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貸款利率處5年來最低水平 港地產(chǎn)價格將長期回調(diào)
2009/3/18 9:08:27    http://www.18kuo.com

  1997年-2003年深跌之痛猶在眼前,作為香港經(jīng)濟主要引擎之一的房地產(chǎn)業(yè)又一次陷入困境,香港經(jīng)濟也從去年第三季度開始陷入衰退。

  地少人多的香港一直以房地產(chǎn)作為經(jīng)濟發(fā)展的主要支柱。1997年樓市泡沫破裂,一度使香港市民對經(jīng)濟環(huán)境的信心崩潰,連累百業(yè)受損。自1997年市場泡沫破裂后,香港

  房地產(chǎn)市場連續(xù)下行將近6年,至2003年“非典”時期才達到谷底,之后受惠于內(nèi)地經(jīng)濟強勁增長開始逐步復(fù)蘇,房地產(chǎn)和成交量節(jié)節(jié)攀升,到2007年第四季度,香港樓市的成交量及價格已基本恢復(fù)至1997年樓市泡沫破滅前的水平。

  不過,好景不長,伴隨著2008年下半年歐美金融危機的漸次波及,香港金融業(yè)大量裁員,剛剛恢復(fù)元氣的香港地產(chǎn)也因此受到嚴重打擊。自2008年第三季度開始,香港地產(chǎn)再遇拐點,陷入量價齊跌的漩渦中,尤其是2007年價格上漲過快的高端物業(yè)減值幅度和風(fēng)險更為突出。

  譬如,香港最高檔地區(qū)之一的太平山頂?shù)?span id="ccc8ccc" class="yqlink"> 房價,在2008年最后一個季度環(huán)比下跌30.5%,同比下跌40.4%,創(chuàng)下了歷史最大季度跌幅;其年度同比數(shù)據(jù)的跌幅,僅略低于1998年亞洲金融危機期間第三季度的45%。

  房地產(chǎn)業(yè)對于香港的宏觀經(jīng)濟,遠遠超出一個投資市場的作用,而成為香港的經(jīng)濟命脈。地產(chǎn)價格快速下跌,帶給人們一種極度苦澀的“泡沫破滅”感。

  實際上,由于自由貿(mào)易是香港經(jīng)濟的基石,貨物的進口及出口皆為零關(guān)稅,因此房地產(chǎn)業(yè)客觀上起到了將外部資金截留在香港本地的作用。而香港政府,則通過高價賣地,向所有的私人住宅、建筑物征收“差餉”,“地租”,并從房地產(chǎn)企業(yè)身上獲得利得稅,間接地收取利益。這樣一來,香港房地產(chǎn)業(yè)就變成了香港政府的“征稅代理人”。土地,更是香港政府的首要收入來源。

  就像海水退卻之后露出海底的礁石,香港社會一系列的經(jīng)濟問題——財政赤字、負資產(chǎn)、通縮、失業(yè)率等,幾乎都與房地產(chǎn)市場的泡沫破滅有著千絲萬縷的關(guān)系。而現(xiàn)實的情況是,香港另外兩大經(jīng)濟引擎——金融和國際貿(mào)易,也是岌岌可危。

  繼去年第四季度香港本地生產(chǎn)總值下降2.5%之后,2009年香港經(jīng)濟前景更加堪憂。香港財政司司長曾俊華也警告說,無論對外貿(mào)易還是內(nèi)部需求,預(yù)料都會表現(xiàn)呆滯,預(yù)測香港2009年全年本地生產(chǎn)總值會有2%到3%的收縮。這也是自1998年亞洲金融風(fēng)暴以來經(jīng)濟再次出現(xiàn)年度負增長。

  目前香港地產(chǎn)開發(fā)商已大幅降價,且貸款利率目前處于2004年以來的最低水平。但分析人士指出,這對于香港地產(chǎn)功效甚微。在經(jīng)濟下行周期中,失業(yè)和降薪風(fēng)險以及通貨緊縮預(yù)期,會勝過地產(chǎn)供應(yīng)量減少與低利率等積極因素,也將導(dǎo)致地產(chǎn)價格長期回調(diào)。

  不過,分析也指出,由于香港各銀行具有很高的流動性,目前貸款額僅略高于存款總額的一半,相對于1997年的樓市泡沫,當前香港地產(chǎn)整體風(fēng)險并不太高。

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