3月的中國樓市真沒有幾個人看得懂。媒體對此用得最多的詞是“逆市提價”,比較典型的城市是北京、上海和深圳。比如,北京多個在售樓盤3月份悄然提價,多數(shù)樓盤提價的幅度超過10%,而且,成交量似乎也在回升,3月1日至15日,商品房期房成交5232套,比2月上半月的2025套翻了一倍,接近2月份整月5800余套的數(shù)量。
對這種量價齊升的表現(xiàn),房地產(chǎn)業(yè)界的看法基本分為“左中右”三派:樂觀者認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)整周期已經(jīng)結(jié)束,價格觸底,量價將重回升勢;不樂觀者認(rèn)為,由3月份的“小陽春”并不能斷定房地產(chǎn)告別調(diào)整周期,很多房地產(chǎn)企業(yè)仍有“猝死”的可能;比較中立的看法認(rèn)為,房地產(chǎn)的走勢很難判斷,還需觀望。
相對于業(yè)界的分歧,民眾的看法似乎比較一致。高達(dá)三成的民眾認(rèn)為,所謂樓市的“小陽春”根本不能證明房地產(chǎn)價格已調(diào)整到位, 房價下跌的態(tài)勢并不會因此而改變。更有媒體指出,所謂“小陽春”不過又是開發(fā)商商自導(dǎo)自演的鬧劇。
一直以來,中國房地產(chǎn)市場的有關(guān)信息均由開發(fā)商壟斷,有鑒于此,對3月份的樓市,的確有仔細(xì)分析之必要。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展至今,連一個全國通用的比較有代表性的價格指數(shù)都沒有。比如,國家發(fā)改委統(tǒng)計的是36個大中城市的價格指數(shù),而房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會用的是中房指數(shù),各地又有自己的價格指數(shù),一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)更是各取所需,自編指數(shù)。如此種種,造成了信息混亂和價格亂象。面對“指數(shù)”失真的亂象,判斷3月份樓市“真漲”還是“假漲”都不易,遑論由此判定樓市底部已現(xiàn),開始反彈回暖了。
鑒于房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)中的“重要支柱”地位,我們當(dāng)然希望樓市早日走出蕭條,以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì),但這必須以尊重價值規(guī)律和產(chǎn)業(yè)周期為前提,而不能通過提價造成樓盤好賣的假象,人為制造虛假繁榮。
判斷房地產(chǎn)觸底回暖,不應(yīng)僅僅依據(jù)“價”、“量”的短期回升,更應(yīng)分析回升的原因和是否具有持久性。我們發(fā)現(xiàn),北京樓盤近期提價的多數(shù)是超低價格銷售的項(xiàng)目,這些樓盤為了在短期內(nèi)取得銷售業(yè)績,以低于區(qū)域均價30%的價格開盤,而在3月份銷售略有好轉(zhuǎn)的情況下,又根據(jù)市場變化進(jìn)行了一定幅度的提價。顯然,這種漲價本身具有很大的欺騙性。
當(dāng)然,開發(fā)商也可以反駁,因?yàn)閿?shù)據(jù)欠缺(其實(shí)數(shù)據(jù)因?yàn)榭刂圃陂_發(fā)商手里很難完全獲得),以上分析的確不能從根本上否定樓市已觸底回暖之論。但我們可以從目前的經(jīng)濟(jì)形勢、產(chǎn)業(yè)周期和房地產(chǎn)政策判斷樓市的未來走勢,這些信息并非開發(fā)商可以控制。
首先,如溫總理在政府工作報告中所言,金融危機(jī)尚未見底,中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢仍極為嚴(yán)峻。國外房地產(chǎn)市場亦告訴我們,處在金融危機(jī)之中,鮮有房地產(chǎn)市場逆勢上漲的例子。一般情況是,金融危機(jī)見底以后,房地產(chǎn)市場本身的調(diào)整都有一定的滯后效應(yīng),房地產(chǎn)市場指標(biāo)從來都不是一個先行的指標(biāo)。
其次,產(chǎn)業(yè)周期看,雖然有些專家老是強(qiáng)調(diào),剛性需求決定了我國房地產(chǎn)市場長期的上升趨勢,然而,房地產(chǎn)本身是有自己的周期規(guī)律的,并非只升不降。特別是,我國的房地產(chǎn)市場此前的暴漲已提前透支了未來的上漲預(yù)期,在這種情形之下,調(diào)整在所難免。按照oecd(經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織)的數(shù)據(jù),房價周期一般是10年左右,其中6年為上升期,上升幅度大約為40%;4年左右為下跌期,下跌的幅度為25%左右。從國際上房地產(chǎn)泡沫破滅見底的規(guī)律看,只有發(fā)生價格大幅下跌、開發(fā)商大面積倒閉,才意味著泡沫真正見底。很顯然,我國的房地產(chǎn)市場無論就調(diào)整時間,還是價格調(diào)整幅度而言,都依然明顯處于下降通道。
再次,看看房地產(chǎn)政策。2009年國家關(guān)于房地產(chǎn)的政策發(fā)生了很大的變化,一方面不再控制房價,另一方面,隨著大量保障性住房入市,房地產(chǎn)市場的基因和結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化,保障性住房客觀上起到打壓房價的“平準(zhǔn)基金”的作用。另外,高達(dá)近2億平方米的空置面積和近萬億元資金缺口,也無法支撐價格的上漲。據(jù)估計,北京、上海、深圳、廈門、南京等全國15個城市現(xiàn)有的商品房庫存,需要20多個月才能消化完畢。因此,在北京、上海等城市的房價并沒有像模像樣調(diào)整的情況下,輕言觸底反彈,無疑有點(diǎn)過于樂觀和自欺欺人。
我們不否認(rèn),中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中巨大的剛性需求的確存在,但也應(yīng)該看到,前幾年的暴漲不僅將未來的上漲空間完全透支,更將目前居民的購買力全部透支。而房地產(chǎn)價格畸高已成目前內(nèi)需不振的主要根源,其危害甚至比醫(yī)療、養(yǎng)老等項(xiàng)目的不健全都大。當(dāng)居民一生的收入絕大部分都拿來購房,對內(nèi)需的“擠壓效應(yīng)”是顯而易見的。
以上諸多理由告訴我們,目前支撐房價上漲的理由實(shí)在過于匱乏。從目前而言,價格仍然是制約房地產(chǎn)最終回暖的最大障礙。而且,經(jīng)過多年和開發(fā)商在信息方面的博弈,民眾的消費(fèi)心理日漸成熟,不會輕易隨著開發(fā)商的指揮棒翩翩起舞。房產(chǎn)商可以利用自己控制的資源,在一段時間內(nèi)制造房價上漲的“無知之幕”和迷局,但最終決定市場走勢的,仍然是產(chǎn)業(yè)周期和價格鐵律。