剛剛過去的第一季度，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速回暖大大出乎市場(chǎng)意料，以商品房成交量為代表的重要指標(biāo)直追2007年樓市最高峰時(shí)期的水平。房?jī)r(jià)企穩(wěn)、開發(fā)商回款加速，一系列利好令市場(chǎng)出現(xiàn)了很多樂觀的聲音。然而，房地產(chǎn)業(yè)鏈條中重要的參與主體——銀行業(yè)對(duì)樓市的態(tài)度如何？
上海證券報(bào)記者在上海、北京、南京、成都、重慶等多個(gè)城市的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，各地商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)類貸款仍舊十分謹(jǐn)慎，甚至對(duì)2007年高價(jià)地塊集中的城市仍舊維持“高危”評(píng)級(jí)。
在此狀況下，房地產(chǎn)類貸款在銀行公司類貸款中的比例早已不是1/3強(qiáng)的時(shí)代，10%甚至更少的比例成為銀行防控風(fēng)險(xiǎn)的典型寫照。
房地產(chǎn)回暖如此迅速，銀行業(yè)為何仍對(duì)房地產(chǎn)貸款如此謹(jǐn)慎？目前的謹(jǐn)慎態(tài)度是否預(yù)示著銀行看空房地產(chǎn)后市？在4萬億投資計(jì)劃啟動(dòng)、大型國企爭(zhēng)搶投資資源的情況下，銀行業(yè)在房地產(chǎn)方面的信貸格局又有了怎樣的新變化？帶著這些問題，上海證券報(bào)進(jìn)行了深入的調(diào)查。
地方商業(yè)銀行明松暗緊
3月18日，中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見》，“落實(shí)好房地產(chǎn)信貸政策，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”成為銀行業(yè)完成信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的重要戰(zhàn)略工作之一。
然而，4月初，本報(bào)記者走訪北京、上海、南京、重慶、成都等五個(gè)城市的房地產(chǎn)企業(yè)和銀行業(yè)人士，一個(gè)普遍的說法是，大多數(shù)地方性房地產(chǎn)企業(yè)幾乎無法從銀行貸到開發(fā)貸款，雖然借殼、發(fā)債、項(xiàng)目合作等其他融資渠道也在積極探索，但傳統(tǒng)的銀行信貸無法打開僵持局面，對(duì)于眾多企業(yè)而言，資金鏈壓力仍很大。
“表面上，銀行系統(tǒng)都在聲稱支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，但商業(yè)銀行從自身風(fēng)險(xiǎn)和股東利益的角度考慮，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)尤其是開發(fā)貸款的態(tài)度仍然是慎之又慎。”成都世家機(jī)構(gòu)研究部負(fù)責(zé)人稱。
房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨緩
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，這一趨勢(shì)也十分明顯。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)自去年以來的“冰凍式”銷售情況，無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重，還是房地產(chǎn)類貸款占銀行公司類貸款的比重都在大幅下降。
摩根士丹利等研究機(jī)構(gòu)的說法是，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展時(shí)期，部分城市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例甚至高達(dá)50%。上海市固定資產(chǎn)投資建設(shè)研究會(huì)負(fù)責(zé)人告訴記者，上海去年房地產(chǎn)投資增速在3%左右，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)6%-7%。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資總額的比例是三分之一。“如果兩個(gè)指標(biāo)的增速相差過于懸殊，說明房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的比重越來越低，即房地產(chǎn)投資在gdp拉動(dòng)方面的作用正在降低。”該負(fù)責(zé)人稱。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，受4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的強(qiáng)力拉動(dòng)，今年1、2月份，我國固定資產(chǎn)投資總額增長(zhǎng)26.5%，高于去年同期24.3%的增速，也高于去年全年25.5%的增速。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資僅同比增長(zhǎng)1%。到一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速小幅上揚(yáng)，達(dá)到4.1%，金額共計(jì)4880億元。但就在去年同期，這一指標(biāo)的增幅還在32.3%的水平。
房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降低是2008年房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)直線下滑的結(jié)果之一。“房地產(chǎn)開發(fā)投資在2008年還是增長(zhǎng)的，而竣工面積和銷售面積已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。開發(fā)商沒有開發(fā)新樓盤的信心，因?yàn)榧幢阌蟹孔庸┙o也賣不出去，那樣企業(yè)日子會(huì)更難過。”上海某市場(chǎng)人士稱。
開發(fā)商沒有開發(fā)信心，銀行就更加謹(jǐn)慎了。央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源10070億元，同比增長(zhǎng)9.2%。其中，國內(nèi)貸款2545億元，增長(zhǎng)8.0%，增幅遠(yuǎn)低于利用外資和自籌資金的增速。
一份權(quán)威資料顯示，包括建設(shè)銀行、中國銀行(601988,股吧)、深發(fā)展、交通銀行(601328,股吧)等銀行在內(nèi)，2008年房地產(chǎn)業(yè)貸款占其公司類貸款的比例持續(xù)下降。如，深發(fā)展比重由2007年的6.52%下降至2008年的5.60%，交行由7.03%下降至6.67%。中國銀行(601988,股吧)房地產(chǎn)業(yè)占其公司貸款的比重也下降了0.79個(gè)百分點(diǎn)。
最典型的是建設(shè)銀行，2008年，建設(shè)銀行房地產(chǎn)貸款新增占全部新增貸款比例僅為2.22%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速為3.65%。
“在銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為倚重的時(shí)期，房地產(chǎn)類貸款一度占到貸款總額的30%以上，當(dāng)然其中也包括個(gè)人住房貸款。至于開發(fā)貸款，受2008年樓市不景氣的影響，下降是肯定的。”中國銀行深圳分行某高層表示。
“雖然表面上央行對(duì)房地產(chǎn)信貸支持力度在增加，但是我們要體會(huì)一個(gè)大原則。國家目前對(duì)房地產(chǎn)的整體思路還是讓老百姓買得起房，這個(gè)原則的背后就是房?jī)r(jià)不能升。一切不利于控制價(jià)格的做法都要慎重，包括房地產(chǎn)貸款政策。如果給開發(fā)商大肆放貸，開發(fā)商資金壓力緩解，對(duì)于抑制房?jī)r(jià)來說無疑是不利的。”交通銀行(601328,股吧)上海分行一位信貸部經(jīng)理稱。
昔日“地王”遭銀行冷遇
進(jìn)入2009年，中國樓市以出人意料的速度快速回暖，北京、上海、成都、重慶等地，成交量超過2007年最高峰的消息不斷傳出。
以西南城市為例。2009年第一季度，成都商品住宅成交532萬平方米，比去年一季度增長(zhǎng)85%，并在3月份歷史性地突破15000套。而重慶3月份的商品房銷量則同比增2倍。綜合全國的情況來看，1至3月，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)8.2%，其中商品住宅銷售面積增長(zhǎng)8.7%；商品房銷售額同比增長(zhǎng)23.1%，其中商品住宅銷售額增長(zhǎng)24.7%。
盡管“小陽春”異常振奮人心，銀行信貸層面卻反應(yīng)冷淡。“在成都，一般的房地產(chǎn)企業(yè)根本拿不到開發(fā)貸款。”成都一位房地產(chǎn)商表示。據(jù)該人士介紹， 2007年，成都各商業(yè)銀行的貸款總額中，房地產(chǎn)類貸款占60.3%，到2008年，這一占比為18%。而到了2009年前兩個(gè)月，這一比例已經(jīng)降到12.6%。
消息人士透露，受金融危機(jī)和2007年眾多“地王”出現(xiàn)在成都等多重因素影響，2008年底，中信銀行(601998,股吧)總行給成都部分樓市的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)是“高危”。
“南京的開發(fā)貸款也很難貸，除了大型國企和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目之外。”南京某大型開發(fā)公司負(fù)責(zé)人告訴記者。
其實(shí)，銀行并非對(duì)所有開發(fā)貸款都嚴(yán)加防控，市場(chǎng)人士介紹，根據(jù)國家相關(guān)文件和精神，四類房地產(chǎn)企業(yè)貸款相對(duì)容易：一是保障性質(zhì)的住房開發(fā)，比如 經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)位中小套型普通商品房；二是已經(jīng)在建，快要完工的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；三是有實(shí)力有信譽(yù)的大型房企；四是屬于兼并重組性質(zhì)的房地產(chǎn)類貸款。
四類企業(yè)可以得到銀行的信貸支持，此外的大部分企業(yè)多因?yàn)檫_(dá)不到銀行嚴(yán)格的貸款條件而被拒之門外。其中，2007年時(shí)以最高價(jià)拿到的地塊項(xiàng)目在銀行看來風(fēng)險(xiǎn)尤其嚴(yán)重。
中原地產(chǎn)北京分公司總經(jīng)理李文杰稱，在北京，一些不能通過銀行嚴(yán)格的資格審查的企業(yè)正通過企業(yè)間拆借方式融資。“企業(yè)間拆借現(xiàn)象在去年底最為集中，利率大概在18%-20%。這些去拆借市場(chǎng)拿錢的企業(yè)，有一些是2007年時(shí)拿到高價(jià)地的企業(yè)，他們不能通過降價(jià)來回收現(xiàn)金流，因?yàn)槟菢訒?huì)虧更多。”李文杰介紹。
2007年高價(jià)地較集中的成都也體現(xiàn)明顯。有報(bào)道稱，2007年，成都有近30個(gè)單價(jià)千萬元以上的“地王”誕生。香港九龍倉、香港信和、合景泰富、萬科、中海、首創(chuàng)、珠江投資等知名開發(fā)商都在2007年涉足成都土地市場(chǎng)，拍地總金額從數(shù)億元到70多億元不等。
根據(jù)上海證券報(bào)獲得的消息，在2007年成都拍下的60塊左右的住宅地塊中，90%目前處于停工或緩開工狀態(tài)。“政府也不希望這些地塊退地，因?yàn)檫@樣的話，土地出讓金就收不到了。于是地方政府就默許了開發(fā)商對(duì)地塊的擱置，而在銀行看來，這些地塊開發(fā)前景堪憂。”一位成都地產(chǎn)界人士稱。
“如果按2007年的地價(jià)推算，成都房?jī)r(jià)還應(yīng)該再漲2000元/平方米，但顯然在目前的市場(chǎng)情況下不太可能。比如，2007年，有的地塊樓板價(jià)已經(jīng)拍到4300元/平方米，樓盤要賣到8000元/平方米左右才有利潤(rùn)。目前成都樓市的銷售均價(jià)也不過5000元/平方米左右。這些地塊只能等待成都房?jī)r(jià)再度上漲。銀行對(duì)此十分清楚。”上述人士稱。
回憶當(dāng)年的瘋狂拿地，世家機(jī)構(gòu)的樊邦勇記憶猶新，“當(dāng)時(shí)，我的工作是為開發(fā)商拿地做前期評(píng)估，我已經(jīng)按當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)再漲50%來推測(cè)土地成本了，可是還是拍不到地。我搞不清這些開發(fā)商到底怎么來算成本與收益的。”樊邦勇說。
出于同樣的擔(dān)憂，銀行對(duì)開發(fā)貸款的謹(jǐn)慎也就不難理解：即便年初以來的“小陽春”令市場(chǎng)看到無限希望，但從土地成本、房?jī)r(jià)泡沫等眾多因素考慮，銀行仍然無法恢復(fù)對(duì)樓市的信心。
除了某些項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較高外，銀行信貸對(duì)4萬億投資計(jì)劃項(xiàng)目、大型國企和地方龍頭企業(yè)的傾斜也影響了對(duì)其他企業(yè)開發(fā)貸款的支持。成都某開發(fā)商告訴記者，因?yàn)槌啥际芤嬗谝恍?zāi)后重建項(xiàng)目支持，銀行更愿意給有國家財(cái)政擔(dān)保的重建項(xiàng)目做貸款。重慶一家國資控股的企業(yè)高層則告訴記者，銀行信貸對(duì)國資企業(yè)有較多傾斜，一些民企正越來越多地努力與國資合作，這種合作或者是項(xiàng)目合作，或者是股權(quán)合作，目標(biāo)只有一個(gè)，可以沾上國企在信貸等方面的優(yōu)惠與支持。
持續(xù)回暖是信貸松綁前提
對(duì)于銀行業(yè)究竟如何判斷未來樓市，中國銀行某分行副行長(zhǎng)告訴記者，銀行信貸對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)存在三個(gè)月滯后期，如果樓市“小陽春”能夠持續(xù)下去，房地產(chǎn)信貸有望松綁。
該銀行高層告訴記者，銀行判斷樓市前景基于兩個(gè)主要因素：一是區(qū)域性房?jī)r(jià)是否回調(diào)到位。如深圳、廣州等珠三角典型城市在銀行業(yè)看來風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)較低，華北、華東部分城市的房?jī)r(jià)泡沫仍未解除；二是交易旺盛的“小陽春”能否持續(xù)，持續(xù)多久。
對(duì)于目前的“小陽春”，中國銀行一位銀行信貸經(jīng)理稱，“我們的感覺是，一部分回暖是有水分的，比如開發(fā)商雇人排隊(duì)搶購、通過‘多預(yù)定，少放號(hào)’等方式制造熱銷局面。這些現(xiàn)象銀行都在關(guān)注。”
“目前，剛性需求、改善性需求的量還是很大的，這一點(diǎn)毋庸置疑。只要開發(fā)商理性看待市場(chǎng)，不盲目漲價(jià)，以符合購買力的價(jià)格優(yōu)勢(shì)取勝，樓市‘小陽春’就有望持續(xù)。”另一位銀行業(yè)高層稱。該人士表示，銀行系統(tǒng)對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)有一定滯后期，比如貸款審批過程等，因此，即便銀行放松信貸，也要在至少三個(gè)月后從央行數(shù)據(jù)中體現(xiàn)出來。
“應(yīng)該說，房地產(chǎn)貸款增速從前兩個(gè)月的1%提高到第一季度的4.1%，已經(jīng)是一個(gè)較好的趨勢(shì)。”銀行界人士稱。