2008年11月開(kāi)始，在降息減稅等利好政策刺激下，我國(guó)各重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，多數(shù)城市住宅成交量環(huán)比上漲。進(jìn)入2009年，特別是2月份以來(lái)，主要城市住宅交易量持續(xù)大幅反彈，階段性的成交高峰在不同地區(qū)先后出現(xiàn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年1-2月，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到5131萬(wàn)平方米，同比微降0.3%，銷售額達(dá)到2397億元，同比增長(zhǎng)11.2%；其中，商品住宅銷售面積和銷售額分別同比增長(zhǎng)1.1%和13.1%。分析人士指出，重點(diǎn)城市住宅成交量增長(zhǎng)較為明顯。12個(gè)重點(diǎn)城市中，除武漢、青島和上海住宅成交面積同比下滑外，其他城市均出現(xiàn)較大幅度上漲，且漲幅均超過(guò)15%，深圳同比增幅達(dá)到最大為225.6%。各地樓市顯然出現(xiàn)“小陽(yáng)春”行情。
在此形勢(shì)下，3月份以來(lái)地產(chǎn)股走勢(shì)也明顯強(qiáng)于大盤。據(jù)wind統(tǒng)計(jì)，3月3日至3月19日，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)累計(jì)上漲21.06%，大幅領(lǐng)先于同期滬深300指數(shù)11.31%的漲幅。
不過(guò)，在樓市回暖的持續(xù)性問(wèn)題上分析人士還存在一定的分歧，而普遍的觀點(diǎn)則認(rèn)為行業(yè)“最壞的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去”，建議關(guān)注地產(chǎn)板塊的交易性機(jī)會(huì)。
龔方雄：明年開(kāi)發(fā)商沒(méi)房賣
日前，摩根大通大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龔方雄表示，我國(guó)房市已經(jīng)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，而這種成交量的放大很有希望持續(xù)，考慮到政府可能推出的政策預(yù)期，他認(rèn)為房地產(chǎn)股將成為引領(lǐng)大盤走出第二波反彈行情的中堅(jiān)力量。如果房市按現(xiàn)在的進(jìn)度售樓，明年開(kāi)發(fā)商就沒(méi)房子賣了。
“此前大家都覺(jué)得地產(chǎn)業(yè)今年肯定不行，許多地產(chǎn)公司面臨資金鏈斷裂甚至破產(chǎn)的局面，但是目前來(lái)看，這樣的情況并沒(méi)有出現(xiàn)。”龔方雄表示，“之前深圳一個(gè)月成交量只有20萬(wàn)平方米，要消化掉500多萬(wàn)平方米存量需要兩年時(shí)間，所以開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有蓋房子的打算。但是現(xiàn)在月成交量已經(jīng)達(dá)到50萬(wàn)平方米，這樣明年開(kāi)發(fā)商就沒(méi)房子賣了，于是他們就又要開(kāi)工了。”
對(duì)此，中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)分析師韓長(zhǎng)吉表示，2月份全國(guó)樓市普遍熱銷，主要原因是因?yàn)楸姸嚅_(kāi)發(fā)商打出降價(jià)牌，導(dǎo)致不少消費(fèi)者蓄積多時(shí)的消費(fèi)欲望的釋放，同時(shí)，國(guó)家持續(xù)大力度的經(jīng)濟(jì)振興也讓消費(fèi)者對(duì)未來(lái)更加充滿信心，這也是使購(gòu)房者敢于下手買房的關(guān)鍵因素。安信證券認(rèn)為，主導(dǎo)近期房屋銷售環(huán)比持續(xù)回升的原因有二：一是金融等政策利好的累積效應(yīng)，二是剛性需求大量釋放。銀河證券表示，金融稅費(fèi)政策調(diào)整逐步發(fā)揮效果，宏觀經(jīng)濟(jì)觸底回穩(wěn)，成交放大、價(jià)格下行趨緩，令市場(chǎng)上壓抑了1年多的剛性需求快速釋放，加上流動(dòng)性增加，商品房交易量的持續(xù)回升。
國(guó)泰君安：并非根本反轉(zhuǎn)
國(guó)泰君安表示，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖仍然不能作為市場(chǎng)根本反轉(zhuǎn)的標(biāo)志。理由：第一，盡管政策利好和 房?jī)r(jià)下調(diào)助推剛性需求釋放，但成交量的主體是中小 戶型和中低檔房，改善性需求和投資性需求尚未被激發(fā)；第二，3-5月份一般是房地產(chǎn)成交的旺季，具有特殊性；第三，不排除部分地產(chǎn)商蓄意炒作，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易和價(jià)格數(shù)據(jù)失真；另外，存量房壓力還是比較大。分析師預(yù)計(jì)房市出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)還需等到第三季度以后。
東方證券分析師表示，目前金融危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)還未消除，收入預(yù)期減弱、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力的影響將會(huì)抑制整體市場(chǎng)容量及價(jià)格回升空間，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)行業(yè)趨勢(shì)仍舊比較謹(jǐn)慎。政策支持自住型和改善型購(gòu)房需求，將支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；銀行信貸放松也提高了居民的購(gòu)房支付能力。開(kāi)發(fā)商貸款有放松跡象，企業(yè)現(xiàn)金流壓力有所緩解，降價(jià)動(dòng)力不足，目前的成交持續(xù)回暖，也預(yù)示著未來(lái)房?jī)r(jià)下跌空間有限。
安信證券認(rèn)為，只有在庫(kù)存持續(xù)下滑、成交維持高水平、房?jī)r(jià)趨穩(wěn)以后，才可被視為是行業(yè)轉(zhuǎn)暖趨勢(shì)確立的標(biāo)志。目前多數(shù)機(jī)構(gòu)都認(rèn)為房?jī)r(jià)還將有下降空間。
光大證券分析師從供給面考察了房?jī)r(jià)調(diào)整的內(nèi)在動(dòng)力，認(rèn)為隨著庫(kù)存壓力的緩解和開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流狀況的改善，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有太多的動(dòng)力進(jìn)一步大幅下調(diào)房?jī)r(jià)。中金公司預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)將于09年四季度最終見(jiàn)底，未來(lái)價(jià)格走勢(shì)更多體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性調(diào)整和區(qū)域性波動(dòng)。事實(shí)上，如果價(jià)格再出現(xiàn)過(guò)于迅速的止跌回穩(wěn)，也可能引發(fā)需求再次收縮的風(fēng)險(xiǎn)。