2008 年，中國(guó)及主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、國(guó)際金融危機(jī)不斷蔓延、宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑的大環(huán)境下，逐步由2007 年的過(guò)熱轉(zhuǎn)向理性回歸，整體市場(chǎng)出現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)。對(duì)開發(fā)企業(yè)和投資者而言，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期的2009 年，如何評(píng)價(jià)各城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力，確定是否進(jìn)入某一城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為業(yè)內(nèi)人士極其關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。
在此背景下，中國(guó)指數(shù)研究院本著“公正、客觀、準(zhǔn)確、全面”的原則，總結(jié)以往研究經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)前各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀，對(duì)中國(guó)主要城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力進(jìn)行了全面研究，主要從市場(chǎng)規(guī)模、增長(zhǎng)速度、潛在需求、供求對(duì)比四個(gè)方面，全面分析城市內(nèi)部不同物業(yè)類型房地產(chǎn)市場(chǎng)自身成長(zhǎng)能力，結(jié)合對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資環(huán)境的考察，對(duì)中國(guó)40 個(gè)城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力進(jìn)行了綜合評(píng)價(jià)，具體結(jié)果如下：
一、中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力top10
在國(guó)內(nèi)外有關(guān)城市競(jìng)爭(zhēng)力、單一產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)城市的住宅、辦公樓、商業(yè)用房和房地產(chǎn)市場(chǎng)投資環(huán)境分別設(shè)計(jì)相應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，運(yùn)用因子分析法和相關(guān)數(shù)學(xué)模型，定量分析得到三種物業(yè)市場(chǎng)的開發(fā)投資吸引力排名和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資環(huán)境吸引力排名，最后運(yùn)用因子分析得出中國(guó)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力top10 城市，分別為：上海、北京、廣州分列第一、二、三名，緊隨其后的是重慶、天津、深圳、沈陽(yáng)、蘇州、杭州、成都。
從房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力top 城市綜合得分可以看出，排名前四名城市得分差距遠(yuǎn)大于其后六名城市的得分差距，城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力表現(xiàn)出“強(qiáng)者亦強(qiáng)，弱者亦弱”特征，城市之間差距呈現(xiàn)加大趨勢(shì)。上海房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力穩(wěn)居全國(guó)第一，北京位居第二，總得分與上海接近。
重慶憑借住宅開發(fā)投資吸引力排名第三以及商業(yè)用房開發(fā)投資吸引力和投資環(huán)境均名列十強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，2009 年房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力位居第四位，綜合得分與廣州的差異較小。重慶在房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模性指標(biāo)突出，較低的供求比以及穩(wěn)定的成長(zhǎng)速度等優(yōu)勢(shì)使其綜合房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力明顯增強(qiáng)。
隨著天津?yàn)I海新區(qū)建設(shè)的不斷深入，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房以及辦公樓市場(chǎng)得到快速發(fā)展，天津各項(xiàng)物業(yè)開發(fā)投資吸引力表現(xiàn)較為平均，且各項(xiàng)排名均排在前八位，使得天津房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力在十強(qiáng)城市的排名為第五。
沈陽(yáng)憑借住宅投資、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資以及城市投資環(huán)境吸引力等優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力排名位居第七位。沈陽(yáng)2008 年住宅市場(chǎng)供需相對(duì)較大，投資額和銷售額分別達(dá)到730 億元和526 億元，在40 個(gè)城市的排名分別為第三和第九，住宅開發(fā)投資吸引力排名躍居第五。
深圳和蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力分別位居第六、第八位，這兩個(gè)城市經(jīng)濟(jì)水平均比較發(fā)達(dá)，人均可支配收入、gdp、利用外資等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均在全國(guó)前列，辦公樓投資、商業(yè)營(yíng)業(yè)投資以及投資環(huán)境吸引力均排名靠前。
杭州和成都房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力分別位居第九、第十位，在住宅投資吸引力方面占據(jù)優(yōu)勢(shì)。杭州在寫字樓投資吸引力方面的優(yōu)勢(shì)，使其房地產(chǎn)投資吸引力綜合排名領(lǐng)先于成都。
二、 住宅開發(fā)投資吸引力top10
按照理論框架，中國(guó)指數(shù)研究院從市場(chǎng)規(guī)模、潛在需求、供求對(duì)比、成長(zhǎng)速度四個(gè)方面，通過(guò)開竣工面積、投資額、常住人口、存款余額等24 個(gè)指標(biāo)對(duì)40 個(gè)大中城市住宅市場(chǎng)的開發(fā)投資吸引力進(jìn)行研究。研究結(jié)果顯示，住宅開發(fā)投資吸引力十強(qiáng)城市是：上海名列第一，北京名列二，重慶位居第三，隨后依次是：廣州、沈陽(yáng)、天津、深圳、成都、大連、杭州。
綜合2003 年以來(lái)的研究發(fā)現(xiàn)，上海、北京、廣州等地憑借較高的市場(chǎng)規(guī)模和因人口眾多、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)帶來(lái)的廣闊的市場(chǎng)需求，穩(wěn)居住宅開發(fā)投資吸引力top10 之列。值得注意的是，重慶憑借較為穩(wěn)定的成長(zhǎng)速度、較低的供求比躋身住宅開發(fā)投資吸引力第三位，更進(jìn)一步證明了二三線城市近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速成長(zhǎng)。值得注意的是，沈陽(yáng)憑借2008 年730 億元的投資額(在40 個(gè)城市中列第三位)、526億元的銷售額(絕對(duì)水平居40 個(gè)城市第九位，增長(zhǎng)率居40 個(gè)城市第六位)等方面的均衡表現(xiàn)，住宅開發(fā)投資吸引力位居第五位。盡管大連市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小(2008 年銷售額低于500 億元)，但由于近年來(lái)成長(zhǎng)迅速，且新開工面積、施工面積與當(dāng)年銷售面積相比表明市場(chǎng)供給壓力相對(duì)較小，為更多投資者的進(jìn)入提供了空間。深圳作為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市，盡管2008 年銷售額、開竣工面積大幅下降，市場(chǎng)總量因子僅為25.0(低于杭州、成都等地)，但由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，市場(chǎng)潛在需求較高，且早在2007 年即率先進(jìn)入調(diào)整期，
預(yù)計(jì)深圳市場(chǎng)2009 年將有望率先回暖。
(1) 多數(shù)城市2008 年住宅銷售額下降，上海、北京等地降幅居前，呼和浩特、?？凇?jì)南等少數(shù)城市銷售額保持增長(zhǎng)，但規(guī)模相對(duì)較小
圖1：2008 年主要城市住宅銷售額及其增長(zhǎng)率
數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)
上海、北京銷售額明顯下降但規(guī)模依然突出。2008 年，上海、北京分別實(shí)現(xiàn)商品住宅銷售額1608 億元和1201 億元，是40 個(gè)城市中僅有的兩個(gè)銷售額超過(guò)1000 億元的城市，盡管兩地銷售額在2008年分別下滑34.9%和40.6%，但其市場(chǎng)規(guī)模仍遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)其他城市。
廣州、重慶、天津銷售規(guī)模較高，降幅較小。2008 年，全國(guó)商品住宅銷售額下降達(dá)20.1%。廣州、重慶等城市銷售額降幅亦有不同程度的下降，但降幅略低于上海和北京。2008 年，廣州、重慶、天津的商品住宅銷售額分別為793 億元、705 億元和636 億元，分別同比下降22.5%、17.7%和18.6%，降幅接近或低于全國(guó)水平。
沈陽(yáng)、大連銷售額小幅增長(zhǎng)，規(guī)模躍居中游水平。2008 年，由于武漢、成都、杭州、蘇州等過(guò)去幾年市場(chǎng)規(guī)模較大的城市銷售額降幅明顯(降幅接近或超過(guò)30%，絕對(duì)水平約為500 億元)，而沈陽(yáng)、大連仍保持了一定的增長(zhǎng)速度，市場(chǎng)規(guī)模已躍居中游水平。2008 年兩地商品住宅銷售額分別為504 億元、433 億元，分別同比小幅增長(zhǎng)5.3%和1.9%，成為2008 年不可多得的“亮點(diǎn)”。