一個普遍的共識仍是開發(fā)商應采取盡量保守、穩(wěn)妥的策略,以合理的價格促進銷售。目前國家對樓市的調控政策已經(jīng)有所放松,并以鼓勵剛性需求為主,而隨著鋼材等資源價格的下降,開發(fā)商有了更多的降價空間。合富輝煌市場研究部認為,從現(xiàn)在起到“五一”節(jié)將是發(fā)展商出貨回籠資金的適宜時機,各大發(fā)展商要抓住機會靈活促銷、積極出貨來提振消費信心,活躍市場交易。
今年一季度,全國各地房地產市場都出現(xiàn)了不同程度的回暖,業(yè)內稱之為“小陽春”。然而,在很多人對樓市的繼續(xù)回暖充滿信心的同時,一些人開始看空后市發(fā)展。有人認為,一季度交易量大幅上漲主要是由于房價處于相對低位,部分首置需求和改善型需求釋放所致。但對很多首置需求來說,當前房價仍未達到他們的心理價位,而由于交易量上升,一些開發(fā)商已減少優(yōu)惠幅度或直接提價；而此前已部分釋放的改善型需求還能持續(xù)多久,尚不得而知。此外,4月是傳統(tǒng)意義上的淡季,因此有專家提出,多種不利因素疊加,交易量可能下跌,樓市可能出現(xiàn)“倒春寒”。
改善型需求是“小陽春”絕對主力
從全國來看,一季度廣州、深圳兩地回暖尤為明顯。專家指出,這主要是由于廣深兩地此前的調整較為徹底,跌價比較明顯。而以廣州為例,中心城區(qū)剛性需求的回暖明顯,但外圍的變化并不大。中原地產研究部副經(jīng)理胡廣東分析,這主要是由于市中心一些產品具有稀缺性的樓盤拉動的,“一些樓盤的位置、 戶型等此前在市場上一直有空缺,部分消費者期待了很久,因此一經(jīng)推出立即熱銷。但類似產品若持續(xù)推出,熱銷很難持久”。
合富輝煌首席市場分析師黎文江也指出,從合富在廣州一季度銷售結構來看,兩房和三房的戶型賣得非常好,兩房大約占了26%,三房更是占到了43%。這其中有很大一部分是“以小換大”的改善型需求。此外,目前一年期的銀行利率為2.25%,大大低于超過3.5%的租金回報率,市中心的租金回報率甚至達到4.5%,因此一些投資客也開始進入了樓市。
胡廣東指出,雖然不能否認首置需求對一季度交易量的拉動作用,但改善型需求是托起“小陽春”的絕對主力。“同改善型需求不同,首置需求對價格非常敏感,價格低就釋放”。近期樓市成交量上升后,部分樓盤開始取消優(yōu)惠甚至直接提價,導致一些正準備出手的首置需求又開始持幣觀望了。從中原地產近期的數(shù)據(jù)也可以看到,熱銷樓盤的首置比例非常低。他表示,一個以改善型買家為主的樓市是不正常和不健康的,這也不符合市場的客觀情況。“更何況改善型需求已經(jīng)消耗了一部分,后續(xù)能否跟上還是未知”,在這樣的情況下,如果首置需求不能夠及時釋放出來,那交易量必然會下跌。
專家表示,目前消費者的信心仍較脆弱,一旦后續(xù)客戶跟不上,成交量下跌甚至出現(xiàn)冷場,那對買家心理層面的影響會更大更惡劣。
近半個月中介成交數(shù)據(jù)已現(xiàn)放緩
中原地產研究部對廣州近半個月的成交監(jiān)測顯示,相當部分樓盤鑒于前期成交回暖提價后,全市整體銷售速度已有所回落。而業(yè)內人士的擔憂,在剛剛過去的清明假期也出現(xiàn)了一些苗頭。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示,清明小長假廣州共簽約一手住宅868套,與去年清明相比有略微增加,但簽約量很明顯不敵上月單個周末。
盡管黎文江認為,“五一”前廣州將有17個全新盤推出,新貨達11000套。按照開發(fā)商通常的營銷手法,每次推出新盤都會想辦法引爆一些熱點以推高成交量,因此17個全新盤的陸續(xù)推出應該可以使熱銷持續(xù)到“五一”以后。但由于4月是傳統(tǒng)意義上的淡季,業(yè)界對本月的銷售普遍都不敢過分樂觀。
胡廣東在接受記者采訪時表示,目前來看,4月上半月成交放緩基本已成事實,下半月由于臨近“五一”,開發(fā)商應該會推出一些促銷手段和優(yōu)惠措施,再加上新盤的拉動作用,交易量應該不會太差。因此上半月和下半月相抵,4月的交易量也許不會明顯下跌。但他指出,即便4月逃過了“倒春寒”,“五一”過后的樓市也不會太樂觀。
他表示,現(xiàn)在的樓市,往往成交上去了開發(fā)商就開始漲價或取消優(yōu)惠,于是導致觀望,交易量出現(xiàn)下跌；成交不理想了,開發(fā)商又開始降價或以其他各種方式促銷,以期拉動消費,“如此波浪式的成交情況其實不利于樓市的長期健康發(fā)展”。
巨量庫存迫使開發(fā)商盡快回籠資金
此外,當前房地產市場面臨最大的問題之一———巨量庫存導致供大于求仍未改變。華遠地產董事長任志強指出,目前全國開發(fā)商手里待開發(fā)的土地約有3.6億公頃,按照這幾年的開發(fā)量,每年需要竣工8億平方米左右,才能消化得完這些庫存的土地。而目前全國房屋空置面積已經(jīng)達到1.6億平方米。因此,即使今年出現(xiàn)2007年那樣的樓盤旺市,全年房屋庫存也會有2.5億平方米。“這意味著全國每年房屋銷量的1/3處于庫存狀態(tài),而這種高庫存狀態(tài)也使開發(fā)商將主要精力放在庫存消化上,對開發(fā)投資和再拿地的積極性都很低”。
與北方一些大城市相比,廣州的庫存量相對較小,但有數(shù)據(jù)顯示,截至2008年底廣州也尚有400多萬平方米的庫存。按照今年1、2月每月50萬平方米左右的銷量來看,大約需要8個月才能消化完。此外,胡廣東表示,舊貨受價格影響較大,如果 房價不合理就很難銷售。根據(jù)中原地產的市場分析就可以看出,在成交旺盛的“小陽春”中,舊貨的銷售情況也并不理想。而光大地產營銷中心副總經(jīng)理張建強則指出,房地產開發(fā)一般要經(jīng)過2年的周期,因此2年前拿地高峰期的那些土地,到今年下半年將陸續(xù)開始出貨,新貨量將會明顯增加。有專家指出,如果舊貨消化不及時,新貨熱銷又不能持續(xù),那庫存量的增加又會使開發(fā)商套進更多的現(xiàn)金。
信貸放松暫難支持開發(fā)商資金鏈
近期,有7家地產公司從銀行獲得了總額超過850億元的授信。其中包括瑞安房地產的130億元、綠城地產的200億元、soho中國的100億元、世茂集團的150億元、綠地集團的174億元、泛海建設的78.6億元和廣州城建的19億元。再加上“粵15條”中允許緩交土地出讓金和土地增值稅的規(guī)定,以及國家層面對房企拓寬融資渠道的支持,一些開發(fā)商的日子似乎開始沒那么難過了。
因此有專家開始擔心,開發(fā)商的資金壓力解除,有可能不再急于賣房套現(xiàn),房價可能因此緊緊咬住甚至上漲。還有觀點稱,相關地產企業(yè)獲得銀行如此強力的信貸支撐,有望走出困境。對此,胡廣東表示,雖然近期有一些開發(fā)商獲得了銀行的信貸支持,但從整體看,數(shù)量不多,而且這些房地產企業(yè)多是上市公司或大型知名企業(yè),大發(fā)展商攤子也大,因此這些信貸支持對整體資金鏈的影響不會太大,開發(fā)商還是需要通過銷售來回籠資金。