去年下半年以來(lái)，受經(jīng)濟(jì)低迷影響，香港樓市成交量下滑，港資地產(chǎn)企業(yè)也普遍面臨收益下降、房屋空置率上升、新開(kāi)工量不足等問(wèn)題，并影響公司業(yè)績(jī)。
純利下滑成定局
銷售不暢直接導(dǎo)致港地產(chǎn)商業(yè)績(jī)下滑。作為香港本地地產(chǎn)商代表的恒隆地產(chǎn)(00101.hk)最
新業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至去年12月底，公司半年度基本純利減少68%，為12億港元。
據(jù)wind統(tǒng)計(jì)，截至2008年6月30日的半年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)(00001.hk)同比下降35.14%，九龍建業(yè)(00034.hk)同比上升20%，會(huì)德豐(0020.hk)同比上升12.66%，業(yè)績(jī)漲幅同比明顯放緩。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，去年下半年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走低，公司業(yè)績(jī)所受影響巨大，從全年來(lái)看，香港房地產(chǎn)商業(yè)績(jī)下降已是毋庸置疑。
根據(jù)香港土地注冊(cè)處2009年1月6日公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年送交該處注冊(cè)的所有種類樓宇買(mǎi)賣合約共113298份，同比下降22.2%。上述合約總值為4131.1億元，同比下降21.4%。
另外，2008年香港私人住宅竣工量與新開(kāi)工量雙雙創(chuàng)出新低。竣工量同比下降16%，新開(kāi)工量同比下降38%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于政府此前預(yù)期值。而香港金融管理局2009年2月2日公布的數(shù)據(jù)也顯示，2008年香港負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款宗數(shù)增加至10949宗。
業(yè)內(nèi)人士指出，香港住房需求長(zhǎng)期以來(lái)一直具有彈性，受經(jīng)濟(jì)周期影響較大。
中金公司宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家范尚祎將2009年香港gdp預(yù)期增速下調(diào)至-2.3%，并表示仍不看好香港就業(yè)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)2009年三季度失業(yè)率將攀升至6%。中金公司分析，在經(jīng)濟(jì)下行周期中，失業(yè)和降薪風(fēng)險(xiǎn)以及通貨緊縮預(yù)期，會(huì)勝過(guò)住宅供應(yīng)量減少與低利率等積極因素，從而導(dǎo)致住宅價(jià)格長(zhǎng)期回調(diào)。
不過(guò)，與內(nèi)地地產(chǎn)商不同，港地產(chǎn)商的資產(chǎn)負(fù)債率均維持在較低水平，其中，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為16.80%，恒隆集團(tuán)為23.63%，會(huì)德豐為36.93%，九龍建業(yè)為32.20%。雖然受下半年樓市走勢(shì)影響，香港地產(chǎn)公司全年財(cái)務(wù)指標(biāo)將有不同程度下滑，但財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)依然可控。
持有型物業(yè)增加
香港地產(chǎn)商普遍采用的是物業(yè)開(kāi)發(fā)與物業(yè)投資相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式，在出租物業(yè)上追求穩(wěn)定的收益。出租物業(yè)是平衡收益結(jié)構(gòu)的重要砝碼，也是低谷階段抗擊行業(yè)周期的有力工具。
已公布數(shù)據(jù)顯示，2008年中期長(zhǎng)江實(shí)業(yè)投資物業(yè)共165.77億港幣，同比增長(zhǎng)6.97%，占非流動(dòng)資產(chǎn)的7.73%。新鴻基(00016.hk)投資物業(yè)共1592.93億港幣，同比增長(zhǎng)17.81%，占非流動(dòng)資產(chǎn)的73.40%；恒隆地產(chǎn)投資物業(yè)共600.97億港幣，同比增長(zhǎng)14.99%，占非流動(dòng)資產(chǎn)的89.20%；九龍建業(yè)投資物業(yè)共54.01億港幣，同比增長(zhǎng)16.77%，占非流動(dòng)資產(chǎn)的26.06%。
其中，恒隆地產(chǎn)持有物業(yè)比例較大，主要是因?yàn)槠浣?jīng)營(yíng)以出租物業(yè)為主，物業(yè)租賃收入占營(yíng)業(yè)額的99.49%，租金收入占總收入的28.31%。
樓市低迷時(shí)，香港地產(chǎn)商紛紛增加其物業(yè)投資，穩(wěn)定的租金收入已經(jīng)成為營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的重要來(lái)源。然而，住宅銷售放緩將使市場(chǎng)住宅存貨上漲，失業(yè)率上升及居民收入下降無(wú)疑將抑制市場(chǎng)的租房需求，住房空置率或?qū)⒁虼颂岣摺?/p>
招商證券認(rèn)為，香港住房租賃市場(chǎng)的“供過(guò)于求”將導(dǎo)致租金價(jià)格大幅下挫。而相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，自2008年下半年以來(lái)，香港物業(yè)租金指數(shù)明顯下滑。租金收入降低，將對(duì)未來(lái)地產(chǎn)商的業(yè)績(jī)產(chǎn)生重大影響。
不過(guò)，也有專家指出，得益于中國(guó)居民自由行的開(kāi)放，香港近幾年的零售業(yè)發(fā)展迅速，商業(yè)物業(yè)的存貨及空置率均相對(duì)較低。預(yù)計(jì)未來(lái)中國(guó)居民向香港輸送的消費(fèi)需求將對(duì)香港零售業(yè)起到支撐作用，商業(yè)物業(yè)需求下降幅度有限，這對(duì)穩(wěn)定香港商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)格及租金收益率具有一定的支撐作用。 (林喆 實(shí)習(xí)記者于萍)