三月,經(jīng)歷了持續(xù)寒冬的中國房地產(chǎn)市場,呈現(xiàn)出絲絲縷縷的復(fù)蘇氣息,全國各大城市住宅成交量明顯反彈。與此同時(shí),一些城市的房價(jià)開始觸底彈升,一些樓盤也開始故伎重演,采取“少量多批”推出房源的手法,通過“多次開盤、逐步提價(jià)”制造熱銷甚至搶購氣氛。樓市真的“春暖花開”了？又或者,這只是沉寂了一冬的剛性需求集中釋放所帶來的短暫“春色”？
中國房地產(chǎn)市場在成交層面上演了一波逆市高漲的行情。年初至今,北京、上海、廣州等一線城市連續(xù)報(bào)出亮麗的成交量。上周,上海一手房成交量更是攀上70周新高,達(dá)到32.38萬平方米,環(huán)比增38.3%。北京三月的前兩周二手房成交量環(huán)比翻倍,達(dá)到8173套。廣州深圳則在廣東“十五條”新政的帶動(dòng)下一路熱銷。
昨天,上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,上海一手房成交量達(dá)到1073套,其中住宅成交907套,普通商品房723套。按上月11385套住宅成交量計(jì)算,昨天的日成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上月均值。“這種情況已經(jīng)很長時(shí)間未見。1000套作為一個(gè)信號,希望市場不要夸大它,因?yàn)橛锌赡苁莻€(gè)別樓盤集中成交造成。但也要重視它,畢竟這一信號代表客觀的樓市現(xiàn)狀。”一位房地產(chǎn)專家稱。
樓市“小陽春”令市場為之驚呼。“開發(fā)商在2008年底時(shí)完全沒有預(yù)測到今年前三個(gè)月樓市會有如此走勢。他們紛紛感嘆,中國消費(fèi)者對政府與經(jīng)濟(jì)的信心恢復(fù)速度遠(yuǎn)超過其他國家。”一位房地產(chǎn)開發(fā)商稱。
價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲
交易量回暖給了開發(fā)商春天般的感覺,而一旦回款速度增加,在2008年曾經(jīng)一度絕跡的漲價(jià)、捂盤等營銷伎倆在開發(fā)商中再次上演。
cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示,上周,上海的大華錦繡華城、慧芝湖花園都有5%-6%的小幅提價(jià)。廣州和深圳也都有樓盤出現(xiàn)漲價(jià)情況,深圳的3個(gè)樓盤的提價(jià)幅度都較小,和上海2個(gè)樓盤一樣基本在5%,廣州的4個(gè)樓盤則漲幅較為驚人,均在8%以上,嶺南新世界(600628,股吧)家園甚至回升了20%。
一向有樓市老大哥之稱的萬科也卷入“漲價(jià)門”。有媒體報(bào)道,萬科在上海三林地區(qū)的金色里程項(xiàng)目,由去年底的每平方米13000-14000元,上調(diào)為目前的均價(jià)15000-17000元。
然而,一位接近萬科的人士告訴記者,萬科大幅漲價(jià)之說不實(shí),價(jià)格調(diào)整的樓盤在方位和房型上更優(yōu),而加上售樓處其他促銷優(yōu)惠,實(shí)際價(jià)格變化不大。一位曾經(jīng)在大華集團(tuán)工作的營銷高層則認(rèn)為,小幅漲價(jià)的個(gè)案行為在技術(shù)上沒有問題,畢竟現(xiàn)在剛性需求的釋放已經(jīng)是事實(shí)。但從整體形勢上看,開發(fā)商沒有全面漲價(jià)的基礎(chǔ)。
“小陽春”成因多
接受上海證券報(bào)采訪的數(shù)位業(yè)內(nèi)人士總結(jié),成交量大幅回升有政策顯效、剛性需求堆積、前一輪降價(jià)等各種因素推動(dòng)。專家判斷,如果剛性需求旺盛,新的供給又持續(xù)緊張,不排除未來三個(gè)月內(nèi)都可能持續(xù)成交火熱的局面。而三個(gè)月以后,隨著保障類住房的大量入市,在經(jīng)濟(jì)基本面沒有實(shí)質(zhì)的回暖跡象時(shí),樓市成交將再次受到考驗(yàn)。
“房地產(chǎn)市場能不能回暖最重要是取決于中國的經(jīng)濟(jì)能不能回暖,如果有中國經(jīng)濟(jì)回暖的前提,房地產(chǎn)的回暖就是可以持續(xù)下去的。”soho中國董事長潘石屹稱。
另有業(yè)內(nèi)人士透露,目前的熱銷存在大量人為因素,開發(fā)商通過多積累客源少放房源的方式反復(fù)炒作熱銷,這種做法誤導(dǎo)了消費(fèi)者的購買心理。一旦惡意炒房跡象回生,不排除地方政府出臺新一輪嚴(yán)控措施。
易居中國薛建雄表示,就上海來說,一些此前未啟動(dòng)的大型動(dòng)拆遷項(xiàng)目開始啟動(dòng),這為上海釋放了大量剛性需求。據(jù)了解,2005年和2006年,上海每年動(dòng)拆遷規(guī)模在800萬平方米,到2007年縮減至300萬平方米。但專家預(yù)測,2009年的上海動(dòng)拆遷面積可能重新達(dá)到800萬平方米,這直接帶來500萬平方米的動(dòng)拆遷安置的需求。
“這種做法本質(zhì)上是政府的調(diào)控手段之一。2007年市場異常火爆時(shí),為了防止動(dòng)拆遷項(xiàng)目帶來大量剛性需求從而拉高 房價(jià),政府的做法是延緩動(dòng)拆遷項(xiàng)目開工。而今年開始,包括大華清水灣二期等項(xiàng)目開始啟動(dòng),一些剛需開始釋放出來。”薛建雄稱。
和上海相比,北京、廣州、深圳等地的成交回暖更多源于此前價(jià)格調(diào)整到位。“廣州去年部分房價(jià)跌了一半,再加上稅費(fèi)和利息等鼓勵(lì)購房的政策,一些剛性需求集中入市。”中原地產(chǎn)廣州區(qū)黃韜表示。上海證券報(bào)作者：于兵兵李和裕