新公布的一季度銷售金額同比增長(zhǎng)了21.0%，但銷售均價(jià)卻同比下跌了9.2%。據(jù)悉，今年南京市春季房產(chǎn)交易會(huì)將向市民發(fā)放購(gòu)房券，而在北京房交會(huì)上，樓盤價(jià)格優(yōu)惠幅度最高的接近15%，緊鄰京城的燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)一些樓盤項(xiàng)目還用買房送戶口來(lái)吸引顧客。
住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，截至去年底，全國(guó)商品房空置面積達(dá)到1.64億平方米，同比增長(zhǎng)21.8%。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)較高“庫(kù)存”難以快速消化的背景下，房地產(chǎn)投資增速也在下滑。此外，各個(gè)樓盤的銷售情況差別也較大，與一些樓盤的銷售“小陽(yáng)春”不同，一些樓盤則經(jīng)歷了“倒春寒”。
據(jù)悉，這些樓盤多為別墅項(xiàng)目、高檔樓盤及部分性價(jià)比不高的中檔樓盤。記者在北京春季房交會(huì)上留意到，一些別墅等高端項(xiàng)目展臺(tái)門可羅雀，與整場(chǎng)交易會(huì)人潮涌動(dòng)的局面形成鮮明對(duì)比。
專家和開(kāi)發(fā)商在關(guān)于房?jī)r(jià)的多次交鋒中似乎成了冤家。北京市社科院上月底發(fā)布的2009年度北京藍(lán)皮書(shū)指出，在房?jī)r(jià)沒(méi)有降到居民收入可承受的水平前，談不上剛性需求釋放。
報(bào)告出爐后馬上就引起了熱議，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在博客上撰文對(duì)這一報(bào)告的科學(xué)性表示質(zhì)疑，他認(rèn)為中國(guó)房市的剛性需求不但存在，而且民眾有足夠的購(gòu)買力，否則不會(huì)出現(xiàn)二、三月份住宅銷量的暴漲。
中國(guó)社科院最新公布的商業(yè)藍(lán)皮書(shū)指出，受國(guó)際金融危機(jī)影響，中國(guó)的消費(fèi)增速會(huì)放緩，房地產(chǎn)業(yè)的蕭條在今年難以改觀。中國(guó)社科院曹建海研究員甚至預(yù)測(cè)，中國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)水平還有40%到50%的降價(jià)空間，谷底可能出現(xiàn)于兩年之后。
記者在北京春季房交會(huì)上和數(shù)十位購(gòu)房者交流發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了房市火爆的2007年和相對(duì)沉寂的2008年之后，購(gòu)房者也在回歸理性消費(fèi)。他們大多對(duì)今年房產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)還看不準(zhǔn)，但回落的價(jià)格讓他們心動(dòng)，部分受訪者表示如果價(jià)格合適會(huì)考慮近期出手。
因?yàn)楸本┑瘸鞘械姆孔鈨r(jià)格近期有所回調(diào)，在一定程度上也抑制了投資型房產(chǎn)需求的釋放。在北京已經(jīng)擁有三套住房、正在尋找新投資機(jī)會(huì)的張小姐告訴記者：“雖然一些樓盤的價(jià)格有回落，但往往離市中心比較遠(yuǎn)，這些地段的發(fā)展還需要時(shí)間，暫時(shí)房租也不高。黃金地段的租金高，但房?jī)r(jià)也相對(duì)堅(jiān)挺，投資的收益率不夠理想。”
秦瑞向記者提供的最新數(shù)據(jù)顯示，我愛(ài)我家2、3月份成交的 二手房項(xiàng)目中，大約68%屬于首次置業(yè)的自住型人群。多個(gè)城市的新房成交數(shù)據(jù)也和這一趨勢(shì)吻合。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)最大挑戰(zhàn)來(lái)自于保持合理投資規(guī)模與消化存量之間的關(guān)系。他呼吁房地產(chǎn)企業(yè)樹(shù)立長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃，盡快以合理的價(jià)格促銷存量樓盤，促進(jìn)資金回籠，并利用市場(chǎng)調(diào)整期加緊土地儲(chǔ)備。