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觀望氣氛仍濃 開發(fā)商借“回暖”漲價不可取
2009/3/18 9:02:32    http://www.18kuo.com

  主持人:唐文祺

  嘉賓:上海中原研究咨詢部研究經(jīng)理龔敏

  一、二月份全國樓市成交量出現(xiàn)回升,部分開發(fā)商乘此悄然將價格上調(diào)。與此同時消費者希望價格進一步下降的愿望卻仍然很強烈。3月12日舉辦的“上海之春”房展會雖人流量創(chuàng)下了1

  3萬人次的新紀錄,但四天會展期間僅僅達到1.2億元的意向定金數(shù),創(chuàng)歷史新低。市場究竟會在繼續(xù)觀望中僵持下去,還是就此回暖,房地產(chǎn)商可以盡享春日暖陽?上證演播室請來業(yè)內(nèi)人士做出解答。

  促銷舉措力度不夠

  主持人:與以往相比,此次2009“上海之春”房展會有什么不同之處?

  龔敏:這次公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年房展會的人流量,創(chuàng)紀錄地達到了13萬人次;但現(xiàn)場意向定金卻只是4天達到1.2億元人民幣,創(chuàng)下歷史新低。我感覺,這次房展會還是表現(xiàn)為“看熱鬧多、出手少”。

  對于開發(fā)商來說,在5月傳統(tǒng)樓市旺季來臨之前,這次房展會可以看做是一次試水??赡苡行┤藭煌猓驗橹T如萬科、復地等一干品牌開發(fā)商紛紛缺席,只有綠地和大華兩家企業(yè)在展館中大做文章,整體效果大打折扣。但以我個人角度來看,品牌開發(fā)商的缺席,反而起到了吸引注意力的效果。

  為什么這么說呢?據(jù)我所知,部分開發(fā)商正在醞釀新一輪的銷售措施,其中包括了促銷方式、銷售定價、如何更好體現(xiàn)附加值等各個方面,以應對即將來臨的5月樓市銷售旺季。以萬科為例,作為行業(yè)老大,在房展會上的一舉一動勢必成為關注焦點,并以此作為預測后市的衡量基準之一,因此還不如索性不出現(xiàn)于房展會上。這倒不失為營銷的一種手段。

  從各個參展的樓盤分布區(qū)域來看,大多集中于閔行區(qū)、松江區(qū)及各個郊區(qū)新城等外環(huán)以外區(qū)域,普遍位置較偏。而市民們原本希冀看到的降價、大力促銷等情況,并沒有發(fā)生。從展會現(xiàn)場來看,只有春申麗城推出的二房8.8折、三房8.6折,買房送車位的促銷手段力度較大,其他一干樓盤實行的送契稅、免物業(yè)費等舉措,實屬司空見慣,并不能構(gòu)成吸引力。

  開發(fā)商應避免盲目樂觀

  主持人:由于今年1-2月份的市場成交情況尚屬樂觀,“回暖”說法開始產(chǎn)生,你同意這種觀點嗎?

  龔敏:從1、2月份的市場成交量來看,排除掉配套商品房,商品住宅共計成交了11296套,與去年同期相比,成交量僅僅減少了5.6%,表面上看似乎有所起色。但是由于去年很多項目延期開工,今年的市場存貨增量只會比2008年更大。對于開發(fā)商來說,如何消化存貨的壓力有增無減。如果開發(fā)商對于后市太過樂觀,甚至于計劃漲價的話,這種判斷并不明智。

  需要指出的是,市場購買欲望并沒有消失。回顧一下前兩個月的個盤成交情況,只要開發(fā)商把售價調(diào)整合理到位了,很容易引發(fā)購買力的釋放。舉例來說吧,大寧板塊的慧芝湖花園,歷史價格曾經(jīng)達到過2.2萬元/平方米。但在去年年底推出二期時,先是以“八折”優(yōu)惠來吸引客戶,當天就售出130套房。今年前2個月間,開發(fā)商仍然采用較為平穩(wěn)的價格銷售,現(xiàn)在的銷售均價也不過在1.8至1.9萬元/平方米之間,結(jié)果銷售超過500多套。

  我舉這個例子是想說明,目前成交量的小幅提升只是前期需求積壓的階段性釋放而已。如今的購房者,受到總體經(jīng)濟大環(huán)境影響,加上觀望等待多時,會表現(xiàn)得更為理性。如果沒有實質(zhì)性的價格松動,并不會輕易選擇入市,希望開發(fā)商對于后市預測不要盲目樂觀。

  謹慎挑選合理物業(yè)

  主持人:從專業(yè)人士角度來提建議,如今是不是入市購房的時機?

  龔敏:我覺得5月份的市場情況很難預測,因為從這次房展會的情況來看,買賣雙方的僵持情況仍然存在。開發(fā)商的定價通常會根據(jù)可售量或周邊樓盤價格來調(diào)整,不排除出現(xiàn)個別地理位置好的樓盤進入銷售后期時,房源的稀缺會致使開發(fā)商提價惜售;但如果采取持續(xù)降價的方式,又容易引發(fā)購房者的進一步觀望情緒。因此,我覺得,市中心區(qū)域或者是配套設施完善的偏遠區(qū)域,在經(jīng)歷了前一輪調(diào)整之后,樓盤價格回漲幅度很小,或者保持平穩(wěn)的話,應該是比較適合剛性需求者購買的。

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