樓市“陽春”行情在給開發(fā)商帶來信心的同時，也引起了各方人士的關(guān)注。專業(yè)人士認(rèn)為，2月份全國房地產(chǎn)交易量的回升主要是去年下半年以來凍結(jié)了半年多的剛性住房需求集中釋放所致。
剛性需求開始擇機(jī)入市
記者從房產(chǎn)中介了解到，近一個月以來，婚房
的交易出現(xiàn)井噴情況，一些剛性需求開始擇機(jī)入市。在“上海之春”房展會現(xiàn)場，多家開發(fā)商也在剛性需求上做文章，瞄準(zhǔn)工作不久、準(zhǔn)備結(jié)婚的新人，力推“中小戶型、低總價、近軌道交通”的樓盤。
但這一切尚未令樓市的供需結(jié)構(gòu)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，巨大的商品房庫存量依然存在。戴德梁行最新報告顯示，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米，消化這些庫存平均需要9個月時間。而根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至去年底，全國商品房空置面積達(dá)到1.64億平方米，同比增長21.8%。
上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司總裁丁祖昱認(rèn)為，最壞的時候可能已經(jīng)過去，但目前仍是房地產(chǎn)市場筑底的階段。在這一過程中，成交量可能會有反復(fù)，甚至 房價還要有一個下降的通道。
“現(xiàn)在行情上來了，但肯定不會全面漲價，主要是大型開發(fā)商現(xiàn)在還是處于資金鏈較緊張的狀態(tài)，不管是為了生存還是為了保持規(guī)模的可持續(xù)性，今年肯定不會帶頭漲價。何況這些樓盤雖然價格回調(diào)，但還沒有超過項目價格的歷史最高點(diǎn)，所以我只會將現(xiàn)在的這類現(xiàn)象定義為：開發(fā)商的優(yōu)惠幅度越來越小。”克而瑞中國首席分析師陳嘯天表示。
刺激消費(fèi)政策仍需發(fā)力
現(xiàn)在樓市銷量確實(shí)在回升，但這種回升能否持續(xù)值得關(guān)注。有關(guān)專家認(rèn)為，全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入周期性調(diào)整，這一輪周期性調(diào)整與中國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整、世界金融危機(jī)同步，其結(jié)束有賴于宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。
五合智庫總經(jīng)理鄒毅表示，上月較多的潛在購房者結(jié)束觀望進(jìn)入市場，但并不能就此判斷市場已經(jīng)回暖、房價已經(jīng)見底。“從近幾個月來看，行業(yè)似有回升之態(tài)勢，但這可能是供求關(guān)系博弈的階段性調(diào)整。短期內(nèi)，市場預(yù)期的改變以及政府進(jìn)一步扶持政策的推出，有望促進(jìn)成交量繼續(xù)回暖。如果加上庫存壓力的緩解和現(xiàn)金流狀況的改善，開發(fā)商就沒有太多的動力進(jìn)一步大幅下調(diào)房價。隨著長期內(nèi)供求關(guān)系的動態(tài)平衡發(fā)展，實(shí)質(zhì)性的趨勢尚有待進(jìn)一步觀察，而行業(yè)回暖則有待宏觀經(jīng)濟(jì)來驗證。”
房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性行業(yè)，其走勢離不開宏觀經(jīng)濟(jì)基本面。當(dāng)下，全球經(jīng)濟(jì)形勢繼續(xù)惡化，世界銀行和imf近期均預(yù)計全球經(jīng)濟(jì)今年將出現(xiàn)負(fù)增長。經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，兩大機(jī)構(gòu)雙雙下調(diào)預(yù)測，意味著二戰(zhàn)后全球經(jīng)濟(jì)有可能首次陷入整體性衰退。
與悲觀的全球經(jīng)濟(jì)相比，中國1至2月份的宏觀數(shù)據(jù)則是喜憂參半。貨幣發(fā)行與信貸數(shù)據(jù)繼續(xù)朝著預(yù)期增長，投資同比與環(huán)比增速同時加快，好于市場預(yù)期，但重點(diǎn)有效指標(biāo)仍然透露寒意：第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資增速比城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速更能反映經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢，而其目前仍然處于下行趨勢；進(jìn)出口總值同比下降27.2%，這已是連續(xù)第四個月下降；2月份， cpi、ppi雙陷負(fù)增長，經(jīng)濟(jì)低迷態(tài)勢尚難一時改變。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，今年前兩個月個人所得稅增速比去年回落8.7個百分點(diǎn)，居民收入預(yù)期下降將進(jìn)一步制約未來消費(fèi)擴(kuò)張，未來消費(fèi)啟動仍很艱辛。
在此大背景下，專家認(rèn)為，房地產(chǎn)政策取向的著眼點(diǎn)與歸結(jié)點(diǎn)應(yīng)是刺激市場消費(fèi)，維持開發(fā)投資規(guī)模。刺激消費(fèi)與維持投資規(guī)模是相輔相成、互為條件的。在刺激消費(fèi)層面，它既是維持開發(fā)投資規(guī)模的必備條件，又是擴(kuò)大內(nèi)需的重要構(gòu)成。
如何刺激樓市消費(fèi)？專家認(rèn)為，近年宏觀調(diào)控出臺了許多限制住宅消費(fèi)的政策，如二套房貸政策、 二手房交易稅收政策、境外人士購房限制政策等，都應(yīng)予以改變，此外還要考慮新的鼓勵消費(fèi)政策。