房貸七折優(yōu)惠政策的實(shí)施削弱了公積金貸款相比商業(yè)貸款的低利率優(yōu)勢，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公積金最高貸款額度的提高、申請貸款門檻的降低等多項(xiàng)措施進(jìn)一步完善了公積金制度，公積金貸款在當(dāng)下仍具相對優(yōu)勢，但有必要繼續(xù)完善政策，保持公積金貸款的優(yōu)勢地位。
公積金貸款優(yōu)勢日趨減弱
2008年以來，各地為刺激住房消費(fèi)，紛紛出臺(tái)了多項(xiàng)促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的措施，其中，公積金政策調(diào)整成了一大亮點(diǎn)。不少城市都提高了公積金最高貸款額度，降低了申請公積金貸款的門檻，使得公積金房貸繼續(xù)保持了相對于商業(yè)房貸的優(yōu)勢。
北京中原三級市場研究部認(rèn)為，從貸款利率上看，由于在去年五次降息中，公積金貸款利率下調(diào)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商貸利率下調(diào)幅度，再加上商貸七折優(yōu)惠政策的實(shí)施，公積金貸款的利差優(yōu)勢明顯減弱。以20年期/80萬元、等額本息還款方式的貸款為例，商貸利息總和由去年首次降息后的640558.41元降到五次降息后的379732.53元；公積金貸款利息總和由480943.44元降低到350371.9元。兩種貸款方式下的利息總和差額由首次降息后的159614.97元降到29360.63元。從月供來看，二者月供差額由首次降息后的665.05元降到122.34元。北京中原三級市場研究部的分析師說，如果貸款金額再有所降低，兩種貸款方式的成本差距將更加縮小，這也意味著公積金貸款的低利率優(yōu)勢逐漸減弱。
北京市個(gè)貸服務(wù)機(jī)構(gòu)“偉嘉安捷”分析，在批貸時(shí)間和放款時(shí)間上，商業(yè)貸款大大優(yōu)于公積金貸款。在貸款方式上，公積金貸款一般是自由還款，商貸則形式多樣，商業(yè)銀行就此競爭激烈。
盡管如此，公積金貸款在首付、二套房貸、提前還款方面具有明顯優(yōu)勢。“偉嘉安捷”分析，商貸首付20%的規(guī)定一般適用于首套住宅，部分銀行對此還有普通住宅與非普通住宅區(qū)分；公積金貸款首付要求無普通住宅與非普通住宅之分。在提前還貸方面，公積金的自由還款方式基本上可使貸款人隨時(shí)隨地提前還款，商業(yè)銀行則幾乎都不歡迎提前還貸，部分銀行對此有收取高額違約金等限制性規(guī)定。
從二套房貸政策看，無論借款人是否還清首套住房商業(yè)貸款，再次商業(yè)貸款買房都算二套房貸；住房公積金貸款目前沒有“第二套房”的概念，如果第一套房使用的是商業(yè)貸款，用公積金貸款來購買第二套房時(shí)不受第二套房貸政策限制；如果第一套房產(chǎn)使用的是公積金貸款，則需結(jié)清公積金貸款才可以再次申請。
“偉嘉安捷” 理財(cái)師王文斌認(rèn)為，用公積金貸款和商貸月供金額相差不大；擔(dān)保、評估等費(fèi)用差額不多的情況下，貸款人可根據(jù)自身實(shí)際先申請商業(yè)貸款，在購買第二套住房時(shí)再使公用積金貸款。
此外，北京、上海等城市均提高了公積金貸款最高額度。2008年11月，北京市住房公積金貸款最高額度升至80萬元。個(gè)人信用評估機(jī)構(gòu)評定的信用等級為aa級的可上浮15%，即92萬元，aaa級的借款申請人，貸款金額可上浮30%，即104萬元。這大大減輕了貸款人的首付壓力。對于購買經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房、集資合作建房、兩限房等政策性住房的借款申請人，北京市住房公積金管理中心規(guī)定，借款申請人只需滿足建立住房公積金賬戶且處于繳存狀態(tài)條件即可申請住房公積金貸款，不再受公積金繳存時(shí)限限制。
業(yè)內(nèi)建言:
公積金優(yōu)勢可從多點(diǎn)提升
公積金的巨額閑置一直廣受詬病，業(yè)內(nèi)人士稱，要改變這一現(xiàn)狀需要繼續(xù)保持公積金貸款的低利率優(yōu)勢，繼續(xù)完善相關(guān)政策。
截至去年年底，北京地區(qū)累計(jì)歸集住房公積金余額909.53億元，扣除公積金貸款余額、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金等后，閑置在北京公積金管理賬戶上的總數(shù)達(dá)400余億元。
去年底以來，北京市公積金管理做了諸多調(diào)整，以提高公積金使用率。比如，持有聯(lián)名卡的北京公積金繳存職工(因購買、建造、翻建、大修自住性房)可以約定按月提取公積金。
北京市公積金管理中心的一位人士介紹，目前，個(gè)人無法自行辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)，必須通過所在單位，由單位經(jīng)辦人統(tǒng)一到公積金管理部辦理。另外，集中封存庫內(nèi)的職工、處于緩繳或封存狀態(tài)的單位職工、未正常繳存住房公積金超過三個(gè)月的單位職工暫不能辦理該項(xiàng)業(yè)務(wù)。
今年2月，北京市公積金管理中心發(fā)布通知稱，支付房租的職工及配偶可以提取本人賬戶內(nèi)的住房公積金。此外，為進(jìn)一步減輕借款申請人負(fù)擔(dān)，自3月9日起，住房公積金貸款擔(dān)保服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從貸款額的5%。下調(diào)為3%。，按此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算不足300元的，按300元收取。
北京中原三級市場研究部認(rèn)為，在目前經(jīng)濟(jì)形勢下，要提升閑置公積金的資金利用率，利率水平需有所調(diào)整，使其優(yōu)勢明顯高于商貸。目前，五年期以上的公積金貸款利率為3.87%，同期限商業(yè)貸款享受七折優(yōu)惠后的利率為4.158%，利率差僅為0.288%，而去年降息之前二者的利差達(dá)1.44%。
此外，一些業(yè)內(nèi)人士建議，可以對符合信用等級高等條件的貸款人實(shí)施類似于商貸的利率優(yōu)惠政策；擴(kuò)大公積金使用范圍，更多地向低收入群體傾斜；打破住房公積金區(qū)域、行業(yè)性封閉管理模式，建立全國性公積金儲(chǔ)貸銀行等。(費(fèi)楊生)