最新出爐的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)一步驗(yàn)證了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已踏上階段性回暖之路，3月全國(guó)商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)16%，更加可喜的是70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)在經(jīng)歷連續(xù)七個(gè)月的下滑后首次呈現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，雖然持續(xù)性仍有待觀察，但我們?nèi)韵霃?qiáng)調(diào)我們的觀點(diǎn)，即行業(yè)毛利的改善可能較市場(chǎng)預(yù)期來得更早，上市公司盈利有進(jìn)一步調(diào)升空間。
我們?cè)谇按蔚男袠I(yè)展望中已經(jīng)提到，全國(guó)各大城市已陸續(xù)呈現(xiàn)銷售逐級(jí)回暖之勢(shì)，微觀層面得到的數(shù)據(jù)更顯示，上市公司作為行業(yè)龍頭，定價(jià)能力已領(lǐng)先于行業(yè)整體踏上復(fù)蘇之路，而最新披露的官方數(shù)據(jù)更進(jìn)一步驗(yàn)證了行業(yè)復(fù)蘇的全局性。
第一，景氣指數(shù)跌幅顯著收窄。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，3月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.74，雖然為自2007年11月以來連續(xù)第16個(gè)月環(huán)比下跌，但跌幅已在前兩月有所緩解的基礎(chǔ)上進(jìn)一步顯著收窄至0.12點(diǎn)(1-2月和去年12月的跌幅分別為1.6點(diǎn)和2點(diǎn))。
第二，商品房銷售進(jìn)一步回暖。1-3月，全國(guó)商品房銷售面積11309萬平方米，同比增長(zhǎng)8.2%(1-2月為同比微降0.3%)，其中，商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)8.7%。3月當(dāng)月的商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)16%，較1-2月的同比增長(zhǎng)1.1%顯著提升。
第三，銷售價(jià)格初露企穩(wěn)跡象。3月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋價(jià)格指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)0.2%，而此前已連續(xù)七個(gè)月環(huán)比下挫。雖然 房?jī)r(jià)是否就此走出低谷仍待進(jìn)一步觀察，但我們認(rèn)為這仍有可能預(yù)示行業(yè)毛利的扭轉(zhuǎn)可能較市場(chǎng)預(yù)期更早(市場(chǎng)普遍預(yù)期全國(guó)房?jī)r(jià)企穩(wěn)至少要等到下半年)。
第四，投資增速從底部回升。1-3月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元，同比增長(zhǎng)4.1%，增幅比1-2月提高3.1個(gè)百分點(diǎn)。但需要指出的是，雖然施工和竣工面積增速維持相對(duì)高位，作為行業(yè)領(lǐng)先指標(biāo)的新開工面積和土地購置仍呈繼續(xù)下行態(tài)勢(shì)。
第五，“去庫存”仍在繼續(xù)。在北京和廣東該些銷售復(fù)蘇強(qiáng)勁的區(qū)域，我們看到新增投資尚未抬頭，顯示去庫存仍是未來一段時(shí)間的主旋律。雖然當(dāng)前房屋銷售呈現(xiàn)持續(xù)回暖，然而開發(fā)商在重啟擴(kuò)張的步伐上仍然謹(jǐn)慎，對(duì)于行業(yè)的復(fù)蘇可能是好現(xiàn)象，因這將令供求更早實(shí)現(xiàn)平衡，但亦預(yù)示著在短期內(nèi)依然難以期盼房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的顯著拉動(dòng)作用。
追隨基本面的持續(xù)向好，資本市場(chǎng)人氣維持激昂。雖然近期來自上市公司的數(shù)據(jù)喜憂參半，緊接紛至沓來的強(qiáng)勁銷售業(yè)績(jī)，上市公司開始陸續(xù)公布再融資計(jì)劃。但投資者的信心還是在更大程度上受到行業(yè)前景日趨樂觀的推動(dòng)，而賣方開始陸續(xù)上調(diào)盈測(cè)和估值，亦進(jìn)一步鼓舞了士氣。
上周中資房產(chǎn)股借世茂房地產(chǎn)新股配發(fā)之際獲利回吐，而等待已久的投資者則伺機(jī)介入，周四的大幅反彈亦驗(yàn)證了我們周初提出的每次回調(diào)都是進(jìn)入良機(jī)的判斷。全周我們覆蓋的14家重點(diǎn)公司平均下跌3%，同期大盤上漲3%。但自3月以來，板塊整體仍累計(jì)上漲近60%，顯著超出同期大盤的25%漲幅。當(dāng)前平均估值水準(zhǔn)相當(dāng)于9.8倍09年pe和36%的nav折價(jià)。
我們認(rèn)為樂觀的市場(chǎng)情緒近期不會(huì)有所改變。雖然周成交數(shù)據(jù)顯示我們跟蹤的八大城市商品房銷售總量較前周回落7%，但現(xiàn)在多數(shù)投資者已經(jīng)能夠接受基于不斷走高的基數(shù)，周成交料將呈現(xiàn)高位震蕩而非此前的持續(xù)上升。而新近發(fā)布的官方數(shù)據(jù)顯示行業(yè)整體正在呈現(xiàn)持續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，料將進(jìn)一步鞏固投資者信心。
目前仍有兩點(diǎn)因素尚未反映在當(dāng)前股價(jià)中。首先，房?jī)r(jià)的逐級(jí)企穩(wěn)將導(dǎo)致銷售價(jià)格假設(shè)面臨上調(diào)，加之考慮到今年公司普遍帶入了較多的存貨，當(dāng)期銷售當(dāng)期結(jié)算的該部分產(chǎn)品將直接貢獻(xiàn)09年的利潤(rùn)改善；同時(shí)目前比較普遍的將部分08年可入賬收入推遲結(jié)算、兩費(fèi)費(fèi)率的改善以及建安成本的相對(duì)低位，都將有助于為09年業(yè)績(jī)上調(diào)騰挪出更多的空間。其次，我們相信，如果宏觀經(jīng)濟(jì)未能如期復(fù)蘇，從而拖累房屋銷售重陷低迷，房地產(chǎn)仍有望進(jìn)一步獲得政策支持。因此我們認(rèn)為當(dāng)前基本面的復(fù)蘇反轉(zhuǎn)較反彈的可能性更大，從這個(gè)角度考慮，板塊估值的進(jìn)一步提升更彰顯其合理性。
個(gè)股推薦上，針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者，我們建議分別關(guān)注高貝塔值個(gè)股中的世茂房地產(chǎn)和富力地產(chǎn)，以及防御性更強(qiáng)的紅籌股華潤(rùn)置地和中國(guó)海外發(fā)展。