房價(jià)下跌，地價(jià)也下跌，在地價(jià)狂升時(shí)拿地的房地產(chǎn)公司，不得不為“瘋狂”付出代價(jià)。近日陸續(xù)有上市公司在年報(bào)或公告中披露了對(duì)一些高價(jià)所獲得的土地計(jì)提減值準(zhǔn)備，如保利地產(chǎn)在年報(bào)中披露，對(duì)金沙州地塊按可收回金額計(jì)提了減值準(zhǔn)備；榮盛發(fā)展公告對(duì)南京仙林地塊計(jì)提減值準(zhǔn)備；還有多家公司以計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備形式計(jì)提了土地減值準(zhǔn)備。
中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司有關(guān)專家表示，土地盡管具有一些特殊性，但仍是商品，具有商品屬性，其價(jià)格也會(huì)有漲有跌，不可能一直上漲。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房價(jià)地價(jià)下跌時(shí)對(duì)土地計(jì)提減值準(zhǔn)備從公司財(cái)務(wù)來看是正?，F(xiàn)象，但這將有助于使房企在今后競拍土地時(shí)更為慎重和理性，也有利于土地市場的規(guī)范。
從上市公司計(jì)提減值的土地情況看，都是在地價(jià)狂升時(shí)拿到的土地。如保利地產(chǎn)計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的金沙州地塊是在2007年拍得的，根據(jù)當(dāng)時(shí)的公告，所競得的位于廣州市白云區(qū)金沙洲的兩地塊，成交價(jià)款總額為42億元；榮盛發(fā)展南京仙林地塊系公司于2007年12月6日以7.1億元拍得的。萬科在年報(bào)中也明確表示，在其進(jìn)行計(jì)提減值準(zhǔn)備的13個(gè)項(xiàng)目中，拿地成本偏高。
資料顯示，從2005年開始，各地商品 房價(jià)格上漲勢頭加快，到2007年和2008年上半年，出現(xiàn)近乎瘋狂地上漲。與此同時(shí)，地價(jià)也水漲船高，屢屢創(chuàng)出新高，各地“地王”此起彼伏。如在杭州，某公司拍得一塊地，其樓面地價(jià)高達(dá)15700多元/一平米，甚至比周邊許多樓盤的銷售價(jià)格還高；某房地產(chǎn)公司在北京以17億元的價(jià)格成為新地王，其樓面地價(jià)就高達(dá)11400元/平方米?？梢哉f，幾乎所有大的房地產(chǎn)公司都在某個(gè)時(shí)間當(dāng)上過某地的“地王”。
中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司首席咨詢師宛玉敏就表示，當(dāng)?shù)赝跏怯写鷥r(jià)的，目前不得不計(jì)提減值準(zhǔn)備就是代價(jià)之一。
如上述北京的某地王開發(fā)成本有人測算將達(dá)到1.6萬元/平方米，而目前其周邊樓價(jià)高端項(xiàng)目為14500元左右，低端甚至跌破12000元，其開發(fā)的項(xiàng)目能不貶值嗎？
值得注意的是，目前進(jìn)行計(jì)提減值的還只是部分公司，還有不少公司或者是由于當(dāng)?shù)胤績r(jià)下跌不多，或者是由于其它原因而沒有計(jì)提。但目前從各方面看，房價(jià)大幅上漲的可能性并不大，地價(jià)也就不可能上漲，那些在2007年或2008年上半年拍到的土地大多面臨減值問題。
雖然近期隨著一些地區(qū)房價(jià)有所回暖，土地成交有活躍的跡象。如根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心統(tǒng)計(jì)，僅3月份以來土地成交8宗，而2月份全月僅有7起，但簡單計(jì)算地價(jià)并未上漲，還略有下降，更不能與07年的價(jià)格相比。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前房地產(chǎn)的“回暖”現(xiàn)象更多的是政府密集出臺(tái)支持房地產(chǎn)發(fā)展政策的結(jié)果，能否持續(xù)還要觀察，有一點(diǎn)是肯定的即政府希望成交量上升而不是價(jià)格上升，否則，脫離消費(fèi)者的房地產(chǎn)市場發(fā)展將難以為繼，必將再續(xù)低迷，其結(jié)果將是會(huì)有更多公司更大幅度對(duì)包括土地在內(nèi)的房地產(chǎn)存貨計(jì)提減值準(zhǔn)備。
房價(jià)低迷帶來的結(jié)果不僅是價(jià)格下降，更可怕的是成交量大幅減少。中易安公司的宛玉敏就表示，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響更大，其結(jié)果是企業(yè)回籠資金不足，甚至很可能引起資金鏈的斷裂。
對(duì)房企來講，計(jì)提減值準(zhǔn)備只是財(cái)務(wù)采取謹(jǐn)慎原則的一個(gè)方面。從目前看，更重要的是，在土地高價(jià)條件下，如何保證商品質(zhì)量,如何壓縮開發(fā)費(fèi)用、降低過高的利潤率，以消費(fèi)者認(rèn)可的房價(jià)推出項(xiàng)目，這才能受到市場歡迎，企業(yè)也才能渡過難關(guān)。(王維波)