關(guān)于房價的未來走勢，是每一個地產(chǎn)商都避不開的話題，尤其是春節(jié)后的“小陽春”之象，令房價走勢再度成為熱辯話題。
中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇有賴于房地產(chǎn)，而僵局的打破則需房價的理性回歸；還有習(xí)慣了依賴高房價、高地價的地方政府與行業(yè)，降價與僵持，構(gòu)成一副絕妙的眾生相。
這是一個微妙的兩難格局，源自美國的這場危機(jī)正將所有人推向復(fù)雜的利益博弈之中，刺激消費、保增長又不得不再次抓起房地產(chǎn)這根救命稻草。2009年，房價走向何方？“小陽春”真的意味著樓市春天嗎？看不懂的房地產(chǎn)走勢背后，房地產(chǎn)專家、開發(fā)商、消費者及利益相關(guān)方分別有著自己的判斷。
多方因素成就“小陽春”難阻房價下跌預(yù)期
一年之際在于春，而正處于金融危機(jī)寒流漩渦之中的房地產(chǎn)商，也正欲利用這個大好季節(jié)為自己贏個好彩頭。
進(jìn)入2009年春天，鄭州已舉辦了不下三次聲勢浩大的房展會，似乎讓人看到了樓市回暖的跡象。但是記者從現(xiàn)場了解到，盡管房地產(chǎn)商使盡渾身解數(shù)，但還是咨詢的人多，實際訂單的人少——“只開花不結(jié)果”情況居多。
“小陽春”真相
記者在3月底舉辦的一次鄭州房展會上了解到，雖然各家房地產(chǎn)商在促銷宣傳上重在價格上造勢，但總價款仍未像消費者預(yù)想的下降。鄭州市三環(huán)以內(nèi)的樓盤，每平方米均價仍在4000元以上，并未有真實意義上的降價。
但是縱觀全國主要房地產(chǎn)市場，又似乎讓人看到了一些回暖氣息。
來自北京房產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)是，1月份新房交易套數(shù)達(dá)到了10511套。2月份，這一數(shù)據(jù)達(dá)到了19366套，環(huán)比1月份增長84.2%。3月份，北京新房交易數(shù)據(jù)達(dá)到了高峰值，為36774套，環(huán)比增長82%，同比增長94%，連續(xù)三個月出現(xiàn)交易量逐月快速增長的趨勢。
同樣，深圳的1~3月新房交易量也呈現(xiàn)逐月上升趨勢。1月份為4448套，2月份為5429套，3月份為8504套。今年一季度，深圳商品房共成交168.76萬平方米，同比去年增加了239.42%。
出現(xiàn)這種現(xiàn)象，一方面原因是各級政府救市的結(jié)果，但更重要的則是部分自住性購房需求的釋放。除上述原因外，上述數(shù)據(jù)的真實性也值得懷疑。
建設(shè)部房地產(chǎn)政策研究中心副主任王玨林也認(rèn)為，這兩個月出現(xiàn)的市場回暖并不能代表整體市場走向，這是因為國家宏觀調(diào)控政策產(chǎn)生了一定效果，加上去年較長一個時期的部分需求被釋放，但這可能是短暫的。
針對這種成交量上升的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這很大程度上可以稱為反彈，很難說是市場反轉(zhuǎn)的信號。
從目前全國房地產(chǎn)的庫存量來看，形勢仍不容樂觀，這也成為目前“小陽春”不和諧的音符。
據(jù)了解，目前全國房地產(chǎn)庫存量高達(dá)2.5億平方米。這意味著全國每年房屋銷量的1/3房屋處于庫存狀態(tài)，而這種高庫存狀態(tài)也使開發(fā)商將主要精力放在庫存消化上，對開發(fā)投資和再拿地的積極性都很低。
而據(jù)國泰君安日前給上海政協(xié)遞交的《上海房地產(chǎn)趨勢分析》上顯示，上海2009年可售樓盤為165個，共計2237萬平方米。到2009年年底，上海有4288萬平方米庫存商品房待消化，按照2008年月均130萬平方米的消化速度，上海一個城市的庫存量消化就需要33個月。
據(jù)北京社科院統(tǒng)計，現(xiàn)在北京市住房閑置約1044.1萬平方米，閑置率達(dá)34.04%，預(yù)計明年房價將真正下跌。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)表示，目前仍不有少房地產(chǎn)企業(yè)在減少開工量，沒有看到企業(yè)信心復(fù)蘇的信號。
專家判斷，如果房價沒有降至消費者的實際購買力范圍之內(nèi)，真正意義上的購買力將不會出現(xiàn)，而小陽春式的回暖將很難得到持續(xù)。
救市“策”
作為拉動內(nèi)需的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)“落選”國家的十大行業(yè)振興規(guī)劃，從這方面也可以看出，中央政府對目前房地產(chǎn)市場的謹(jǐn)慎與重視。但這并沒有阻止地方政府與一些業(yè)界專家對當(dāng)?shù)貥鞘虚_展各種救市措施的積極性。
中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會也曾上書國務(wù)院要求調(diào)整政策，建議將樓市調(diào)控主調(diào)由此前的“嚴(yán)厲”調(diào)控政策，改為“適度控制”，具體政策包括允許地方政府自行救市、降低房地產(chǎn)交易有關(guān)稅率、加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)功能等。
據(jù)不完全統(tǒng)計，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)寒流影響下，全國已有17個地方政府紛紛以減稅、推行貨幣補(bǔ)貼及降低準(zhǔn)入門檻等一系列積極的利好政策，以期市場重回健康的軌道。廣州、深圳雖沒有正式出臺文件，但在土地供應(yīng)規(guī)模、限價房上市等方面明顯加強(qiáng)了政府調(diào)控力度。
鄭州市政府于去年年底發(fā)布了旨在推動房地產(chǎn)市場回暖的17條措施，從土地、住房結(jié)構(gòu)、個人購房稅費、公積金貸款等方面，給予地產(chǎn)開發(fā)和房屋買賣優(yōu)惠政策。
而河南省房地產(chǎn)業(yè)商會常務(wù)副會長兼秘書長趙進(jìn)京在一次座談會上曾這樣表示，房地產(chǎn)是國家機(jī)器的主要發(fā)動機(jī)，國家肯定不會讓發(fā)動機(jī)出現(xiàn)問題，所以會采取一系列措施保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，保證經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。
而房地產(chǎn)商自身同時也在積極開展自救。南京有些房產(chǎn)開發(fā)商甚至打出了“3年無條件退房”的另類促銷旗號。
而北京也有八成樓盤在打折促銷，折扣力度也進(jìn)一步加強(qiáng)，從去年的9.9折、9.8折逐漸變成直接降價。
難掩下跌
房價到底了嗎？至少現(xiàn)在看來還沒有明確答案。但不可否認(rèn)的是，房價仍是消費主導(dǎo)因素。
“預(yù)計自住型需求還將持續(xù)1~2個月，樓市真正的分水嶺會在6月份前后出現(xiàn)。”易居中國房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭日前表示，屆時，如果樓市需求不能從自住型需求向改善型和投資型需求接續(xù)，則下半年樓市可能會重新低迷。
而房地產(chǎn)市場能否真正回暖，關(guān)鍵還是要看房價究竟還有多少水分可擠，還有多少探底空間。
王玨林也指出，目前北京、上海、東部沿海等城市房價還是過高，在現(xiàn)在的大經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房價還將下降。中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海甚至預(yù)測，未來2~3年內(nèi)，我國城市房價將回落40%~50%。
“如果考慮到2008年的未完成項目以及2009年的新開工項目，可以認(rèn)定我國城鎮(zhèn)住房目前面臨嚴(yán)重的過剩局面。這需要很長的時間去消化，再加上目前經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期下降，將導(dǎo)致土地價格下降，所以房價還有繼續(xù)下降的空間。”曹建海認(rèn)為，加上經(jīng)濟(jì)增長形勢不支持房價上漲，居民收入水平和收入增長也不支持房價上漲，谷底可能存在于兩年之后。
看來，在金融危機(jī)之下，如果房地產(chǎn)商再抱著原來的“暴利心理”不放，那吃不飽甚至餓死的首先是自己。而眼下，房地產(chǎn)商如何降低利潤空間，自己先求得生存不僅僅是考驗房地商智慧的問題，更重要的是，這才是房地產(chǎn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展的根本。
專家意見
關(guān)鍵詞：看跌
著名房地產(chǎn)評論家牛刀：中國房價無法止跌
目前中國經(jīng)濟(jì)面臨通縮壓力，在通縮的預(yù)期下中國房價無法止跌，只是平緩下跌還是大幅下跌的問題。他就2009年伊始的萬科上海房價促銷現(xiàn)象進(jìn)行了分析，并斷言萬科的降價將引領(lǐng)2009年新一輪的降價潮。2009年房價的下跌不會影響gdp保8%的目標(biāo)。一線城市房價在2009年10月份之前降幅或達(dá)15%，被“炒過”的二線城市房價將大降，從今年的情況來看，不僅僅是長沙、武漢、重慶，其實包括成都、合肥、南京、大連這些都經(jīng)過投資資本炒作的城市的下降幅度都會比較大。三線城市房價補(bǔ)漲，2010年以后才會開始調(diào)整。
國務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見，這是對中國樓市降價銷售的一道命令，是符合市場實際情況的，唯有大規(guī)模降價銷售，才有可能挽救中國樓市，振興中國經(jīng)濟(jì)。
中國社科院金融研究所金融發(fā)展室專家易憲容：2009年房價理性回歸
雖然2009年，中央政府已經(jīng)為房地產(chǎn)市場作了基本定調(diào)，就是中國的房地產(chǎn)市場是一個居民住房消費市場，房地產(chǎn)市場的發(fā)展就是以改善全體人民基本居住條件為目的的。因此，未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展，它的支柱性是與它的消費性、與全體居民住房條件的改善聯(lián)系在一起的，如果絕大多數(shù)人的住房條件都十分不好，或房地產(chǎn)成為少數(shù)人炒作獲利的工具，那么房地產(chǎn)業(yè)的支柱性自然喪失。
2009年的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)全面理性調(diào)整，將出現(xiàn)全面的房價理性回歸，或者說房地產(chǎn)市場必然會由投資為主導(dǎo)的市場向消費為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變。但是，由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，全國的房地產(chǎn)市場是一個個分割的市場，因此，2009年全國房價的調(diào)整或理性回歸，肯定會表現(xiàn)為較大差異性。早期房價上漲快、上漲面廣泛的地方，2009年調(diào)整的幅度與范圍就會大；而早期上漲較小、上漲幅度不大的地方，調(diào)整的幅度會小一些。但是，大家必須注意，房地產(chǎn)市場由投資為主導(dǎo)向消費為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變是誰也改變不了的。
國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲：房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇言之過早
有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：今年1到2月，全國商品住房銷售面積上漲1.1%，銷售額上漲13.1%。這是由多重原因所導(dǎo)致的，包括一攬子刺激政策的效果顯現(xiàn)——特別是相關(guān)交易稅費的減免、改善型住房政策放寬等，以及開發(fā)商降價促銷刺激剛性交易量回升等等。但是，全球金融危機(jī)的影響還在繼續(xù)，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢處在下行通道，房地產(chǎn)開發(fā)投資情況仍不樂觀、去庫存化及資金鏈維持任務(wù)艱巨等問題短時間內(nèi)不可能得到全面改觀；因此，2009年，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)在回調(diào)期徘徊。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭：2009年可能是最不景氣、最寒冷的一年
現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的熱度只不過是冬天里的一縷暖陽，行業(yè)和市場的發(fā)展還沒有告別冬天。宏觀經(jīng)濟(jì)不到底，房地產(chǎn)市場也很難到底。
目前，房地產(chǎn)市場確實有反彈的跡象，但是最重要的問題是房地產(chǎn)行業(yè)能不能離開冬天進(jìn)入春天、成交量的回升能不能持續(xù)。我個人認(rèn)為，2009年房地產(chǎn)市場還是會呈現(xiàn)底部震蕩的格局，價格還是要往下走的，雖然三四月份買房子的人增多了，但是如果因此房價而開始抬頭，這對房地產(chǎn)市場的健康是非常有害的，最后又將導(dǎo)致成交量的萎靡，進(jìn)而形成惡性循環(huán)。
我認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)真正轉(zhuǎn)暖至少要在明年。2009年極有可能是改革開放30年來，中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展史上最不景氣、最寒冷的一年。今年不會比去年好，想達(dá)到2007年的平均水平，時機(jī)還未到。
摩根大通大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龔方雄：警惕出現(xiàn)價量齊跌的風(fēng)險
目前中國房地產(chǎn)庫存全球最高，未來房地產(chǎn)市場價格會繼續(xù)下跌，必須警惕出現(xiàn)價量齊跌的風(fēng)險。
近期內(nèi)地房地產(chǎn)有回暖的跡象，但由于房地產(chǎn)市場庫存太大，開發(fā)商要面對現(xiàn)實，降價求售。供求關(guān)系決定了中國的房地產(chǎn)價格不可能漲起來，也不可能被政府托起來。
按照現(xiàn)在的成交量，中國房地產(chǎn)市場的庫存規(guī)模需要24個月才能消化，目前成交量回暖是房地產(chǎn)價格回落的結(jié)果。但如果房地產(chǎn)商不斷降價，會不會造成通縮預(yù)期？如果房地產(chǎn)再次走軟，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響會非常大。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生：房價目前仍在探底過程中
聶梅生認(rèn)為，房地產(chǎn)交易量的回暖并不代表價格的回升，房價目前仍在探底過程中。
“房地產(chǎn)走勢應(yīng)該從兩個方面來看，一個是量，一個是價，從交易量來說，顯然現(xiàn)在已經(jīng)全線的、全國性的、從一線城市到二線城市全線回暖。但從價格來講不一定，因為去年環(huán)比價格大概連續(xù)有七八個月一直在下降，到最近環(huán)比開始有所回升，但回升幅度并不大。”
北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師趙曉：經(jīng)濟(jì)沒見底 房價別硬降
從去年年底拋出“買房就是愛國”到眼下“買房就是救國”，趙曉一度被網(wǎng)民譴責(zé)為地產(chǎn)商代言人。他解釋說，“危機(jī)下，房地產(chǎn)市場不能砸。至少眼下，國民經(jīng)濟(jì)約等于房地產(chǎn)，約等于民生。”
趙曉說，房價不能“硬降”，從去年開始稅費下降了，按揭的利率降了。可以給大家提供更低的購房成本，這是很好的政策。
但趙曉也提醒，房地產(chǎn)市場要防范“擠出效應(yīng)”。今年政府拿出大量的錢做保障房，這有兩種可能性，一種是來救場，就是開發(fā)商房子沒有賣出去，政府收過來，變成保障房，也有一種是砸場的。如上世紀(jì)90年代香港推出85000套保障房計劃。計劃推出后，香港樓市暴跌60%，樓市崩盤導(dǎo)致香港經(jīng)濟(jì)崩盤。
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮：未來房價上漲并不現(xiàn)實
重置成本的下降讓房價回升失去了市場觸動的基礎(chǔ)，未來房價上漲并不現(xiàn)實。
所謂的重置成本，指的是現(xiàn)在重新購置同樣資產(chǎn)或重新制造同樣產(chǎn)品所需的全部成本。
房價高昂很大程度上的原因是當(dāng)時土地價格上漲之后導(dǎo)致重置成本的上升，這種土地價格上漲后的錢并裝不到開發(fā)商的口袋里，因為開發(fā)商還要按照已經(jīng)上漲的土地價格補(bǔ)充自己的要素消耗。
因此，房子生產(chǎn)過程中的鋼材、水泥、土地價格、企業(yè)再生產(chǎn)的成本才是房子的真實成本，而庫存購入的原材料的成本并不是開發(fā)商的真實成本。
我們現(xiàn)在的重置成本處于一個下行的通道當(dāng)中，這注定我們房價上漲沒有這個客觀的基礎(chǔ)。
事實上，我們的房地產(chǎn)市場單邊暴漲和單邊暴跌的現(xiàn)象都不會再出現(xiàn)了，不斷小幅波動的行情將會成為常態(tài)，對于未來的房價，我更趨于這樣的一個判斷。
國務(wù)院發(fā)展研究中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究部研究室主任楊建龍：房地產(chǎn)業(yè)今年下半年將見底回升
楊建龍表示，房地產(chǎn)業(yè)今年下半年將見底回升，并帶領(lǐng)中國經(jīng)濟(jì)于2010年走向復(fù)蘇之路。
短期趨勢決定周期節(jié)奏，2007年第四季度開始的國民經(jīng)濟(jì)周期性下行是經(jīng)濟(jì)內(nèi)在調(diào)整的必然結(jié)果，兩年的周期性調(diào)整是必然的。而外圍突發(fā)因素加大了調(diào)整的幅度和速度，但不是主導(dǎo)因素。
近期樓市交易量的回暖，預(yù)示著作為先導(dǎo)行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)(電力、鋼鐵是相對滯后行業(yè))將于2009年下半年見底回升，而3到6個月后，地產(chǎn)價格也將筑底回升，并帶領(lǐng)中國經(jīng)濟(jì)在2010年走向復(fù)蘇。預(yù)計2010年和8.5%的gdp增速是此輪國民經(jīng)濟(jì)周期調(diào)整的“底部”。
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰：2009年下半年將會出現(xiàn)返春回暖
市場信心的進(jìn)一步恢復(fù)有利于房地產(chǎn)市場的回暖。種種跡象表明：在政府出手救市、開發(fā)商主動降價、老百姓憋了一年的實際需求這三方力量疊加下，樓市已出現(xiàn)觸底跡象。盡管這種跡象猶如在飛機(jī)上俯視地面的燈火，但這種依稀可見確實是用一年的辛苦積攢下來的，是信心的提振與恢復(fù)，難能可貴。
任何調(diào)控政策的效果顯現(xiàn)雖然都有明顯的滯后期，但中央政府出臺的系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施將對整個房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，隨著各地方政府細(xì)則的出臺，相信會對市場的繁榮與穩(wěn)定有較大的推動作用。
中國的宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)從中長期來說是看好的，當(dāng)前的下降應(yīng)該看作是一種調(diào)整和理性的回歸。加之隨著國際金融環(huán)境逐漸趨于穩(wěn)定，市場信心的逐步增強(qiáng)，寬松的消費政策和居民收入水平不斷提高，擴(kuò)大內(nèi)需與股市復(fù)興等都將促使樓市回暖。陳云峰說，樂觀估計，房地產(chǎn)市場在2009年下半年將會出現(xiàn)返春回暖。
開發(fā)商聲音
華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁 任志強(qiáng)：房價仍處于下行趨勢
盡管部分地區(qū)房價在上漲，但普遍來看房價仍處于下行趨勢，部分區(qū)域的房價絕對額在上漲，但這并不代表整體趨勢已經(jīng)超過了原來的預(yù)期，目前去庫存化的壓力依舊較大。這主要包括去年或者前年高價拿的土地、大量的現(xiàn)房以及大量的在建房，這三個庫存要消化還需要一定的時間。
我認(rèn)為還會有新的政策調(diào)整，但不知道什么時候會使用，傾向應(yīng)該是取消所有的限制性政策。國家和地方政府前期出臺的一些政策，基本上將2003年以來國家出臺的政策都進(jìn)行了修改，可見這些政策已經(jīng)沒有存在的必要性。同時，應(yīng)進(jìn)一步降低交易稅費；此外，應(yīng)明確限定保障性住房的供給對象，通過增加租賃性住房來平抑房價。
目前開發(fā)商的資金壓力得到一定緩解，但是樓市去庫存化還沒有完成，房價維持震蕩、波動，投資依然低迷，未來的發(fā)展趨勢還有待觀察。
萬科董事會主席 王石：反彈并不代表反轉(zhuǎn)
去年12月以來的樓市有所反彈，成交量有所放大，這僅僅是房產(chǎn)剛性需求的釋放，反彈并不代表反轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)調(diào)整遠(yuǎn)未結(jié)束。
這表明王石仍在堅持他的觀點。
作為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物，王石重申，從2006年開始，萬科已經(jīng)看到兩個指標(biāo)出現(xiàn)了問題，一個是房地產(chǎn)價格的上漲和家庭收入上升的差距越來越大，已經(jīng)到了一個剪刀差的比例。還有一個是前期資金進(jìn)入過多，房地產(chǎn)庫存環(huán)比增加，這說明銷售不理想，去庫存化是個漫長而痛苦的過程。這兩個指標(biāo)越來越高，市場就一定會發(fā)生變化。
“具體到不同地區(qū)，調(diào)整程度也不同。”王石說，珠三角地區(qū)前期調(diào)整幅度過大，今年的調(diào)整會趨于緩和；北京與長三角調(diào)整的大幕才剛剛拉開；而中西部和東北地區(qū)的調(diào)整幅度不大。他還說，“金融危機(jī)對中國實體經(jīng)濟(jì)的影響才開始。”
陽光100董事長易小迪：這不是小陽春
陽光100董事長易小迪說，“小陽春過去了，又是冬天，但現(xiàn)在大家普遍判斷，這次銷量會有震蕩，但是不會出現(xiàn)大的震蕩，所以這不是小陽春。這個活躍期會一直持續(xù)到2009年下半年。另外，目前樓市更不是牛市，為什么不是呢？因為牛市是價升，量漲。”
針對當(dāng)前樓市價跌量升的現(xiàn)象，陽光100董事長易小迪表示，目前階段，房市將回到一個穩(wěn)定的階段，即價格穩(wěn)中有降，銷量穩(wěn)中有升。
富力地產(chǎn)董事長李思廉：最壞時刻已過去
我覺得內(nèi)地樓市最恐怖的時間已經(jīng)過去，大部分地產(chǎn)商都認(rèn)為最遲2009年年中樓市可復(fù)蘇。市場約需三至五個月培養(yǎng)信心，房價將趨向穩(wěn)定。
集團(tuán)旗下個別城市的項目售價甚至輕微上升1%至2%。
中國海外集團(tuán)有限公司副董事長孔慶平：部分城市房價已見底
“如果以珠三角來分析，去年廣州、深圳等地經(jīng)過了深度調(diào)整，已經(jīng)見底了，最近一兩個月的情況就有所體現(xiàn)，銷售回暖。不過，即使在一些處于調(diào)整階段的城市，也有一些產(chǎn)品能銷售出去，比如說一些稀缺性的產(chǎn)品，以及性價比比較好的產(chǎn)品。”中國海外集團(tuán)有限公司副董事長孔慶平說。
孔慶平認(rèn)為，2009年的內(nèi)地房地產(chǎn)市場不會比2008年差，而今年前幾個月樓市出現(xiàn)的“小陽春”是否會有反復(fù)，他認(rèn)為現(xiàn)在還說不準(zhǔn)，但只要中國的宏觀經(jīng)濟(jì)有良性發(fā)展，樓市的發(fā)展就不會太差。
機(jī)構(gòu)論調(diào)
中國社科院：短期內(nèi)房價下調(diào)將成定局
中國社科院2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》指出，短期內(nèi)房價下調(diào)將成定局，預(yù)計2009年房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期，需求方短期內(nèi)難以走出觀望。
藍(lán)皮書指出，在房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)下降、量減價跌的情況下，加之從緊的貨幣政策作用，容易引發(fā)一系列的風(fēng)險。
藍(lán)皮書還指出，從長期看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張的狀況有可能再次出現(xiàn)。此外，隨著中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問題將得到進(jìn)一步解決。
中國科學(xué)院：2009年房價不會崩盤
中國科學(xué)院預(yù)測科學(xué)研究中心日前發(fā)布《2009中國經(jīng)濟(jì)預(yù)測與展望》稱，2009年國內(nèi)商品房價格不會崩盤。報告稱，盡管2009年全球金融危機(jī)能否結(jié)束尚不得而知，但受日益突出的供求矛盾影響，我國房地產(chǎn)市場的價格調(diào)整態(tài)勢不會出現(xiàn)明顯變化。政府努力維持房價穩(wěn)定，通過財政等手段抵消了部分下降力量，所以2009年商品房價格不會崩盤，也不會產(chǎn)生過大的幅度調(diào)整。
reico工作室：2009年下半年房價將會止跌企穩(wěn)
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會和中城聯(lián)盟聯(lián)合發(fā)起的reico工作室發(fā)布年度報告稱，“ 2009年下半年房價將會止跌企穩(wěn)”，報告指出，已經(jīng)頒布的減息、稅費優(yōu)惠、對開發(fā)企業(yè)融資等方面的政策支持都有利于房價的穩(wěn)定，2009年上半年在“保增長”的大調(diào)控目標(biāo)下，仍可能會有利于房價穩(wěn)定的政策出臺，而加大 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度等影響房價下行因素，短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場的影響有限，促進(jìn)房價穩(wěn)定因素將會大于房價下行因素，預(yù)計2009年下半年房價將會止跌企穩(wěn)。
國都證券：樓市成交回暖狀況近期有望維持
國都證券首席策略分析師張翔認(rèn)為，短期房地產(chǎn)行業(yè)確實已經(jīng)開始回暖。樓市成交回暖的狀況近期有望維持。
成交量之所以放大，是因為受到房價下降、政策刺激及大幅降息后購買力的顯著提升等因素的綜合影響，以及長期以來累積的剛性需求與改善性需求的部分釋放。房價仍然是影響成交量變化的最敏感因素。
不過，樓市的投資性需求還是很低迷，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的“去庫存化”問題難以解決，如果國家宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇情況低于市場預(yù)期，那么房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整壓力將會更大。
西南證券：回暖狀況約持續(xù)到今年年中
西南證券首席宏觀分析師董先安認(rèn)為，房地產(chǎn)庫存調(diào)整是比較費時間的，但是目前的剛性需求依然存在，只要價格降到位，就能實現(xiàn)回暖。
不過，價格下調(diào)的空間卻沒有大家希望的那么大。
安邦咨詢集團(tuán)：房地產(chǎn)市場在2009年可能會開始活躍
安邦咨詢集團(tuán)房地產(chǎn)分析師蘇晶認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場在2009年可能會開始活躍。但國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)整體走出低迷，初步結(jié)束調(diào)整期，應(yīng)該是在2010年。
目前一部分的需求釋放主要是具有剛性需求的人，經(jīng)過政策的刺激及自身對不動產(chǎn)的需求，促使他們買房。
但這一輪的反彈并不代表樓市就此復(fù)蘇，可能需要繼續(xù)用降價換來進(jìn)一步的成交數(shù)目。當(dāng)然一部分開發(fā)商已經(jīng)悄悄提價，但這也是試探性的做法，并且提價的開發(fā)商多有品牌優(yōu)勢，一旦市場不接受，它們也有回旋余地。
媒體觀察
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道：今年庫存2.5億平方米自住型需求難撐持續(xù)回暖
作為經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，樓市的真正回暖，直接關(guān)系經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的啟動。
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認(rèn)為，當(dāng)前京滬深等主要城市樓市交易量結(jié)構(gòu)主要為中小 戶型，為自住型需求，這些需求在樓市降價和政策利好刺激下釋放，樓市能否持續(xù)這種高漲的交易量值得懷疑。
“分析第一季度的交易結(jié)構(gòu)，投資型和改善性需求沒有釋放出來。”顧云昌認(rèn)為，第一季度主要交易房屋戶型面積都比較小，這些購房需求是在2008年下半年以來積蓄下的，也就是說，目前釋放出來的自住型需求，是2008年下半年和2009年一季度的購房需求。
顧云昌說，深圳等珠三角地區(qū)樓市調(diào)整時間開始比較早，調(diào)整幅度也很大。本輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也將從珠三角開始，樓市的全面反彈也會從珠三角開始。
而從京滬深三地的一季度交易數(shù)據(jù)對比來看，珠三角地區(qū)整體交易量仍舊比較小，環(huán)比增幅也不大，沒有出現(xiàn)北京、上海兩地那樣突飛猛進(jìn)般的反彈。
中國社科院城市環(huán)境研究中心研究員楊重光認(rèn)為，珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還沒有出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場也不會出現(xiàn)全面的反彈。
每日經(jīng)濟(jì)新聞：小陽春pk假按揭
3月22日，牛刀首度發(fā)表了《中國樓市為何要以假按揭的形式自殺》的博客，引用了來自深圳市國土資源局的大量成交案例及數(shù)據(jù)，稱深圳一些樓盤“假按揭”，同時指出，在上海、北京、成都等地都有這種被刻意營造出來的假象。
牛刀本人因此寫了《誰能解讀深圳國土局的數(shù)據(jù)？》予以回?fù)?，同時連續(xù)撰寫多篇博文稱，今年樓市的“小陽春”，起因正是“假按揭”。
牛刀表示，“我可以百分之一百地肯定，我說的‘假按揭’現(xiàn)象存在。如果深圳市國土
資源局認(rèn)為我誤讀了數(shù)據(jù)，也應(yīng)該出書面公告函，而且還應(yīng)當(dāng)將我所列舉的每個成交記錄編號的業(yè)主姓名、具體成交房源套數(shù)等詳細(xì)材料公布，看看我說的‘假按揭’現(xiàn)象是不是被誤讀。”
“自2002年開始，‘假按揭’現(xiàn)象就出現(xiàn)了，只是今年特別嚴(yán)重。不僅深圳有，全國其他地方也有。在深圳等地，為了實現(xiàn)目的，開發(fā)商還會大量使用假的身份證。據(jù)我了解，上海也有‘假按揭’，除了個別是由中小開發(fā)商自行完成外，大部分都借助中介來完成。”
對此，銀行業(yè)人士說，以個人身份證辦“假按揭”很難實施，因為所有銀行在辦理個人房貸前，都會查詢個人征信資料，發(fā)現(xiàn)之前有貸款購買多套房的記錄將很難辦理。
北京晚報：虛高房價明年撤火
由北京市社科院編寫的2009年度北京藍(lán)皮書近日正式發(fā)布。藍(lán)皮書認(rèn)為，北京房價上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民收入的增加，房價的月供超過居民接受限度。盡管一些樓盤在低迷的行情下降價促銷，但整體房價仍在走高，一些房地產(chǎn)商還抱有種種幻想“負(fù)重死扛”。目前北京房地產(chǎn)市場低迷的原因之一，就是價格背離了一般居民購買能力。
藍(lán)皮書建議：政府干預(yù)房價的關(guān)鍵就是著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。北京今年計劃新開工850萬平方米保障住房和限價房；而2007年開工的590萬平方米和去年開工的803萬平方米廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等，到今年年底即可竣工200萬平方米、配售5萬套；到2010年前后，大量保障性住房將能上市，把低收入人群從商品房市場中轉(zhuǎn)移出來，從而對商品房的高價位起到釜底抽薪作用。
藍(lán)皮書還建議，適當(dāng)降低土地出讓金對抑制過高的房價也是必要的，是政府讓利于民的重要舉措，有利于房地產(chǎn)市場擺脫目前的困境。
民間看法
馬躍成：2009年房價將整體性下降30%
判斷2009年的房地產(chǎn)走勢其實更容易些，也沒有多少懸念。
只要看一下地產(chǎn)頻道的博客，現(xiàn)在還有多少人唱漲？即使是樂觀派也是天天在念叨著困難呀！困難！房地產(chǎn)市場在2009年繼續(xù)走低、甚至加速走低有很多的理由和條件，很多人都有論述。這里只講兩點：
一是2008年房地產(chǎn)的打折優(yōu)惠只是一些局部的、短期的措施，房地產(chǎn)整體性行業(yè)下降還不明顯。
二是從供求關(guān)系上來說，空置的房子太多了。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，大多數(shù)開發(fā)商不肯降價銷售，是樓市成交量下降、房屋出現(xiàn)滯銷的主要原因，所以這種情況不會繼續(xù)下去了。
從政府層面上來看，政府還會繼續(xù)推出促進(jìn)刺激市場發(fā)展的政策。房地產(chǎn)已經(jīng)列為拯救經(jīng)濟(jì)的重點行業(yè)，因此一定還要下大力氣促進(jìn)交易量上來，這才是根本的目的和辦法。
讓人們買房靠什么？只有降價。因此明年，房地產(chǎn)市場將面臨來自上下兩面的夾擊，同時開發(fā)商自身的壓力也難以維持下去。
2009年房價整體性下降30%應(yīng)當(dāng)是個比較實際的數(shù)字，既彌補(bǔ)2008年下降的不足，也為今后的下降留點空間。
楊少鋒：三座大山?jīng)Q定2009年房價難以反彈
筆者將2009年樓市面臨的困難歸結(jié)為以下三個方面：
第一，房地產(chǎn)真實的購買需求受到嚴(yán)重?fù)p傷。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)明白當(dāng)前樓市的問題遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止是購房者觀望這么簡單，中國樓市真實的購買力已經(jīng)受到沉重打擊。
第二，房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口依然嚴(yán)重，直接對2009年樓市形成巨大的銷售回款壓力。
第三，空置面積嚴(yán)重。2008年年末，全國商品房空置面積1.64億平方米，比上年增長21.8%。如此巨大的空置面積，對樓市的銷售和租賃都形成巨大的壓力，加上國家所公布的9000億元保障性住宅建設(shè)的投資計劃，2009年樓市銷售壓力空前。
需求減少、資金缺口和空置面積嚴(yán)重這三座壓在樓市頭上的大山，決定了樓市復(fù)蘇還前路漫漫。在銀根放松、購房成本大幅下降、房價下降帶動需求的促進(jìn)下，下半年需求反彈是必然的，而房價，在三座大山壓力下毫無反彈可能。