據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，今年以來(lái)，房企高價(jià)拿地的后遺癥正在逐漸表露出來(lái)。
今年年初，美國(guó)最大地產(chǎn)商之一鐵獅門(mén)高調(diào)宣布，啟動(dòng)上海楊浦區(qū)新江灣城f地塊，并將項(xiàng)目定名為“世浦領(lǐng)世”。但如今，鐵獅門(mén)卻悄然為這一投資百億元的項(xiàng)目尋找合作伙伴。“鐵獅門(mén)正計(jì)劃收縮其海外的投資，由于新江灣城項(xiàng)目整體資金需求量巨大，因此鐵獅門(mén)將尋求各種形式的合作。”知情人士透露。
此前，鐵獅門(mén)公司拿下新江灣f地塊是去年上海乃至全國(guó)地產(chǎn)界影響最大的事件之一，該地塊以67.517億元成為上海歷史上土地成交總價(jià)最高的地王。
昔日地王期待牽手
新江灣城f地塊東至閘殷路、南至三門(mén)路、西至凇滬路、北至殷高路，地塊面積為267480.9平方米。
2008年1月23日，此前從未在上海市場(chǎng)有過(guò)表現(xiàn)的鐵獅門(mén)一鳴驚人，以67.517億元的驚人總價(jià)拿到新江灣城f地塊。這也成為上海歷史上土地成交總價(jià)最高的一單。
雖然鐵獅門(mén)僅以樓面價(jià)7500元/平方米拿到了新江灣城f地塊，但是，這個(gè)地塊的前期保證金就達(dá)7億元，再加上后續(xù)的余款，總價(jià)達(dá)到了67.517億元，這使得地產(chǎn)商后續(xù)頂著巨大的資金壓力。
一年之后，經(jīng)過(guò)籌備的地塊以“世浦領(lǐng)世”知識(shí)商務(wù)廣場(chǎng)形象問(wèn)世，鐵獅門(mén)宣布該項(xiàng)目總投資達(dá)170.75億元。
但就在項(xiàng)目準(zhǔn)備開(kāi)工之際，關(guān)于鐵獅門(mén)尋求合作的消息便已在坊間傳播。有消息稱，鐵獅門(mén)擬先期進(jìn)行小部分的開(kāi)發(fā)，然后再尋求剩余地塊的合作。此后，又傳出該公司計(jì)劃將新江灣城f地塊整體轉(zhuǎn)手。
2008年是鐵獅門(mén)在中國(guó)區(qū)域大肆擴(kuò)張的一年。除在上海展示大手筆之外，鐵獅門(mén)亦在天津拿下了和平區(qū)南京路項(xiàng)目和五大道商圈的成都道項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目的總建筑面積達(dá)7.5萬(wàn)平方米。
業(yè)內(nèi)人士分析，目前美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)處于下滑階段，地產(chǎn)公司更是普遍資金緊張，這個(gè)時(shí)候，多處項(xiàng)目啟動(dòng)使得鐵獅門(mén)不得不尋找參建方。
而目前世浦領(lǐng)世項(xiàng)目也處于非常尷尬的位置。“一方面，拿地價(jià)格就達(dá)到了67.517億元，總投資在120億元，大部分是商業(yè)項(xiàng)目，回籠資金比較慢。即使公寓銷售能回籠一部分資金，但目前上海的商品房普遍銷售周期被拉長(zhǎng)，資金回籠前景仍不看好；另一方面，目前整個(gè)經(jīng)濟(jì)不景氣，新江灣城板塊的樓盤(pán)銷售不佳，有降價(jià)銷售的壓力。項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后，仍會(huì)遭受周邊樓盤(pán)的降價(jià)沖擊。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。
資料顯示，鐵獅門(mén)所拿地塊樓面價(jià)在7500元/平方米，而仁恒的d3地塊的樓板價(jià)在2萬(wàn)元/平方米，兩者相比鐵獅門(mén)的項(xiàng)目還有較大的空間。但由于該項(xiàng)目住宅的開(kāi)發(fā)量較小，對(duì)整體項(xiàng)目起不到快速回籠資金的作用。另外，前不久新江灣城的經(jīng)濟(jì)適用房的樓面價(jià)僅為1473元/平方米，這表明，今后新江灣城土地的價(jià)格還要更低，對(duì)周邊的商品房會(huì)帶來(lái)較大的沖擊。
接盤(pán)者難覓
根據(jù)鐵獅門(mén)的規(guī)劃，世浦領(lǐng)世項(xiàng)目占地約26萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積超過(guò)120萬(wàn)平方米，將被分為f1、 f2和f3三個(gè)區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā)。f1將主要發(fā)展辦公樓及酒店， f2以開(kāi)發(fā)公寓為主， f3則定位于科技辦公園區(qū)。
從規(guī)劃上來(lái)看，項(xiàng)目的商業(yè)過(guò)多，回籠資金的速度非常慢，整個(gè)項(xiàng)目做完需要5年，加之一系列隱性成本，在現(xiàn)金流并不充裕的情況下，利潤(rùn)空間不可預(yù)判。
易居研究院分析師薛建雄認(rèn)為，如果這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工，肯定是先做f2地塊的公寓，這可以快速回籠資金。但公寓施工一般要18個(gè)月的進(jìn)度，參照目前的市場(chǎng)， 10萬(wàn)平方米的公寓，正常銷售周期起碼在24個(gè)月，一切順利， f2地塊做完需要3~4年的時(shí)間，這個(gè)投資周期過(guò)長(zhǎng)。
目前，美國(guó)國(guó)內(nèi)的金融風(fēng)暴愈演愈烈，這場(chǎng)危機(jī)始發(fā)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于美國(guó)本土的地產(chǎn)巨頭來(lái)說(shuō)，絕非毫無(wú)影響。
有報(bào)道稱， 2008年年底，部分美國(guó)開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，苦等政府救援。
如今中國(guó)樓市的低迷狀況也將給鐵獅門(mén)此次尋求合作帶來(lái)阻礙。一方面，投資周期過(guò)長(zhǎng)，對(duì)產(chǎn)品的銷售有較大的不確定因素；另一方面，一些開(kāi)發(fā)商擔(dān)心美國(guó)金融風(fēng)暴會(huì)影響這個(gè)項(xiàng)目的總體投資額度，這些因素導(dǎo)致至今仍沒(méi)有開(kāi)發(fā)商“新江灣城f地塊起點(diǎn)高，如此大的項(xiàng)目?jī)H靠一兩家開(kāi)發(fā)商是解決不了資金問(wèn)題的，需要多家開(kāi)發(fā)商一起參建，才能讓項(xiàng)目有穩(wěn)定的現(xiàn)金流作為保障。”薛建雄說(shuō)。
分析人士指出，現(xiàn)在上海地價(jià)較低，開(kāi)發(fā)商與其參建風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目，還不如以較低的成本獨(dú)立拿地開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)新江灣城f地塊在短期內(nèi)較難找到合作方。