靳冬
編者按：
進入3月以來，全國樓市集體出現(xiàn)久違的成交“回暖”景象。部分城市的售樓處甚至出現(xiàn)了“搶房”的場面。繼深圳之后，北京也驚現(xiàn)“日光盤”，某樓盤推出的數(shù)百套房源一天之內(nèi)售罄。在這種“火爆”場景的刺激下，買房者的心態(tài)也出現(xiàn)微妙的變化，之前還在觀望的“剛需”們又開始迫不及待地入場。這在某種程度上又促進了市場成交。難道，房地產(chǎn)市場的拐點已經(jīng)到來？到目前為止，除了極少數(shù)開發(fā)商和學(xué)者相對樂觀之外，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這一輪樓市的成交回升，僅僅是一次反彈行情，經(jīng)濟前景的不明朗注定了這一輪樓市的回暖缺乏現(xiàn)實基礎(chǔ)。
一個樓市的“小陽春”幾乎得到所有人的認(rèn)可。但即使最火熱的珠三角市場，也未能讓開發(fā)商放松警惕。由于諸多不確定因素，市場前景顯得并不清晰，萬科(000002.sz)、中海(00688.hk)為代表的大開發(fā)商始終保持“走為上策”的心態(tài)，爭相出貨。
回暖背后的存貨壓力
在廣東省相繼出臺的各項政策的刺激下，已經(jīng)延續(xù)了近5個月交易旺盛的樓市，看起來遠比預(yù)期來得樂觀。
廣東省房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計顯示，今年1至2月廣東省商品房屋銷售面積534.80萬平方米，同比增長21.5%；商品房屋銷售額326.87億元，同比增長27.5%。
尤其是進入2月份以后，珠三角主要城市的房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)不同程度的“回暖”。
數(shù)據(jù)顯示，最早在去年11月就開始出現(xiàn)成交放大的深圳，1~2月新建商品房銷售面積、住宅銷售面積和二手住房成交三大重要指標(biāo)同比都有超過170%的增長。
來自大型開發(fā)公司的統(tǒng)計，同樣能夠看出市場的熱度。中海披露，截至3月22日，該集團前三個月已經(jīng)實現(xiàn)合同成交80億，接近完成了全年銷售計劃的三分之一。萬科、保利(600048.sh)、金地(600383.sh)、富力(02777.hk)等市場占有率較高的開發(fā)商，也都捷報頻傳，在今年前兩月錄得較去年同期翻番的銷售業(yè)績。
但是，市場在近期卻出現(xiàn)了許多讓人不安的因素。有機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳最近一周的一手住房成交價格小幅度上升，但成交量卻環(huán)比有所下降。盡管深圳每日成交量仍然維持在200套以上，但是巨大的供應(yīng)量始終為后續(xù)的市場造成壓力。
深圳中原地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人認(rèn)為，目前的市場回暖，主要得益于去年積壓的購買力。因此，這一批購買力何時釋放完，以及之后的購買力是否能夠持續(xù)，都是左右樓市走向的重要因素。
發(fā)生在深圳的“漲價”趨勢，同樣讓剛剛恢復(fù)元氣的樓市承受壓力。對此，有業(yè)內(nèi)人士披露，開發(fā)商的提價，實際是抓住買家“買漲不買跌”的心態(tài)而采取的一種營銷手段，真實的成交價格并沒有明顯變化。不過，依然有購房者開始表現(xiàn)出猶豫，特別是投資者還無法相信，現(xiàn)在入市已經(jīng)沒有風(fēng)險。
有中介人士表示，珠三角的存貨量巨大，開發(fā)商如果隨意提價并不理智，一旦買家再度陷入觀望，開發(fā)商的存貨以及資金壓力隨時都可能出現(xiàn)。
大開發(fā)商態(tài)度保守
成交量的放大，雖然讓存貨量巨大的開發(fā)商大大松了一口氣，但這并沒有徹底改變地產(chǎn)一線軍團對未來的看法。萬科總經(jīng)理郁亮公開表示，各地市場存在差異，部分地方的 房價仍然有進一步下降的可能。
中國海外董事局主席孔慶平也表示，盡管2009年的市場環(huán)境不會比2008年更糟糕，現(xiàn)在出現(xiàn)在珠三角部分城市的“小陽春”也呈現(xiàn)積極走勢，但不得不承認(rèn)，對于后市，“誰也說不準(zhǔn)”。
廣東省房協(xié)會長蔡穗聲則認(rèn)為，珠三角區(qū)域當(dāng)前的“暖潮”實質(zhì)是在政策效應(yīng)和房價調(diào)整之后所展示的平衡，能否持續(xù)尚有待觀察，市場很可能出現(xiàn)一些波動。
由于對未來市場走勢還無法作出準(zhǔn)確的判斷，大房企幾乎都抓緊時間“去存貨”。中海在上周末就一次性推出4個新盤，據(jù)公司相關(guān)人員透露，成交最好的樓盤在開盤當(dāng)日就售出九成。
事實上，打算在近期加大供應(yīng)量的開發(fā)商不在少數(shù)。即使從去年年底到現(xiàn)在一直沒有推新盤的合景泰富(01813.hk)近期也表示，月底將在成都、廣州、蘇州三個城市推出新一批產(chǎn)品。
至于價格，開發(fā)商的態(tài)度亦格外清晰：確定合適的銷售價格，不會盲目加價。以中海為例，該集團為2009年銷售確定的平均價格僅僅為8000元／平方米，該價格甚至低于2008年的平均售價。
在急于出貨心理主導(dǎo)下的樓市“回暖”，也許僅僅是在持續(xù)一年的低迷之后市場的一次反彈行情。包括珠三角區(qū)域在內(nèi)的各地樓市出現(xiàn)量漲價跌或價漲量跌都難以證明“拐點”的出現(xiàn)。而以目前的市場信心狀況，量價齊漲的狀況即使出現(xiàn)，其基礎(chǔ)非常脆弱，亦難以持續(xù)。