國(guó)家某部委研究機(jī)構(gòu)最近出臺(tái)的一份報(bào)告顯示：“高房?jī)r(jià)”已經(jīng)成為抑制居民消費(fèi)的主要原因。
報(bào)告主要從房?jī)r(jià)與居民最終消費(fèi)率、房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)構(gòu)成和房地產(chǎn)占固定投資的比例四個(gè)方面闡述了“高房?jī)r(jià)”對(duì)啟動(dòng)居民消費(fèi)的殺傷力。
報(bào)告知情人表示，房屋價(jià)格中能拉動(dòng)內(nèi)需的不超過(guò)三成。所以，房屋價(jià)格不能再繼續(xù)上漲。
沒(méi)有錢(qián)再去“消費(fèi)”
多年在“擴(kuò)大內(nèi)需，擴(kuò)大消費(fèi)”口號(hào)下的事實(shí)是，中國(guó)的居民消費(fèi)率在持續(xù)走低。
這份報(bào)告指出，中國(guó)居民最終消費(fèi)率呈現(xiàn)出明顯的逐年降低趨勢(shì)的同時(shí)， 房?jī)r(jià)卻在逐年上升。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2000到2008年，最終消費(fèi)率由61.1%下降到48.6%，其中居民消費(fèi)率更是下降到35%左右。但從2000年到2007年，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格卻是一路上升，僅2007年就同比上升了7.6%。
“為了房子，我們到現(xiàn)在都沒(méi)敢要小孩兒，但是這個(gè)目標(biāo)依然很遠(yuǎn)。”李峰(化名)說(shuō)。李峰今年31歲，山西人，目前在北京一家金融機(jī)構(gòu)工作。
李峰的收入在同齡人里還算不錯(cuò)。目前月收入13000元。他的愛(ài)人月收入也在7000元左右。
2005年結(jié)婚后，兩個(gè)人租了一套一居室，房租每月大概2300元左右，加上其他的開(kāi)銷平均每月在6000元?？墒撬麄兡壳斑€沒(méi)有自己的房子，北京房?jī)r(jià)這么高，他們的收入雖然不算低，但也不敢輕言買房。
李峰說(shuō)：“本來(lái)這幾年的積蓄也可以有個(gè)首付，但是由于父母在農(nóng)村，醫(yī)療等沒(méi)有保障?，F(xiàn)在年齡又大了，身體不好，所以這點(diǎn)錢(qián)根本不敢動(dòng)。”
城市中，情況和李峰夫婦相似的很多。
上述報(bào)告知情人說(shuō)：“現(xiàn)在北京、上海、深圳這樣的城市，買一套房子差不多要花掉這個(gè)家庭15年—20年的收入；二線城市大概要10—15年；三線城市雖然好一些，但是也在其他國(guó)家之上。”
易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭表示：“一般而言，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6就可視為泡沫區(qū)。”
難以拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)
房地產(chǎn)價(jià)格的基本構(gòu)成要素包括五個(gè)方面：土地價(jià)格或者使用費(fèi)、前期開(kāi)發(fā)工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)和稅金。
報(bào)告中顯示，房地產(chǎn)中只有建筑和安裝這一塊兒可以啟動(dòng)內(nèi)需，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。但是這部分占房地產(chǎn)價(jià)格的比重很少，北京大概是10-20%，二線城市大概是30-40%。其余部分都是購(gòu)買土地和稅收等占去，根本不能拉動(dòng)內(nèi)需。”
“這也就是說(shuō)，100元的居民可支配收入，如果去買房子，全國(guó)平均來(lái)看只有20-30元拉動(dòng)了內(nèi)需，其他的70-80元都被政府和企業(yè)拿去。”報(bào)告知情人解釋說(shuō)。
武海是一家建筑公司的老板，在接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)采訪時(shí)也印證了此觀點(diǎn)：“房屋建筑成本差距越來(lái)越小，建造成本并沒(méi)有與房?jī)r(jià)一起大漲。雖然地價(jià)與營(yíng)銷成本在增加，但房?jī)r(jià)越高，建筑成本占房?jī)r(jià)比例則是越來(lái)越小。”
他舉例，如石家莊鬧市區(qū)的房?jī)r(jià)在8000元一平方米，建筑工程造價(jià)是每平方米1600元，占20%。而北京的二環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)在24000元，建筑工程造價(jià)也是1600元，占房?jī)r(jià)的6.67%。
依然暴利
“房地產(chǎn)是一個(gè)暴利行業(yè)。”上述報(bào)告的知情人士說(shuō)，“目前，房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資的比例，大城市已經(jīng)占到了50%這樣。”
商務(wù)部研究院的研究員梅新育接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)采訪時(shí)表示，一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率顯著高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率時(shí)(例如相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的2倍時(shí))，就有產(chǎn)生泡沫的危險(xiǎn)。
1998—2007年，中國(guó)gdp、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資年平均增長(zhǎng)分別為9.4%、18.8%、22.1%。房地產(chǎn)投資平均增速超過(guò)gdp平均增速的2.35倍；其中2000年到2007年房地產(chǎn)投資年均增速幾乎都在20%以上，2003年和2007年房地產(chǎn)投資年增速更是達(dá)到約30%。
“房?jī)r(jià)增速明顯高于gdp增速時(shí)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率2倍于gdp增速意味著社會(huì)財(cái)富持續(xù)流向房地產(chǎn)部門(mén)。”梅新育說(shuō)。
報(bào)告中顯示，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)商的自有資金很少，只有10%-20%左右。最后整個(gè)工程的利潤(rùn)即使只有5%，那么房地產(chǎn)商的自有資金回報(bào)率也有50%，這里面有一個(gè)杠桿效應(yīng)。
“何況整個(gè)工程的利潤(rùn)不可能只有5%，有些與政府合作的項(xiàng)目甚至不需要自有資金。”上述報(bào)告知情人透漏。
一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)商告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，每個(gè)項(xiàng)目的杠桿效應(yīng)也是不同的，這主要取決于土地出讓金的不同，貸款是預(yù)征還是后付，項(xiàng)目完成幾成可以預(yù)售等等，靈活性很大。
“當(dāng)利潤(rùn)為負(fù)時(shí)，杠桿效應(yīng)也會(huì)顯現(xiàn)，不過(guò)目前來(lái)看不存在這種情況。”地產(chǎn)商說(shuō)。
報(bào)告建議房?jī)r(jià)堅(jiān)決不能再漲，現(xiàn)在一些城市出臺(tái)買房落戶政策，不但不能啟動(dòng)消費(fèi)，相反會(huì)加劇東西城市和大小城市之間的差距。
梅新育表示：“要使高房?jī)r(jià)降下來(lái)主要應(yīng)該從獲取杠桿率的途徑上做文章，取消其中的一些不公平，制定個(gè)標(biāo)準(zhǔn)出來(lái)。”(經(jīng)濟(jì)觀察報(bào))