近日,不少地方政府為促進(jìn)商品住宅銷售、保持房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，紛紛推出購(gòu)房落戶口的政策，引起了大家的熱議。我市相關(guān)部門從2009年開(kāi)始對(duì)原有的購(gòu)房遷戶籍的辦法也作了調(diào)整，降低了年限門檻，規(guī)定購(gòu)買市區(qū)成套住房90平方米以上，取得房屋所有權(quán)證1年以上，由單位合法聘錄用2年以上，按規(guī)定參加社保2年以上，允許其本人配偶及其未成年子女整戶遷入。
那么，購(gòu)房落戶到底對(duì)樓市有多大影響？結(jié)合蘇州樓市客觀現(xiàn)狀，本刊記者就此問(wèn)題與新鴻嘉投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理袁繼峰進(jìn)行了交流，現(xiàn)整理如下，以饗讀者。
記者：為了應(yīng)對(duì)嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，各級(jí)政府最近頻出猛藥拉動(dòng)內(nèi)需，于是家電下鄉(xiāng)乃至汽車下鄉(xiāng)紛紛出籠，大家忙不迭下鄉(xiāng)的時(shí)候，也有一種“倒行逆施”的做法：鄉(xiāng)民上城，凡購(gòu)買一定面積城市商品住宅的農(nóng)村戶口人員，再滿足或多或少的一些條件便可落戶城市，成為“城里人”。你如何看待這種做法？
袁繼峰：這一帖藥主治功能是城市商品住宅消化不良的癥狀，伴了“降低利息、放松銀根”的藥引、再加“契稅減免”的針劑，“中西”結(jié)合，療效更好。
記者：為什么說(shuō)是中西醫(yī)結(jié)合療法？
袁繼峰：之所以說(shuō)中西醫(yī)結(jié)合，是因?yàn)樗摄y根、降利息、減稅費(fèi)這一類的金融、財(cái)政政策在一些主流經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，已發(fā)展成為邏輯嚴(yán)密的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段。從這一點(diǎn)而言，有點(diǎn)像“西醫(yī)”，并且和多數(shù)西藥一樣有較大副作用：稅減多了，國(guó)庫(kù)空虛；錢發(fā)多了，通貨膨脹。而戶口政策雖然各國(guó)都有，最大的戶口當(dāng)然是國(guó)籍，但是把人分成“農(nóng)村戶口”和“非農(nóng)村戶口”，把戶口作為經(jīng)濟(jì)調(diào)整的手段很具有國(guó)情特色，應(yīng)當(dāng)屬于中醫(yī)的手段了。而這種手段直接成本低廉，無(wú)非是多做幾本戶口本、電腦里多幾組戶籍?dāng)?shù)據(jù)，花費(fèi)有限，絕沒(méi)有動(dòng)搖國(guó)本的擔(dān)憂，療效卻不錯(cuò)，從這一點(diǎn)而言，又有點(diǎn)像“中醫(yī)”。
記者：蘇州本身也有購(gòu)房落戶的政策，2009年又進(jìn)一步放松了門檻，這條 政策對(duì)樓市的促進(jìn)作用到底有多大？
袁繼峰：從統(tǒng)計(jì)來(lái)看，蘇州市區(qū)2008年有近27%的房子賣給了非蘇州市區(qū)戶口的置業(yè)者，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，其中有14.5%賣給了外省客戶,8.3%賣給了本省其他市的客戶,2.5%賣給了本市非市區(qū)客戶,其余的是境外人士。
同時(shí)，去年外來(lái)人員置業(yè)比例比2007年還增加了約2個(gè)百分點(diǎn)，這些都說(shuō)明蘇州市區(qū)的生活與工作環(huán)境對(duì)外來(lái)人口的吸引力還是非常大的。從實(shí)際工作中我們也發(fā)現(xiàn)，成熟的開(kāi)發(fā)商在 戶型定位時(shí)都考慮到了落戶口所規(guī)定的面積下限，設(shè)計(jì)的戶型均在下限之上，說(shuō)明購(gòu)房落戶的需求在蘇州市區(qū)還是較為旺盛的，也得到了開(kāi)發(fā)商的足夠重視，未來(lái)這種情況還會(huì)繼續(xù)存在。
話題一
戶籍制度本身有制約
記者：對(duì)城市商品住房有效需求不足而言，購(gòu)房落戶這帖“藥”療效可能不錯(cuò)，直接花費(fèi)也不多，看來(lái)是好藥。不過(guò)是不是也有很大的副作用呢？
袁繼峰：要弄清楚放開(kāi)戶口這個(gè)問(wèn)題的副作用之前，我們還是要先弄清楚戶口的作用。
中國(guó)早在西周時(shí)就設(shè)立了掌握戶籍的“司民”，男孩滿8個(gè)月，女孩滿7個(gè)月以上的人，就由司民按不同性別登記于冊(cè)，并分城、鄉(xiāng)進(jìn)行人口統(tǒng)計(jì)，這是把戶籍城鄉(xiāng)二元化管理的最早記載。
春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，諸侯國(guó)為了擴(kuò)大兵源，增加稅收，紛紛建立嚴(yán)格的戶籍登記制度?？ぁ⒖h長(zhǎng)官每年年底將下一年度的農(nóng)戶和稅收的數(shù)目做出預(yù)算，上報(bào)國(guó)君，可見(jiàn)當(dāng)時(shí)的戶籍已經(jīng)作為編制地方財(cái)政預(yù)算、國(guó)防計(jì)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃的基本依據(jù)了。
秦與西漢時(shí)期戶籍管理開(kāi)始法律化，規(guī)定人人都必須登記入籍，登記入籍的人口統(tǒng)稱為“編戶民”，編戶民不得隨意遷徙，否則稱為“亡命之徒”，將受到嚴(yán)懲。出游之人必須持“符”，上面登記本人姓名、職務(wù)、籍貫、年齡，還寫(xiě)明身高、膚色等體貌特征，基本就是一本護(hù)照了。幸虧孔子早生了300年，否則他想帶了一幫學(xué)生周游列國(guó)去講學(xué)就難了。顯然秦以后政府已經(jīng)把戶籍作為控制人口流動(dòng)、管理社會(huì)治安的手段了。以后改朝換代，戶籍制度雖然有點(diǎn)變化，但主要內(nèi)容大同小異。
記者：建國(guó)以后的戶口制度是否和以前的不一樣？
袁繼峰：新中國(guó)建立后的戶籍制度，由于歷史傳統(tǒng)、文化觀念因素的影響，還是保留有大量傳統(tǒng)戶籍制度的內(nèi)容。比如戶籍帶有很深的身份烙印，城市戶口和農(nóng)村戶口之間存在著一定差別，享受的待遇明顯不同；戶籍被打上世襲的烙印，農(nóng)村居民的子弟除考學(xué)、參軍提干等少數(shù)途徑外，絕大部分都承襲父母的農(nóng)村戶籍。在上世紀(jì)五十年代中后期開(kāi)始，戶口和高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)聯(lián)在一起，就更增加了人們對(duì)戶口的依附關(guān)系，住房、醫(yī)療、教育、就業(yè)等公民的權(quán)益同戶口性質(zhì)相掛鉤，進(jìn)一步突出了農(nóng)業(yè)戶口和非農(nóng)業(yè)戶口的差異。
所以，現(xiàn)行戶籍制度最大問(wèn)題，在于阻礙了勞動(dòng)力資源的優(yōu)化配置和地區(qū)間的合理流動(dòng)，不利于城市化建設(shè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；擴(kuò)大了城鄉(xiāng)二元化差異，社會(huì)不公平情況加重。
話題二 購(gòu)房落戶推進(jìn)城市化
記者：如你所說(shuō)，現(xiàn)行的戶籍制度實(shí)際上阻礙了農(nóng)村人口進(jìn)城，也就是說(shuō)可能從某種程度上，阻礙了中國(guó)城市化發(fā)展的進(jìn)程，那么我國(guó)目前的城市化情況與未來(lái)前景又是什么樣的呢？
袁繼峰：我國(guó)2008年的城市化率將近46%，世界平均水平是47%，發(fā)達(dá)國(guó)家是75%，假如我們2020年左右城市化率要達(dá)到65%，那么未來(lái)10到20年還要有近3.6億人進(jìn)城。目前我們的城市化大體只完成了三分之二，未來(lái)我們將繼續(xù)推動(dòng)城市化進(jìn)程，不會(huì)逆轉(zhuǎn)。
由此可見(jiàn)，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)只是在階段性過(guò)度膨脹后需要調(diào)整步伐，而不是衰退，所以“振興”也就無(wú)從談起，反倒是制訂中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃更重要。購(gòu)房落戶，是順應(yīng)城市化大方向的舉措，也是加速城市化的途徑。
記者：這么多人進(jìn)城，首先要發(fā)展的當(dāng)然是房地產(chǎn)，不過(guò)大量人口涌進(jìn)城市會(huì)導(dǎo)致學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施不足的，怎么解決？
袁繼峰：其實(shí)我們可以反過(guò)來(lái)考慮問(wèn)題。這次的經(jīng)濟(jì)危機(jī)讓大家弄明白了一個(gè)道理——最大的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題是需求不足，東西生產(chǎn)出來(lái)沒(méi)有要；而不是像十多年前那樣生產(chǎn)力不足、東西買不到。如果說(shuō)人口集中到城市后，出現(xiàn)公共設(shè)施不足的問(wèn)題，那正好就是增加供給和生產(chǎn)的好機(jī)會(huì)，就是增加就業(yè)的好機(jī)會(huì)。剛才講到學(xué)校、醫(yī)院不夠用，可以順勢(shì)而生啊，一來(lái)可以用來(lái)滿足大家的上學(xué)和看病的需求，二來(lái)可以解決更多教育、醫(yī)療領(lǐng)域人員的工作機(jī)會(huì)，何樂(lè)而不為？
話題三 刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)活力
記者：購(gòu)房落戶的確影響到農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，但是還有另外一個(gè)方面——不同級(jí)別、不同區(qū)域的城市之間人口本來(lái)也比較難流動(dòng)，比如中西部地區(qū)的城市人口落戶到上海這樣的沿海城市就有很大的困難。如果這批人也可以購(gòu)房落戶，從一個(gè)城市移居到另外一個(gè)城市，這又會(huì)有什么影響？
袁繼峰：人口的合理流動(dòng)實(shí)際上是經(jīng)濟(jì)保持活力的重要原因。前些年央視的紀(jì)錄片《大國(guó)崛起》熱播，其中西歐的兩個(gè)小國(guó)——葡萄牙與西班牙的崛起讓我們覺(jué)得不可思議，如果說(shuō)是這兩個(gè)國(guó)家的海外探險(xiǎn)、國(guó)際貿(mào)易與殖民擴(kuò)張成就其霸業(yè)的話，那么又是什么造就了他們這種海外擴(kuò)張能力呢？它的重要原因就是人員流動(dòng)，并因此推動(dòng)了技術(shù)與資金流動(dòng)。我們的教科書(shū)里，說(shuō)是西班牙航海家哥倫布發(fā)現(xiàn)了美洲新大陸，其實(shí)哥倫布是意大利熱那亞人，在葡萄牙學(xué)到了航海技術(shù)，最終為西班牙人工作，可見(jiàn)他們?nèi)藛T流動(dòng)的廣泛性。他第一次去美洲花費(fèi)了200萬(wàn)馬拉維迪，西班牙當(dāng)時(shí)的貨幣名稱，其中哥倫布出了25萬(wàn)，是他向朋友借的；西班牙王室出了140萬(wàn)，這不全是王室自己的錢，有很多是向熱那亞商人借的，這筆錢的性質(zhì)有點(diǎn)像今天我們講的股權(quán)私募基金，可見(jiàn)當(dāng)時(shí)資金融通性之強(qiáng)。正是由于人力、資金、技術(shù)這些生產(chǎn)要素能夠自由流通，才使得15、16世紀(jì)葡萄牙這樣面積只有中國(guó)的百分一、人口只有100萬(wàn)的小國(guó)一躍成為海上強(qiáng)權(quán)，殖民地甚至擴(kuò)張到了我國(guó)的澳門。
這個(gè)階段大致是在我國(guó)的明朝時(shí)期，我們當(dāng)時(shí)的政府卻嚴(yán)格限制人口遷徙，比如洪武年間政府就出公告要求：鄰里之間要互相覺(jué)察；有人出外，要知道他去什么地方、做什么事情；如果不知道下落或者很長(zhǎng)時(shí)間不回來(lái)，監(jiān)管人員不向官員報(bào)告的，要發(fā)配充軍。顯然當(dāng)時(shí)一些國(guó)家在突飛猛進(jìn)的時(shí)候，我們卻選擇了固步自封。
目前，上海推行的戶籍制度改革，逐步朝放松對(duì)人才流入限制的方向調(diào)整，有條件地吸納中級(jí)職稱以上的專業(yè)人員、中高級(jí)技師、納稅較多的私企業(yè)主落戶，希望他們帶來(lái)更多的技術(shù)和資金，以此保持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力。實(shí)際上每一個(gè)國(guó)家或地區(qū)中，經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展最好的地方通常都是移民化程度最高的地方，這是常識(shí)。所以弱化戶籍制度中對(duì)人口遷移的制約必然是今后改革的方向，購(gòu)房落戶只是在加速這個(gè)進(jìn)程而已。
話題四 促進(jìn)資源集約化
記者：人口向城市集中，是否會(huì)讓農(nóng)村更加落后？
袁繼峰：人口向城市集中，可以使我們的消費(fèi)、生產(chǎn)與服務(wù)相對(duì)集約化地發(fā)展，資源利用效率會(huì)更高。比如人口相對(duì)集中到城市生活和工作，提高了城市土地的利用率；相應(yīng)的，農(nóng)村因?yàn)槿丝谕膺w多出了土地，可以通過(guò)合法的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)也集中起來(lái)，進(jìn)行規(guī)?；馗?，從而降低農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的單位成本、增加農(nóng)業(yè)的收益。關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的立法與實(shí)際探索目前正在加快進(jìn)行，這方面取得突破的話，不光是對(duì)農(nóng)村有好處，也對(duì)推動(dòng)城市化進(jìn)程有好處。
記者：通過(guò)購(gòu)房落戶進(jìn)城的農(nóng)村人口有房可住，但是工作機(jī)會(huì)又從哪里來(lái)？他們?nèi)绾卧诔抢锷睿?/p>
袁繼峰：和我一起研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的同事，春節(jié)回到農(nóng)村過(guò)年，回來(lái)后對(duì)我說(shuō)，他仔細(xì)觀察了一下老家農(nóng)村的情況，發(fā)現(xiàn)幾乎沒(méi)有年輕人的工作機(jī)會(huì)。我們知道決定經(jīng)濟(jì)發(fā)展有四大生產(chǎn)要素：土地、勞動(dòng)力、資金和企業(yè)家才能，其中后面三項(xiàng)大都集中在城市里，你不在城市里發(fā)掘就業(yè)機(jī)會(huì)還能到哪里去找？所以最終還是要開(kāi)動(dòng)腦筋從發(fā)展城市服務(wù)業(yè)里找出路。
中歐商學(xué)院的許小年教授指出：未來(lái)的朝陽(yáng)行業(yè)，不再是制造業(yè)，而是服務(wù)業(yè)，或是與服務(wù)業(yè)相連的高端制造業(yè)。
大家如果注意的話可以發(fā)現(xiàn)，為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前的危機(jī)，各地政府開(kāi)始發(fā)放消費(fèi)券。其中，發(fā)旅游消費(fèi)券是最流行的方式之一。顯然地方政府都以旅游這種低資源消耗、可持續(xù)發(fā)展的服務(wù)業(yè)作為突破口來(lái)提振經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。一些旅游消費(fèi)券在異地甚至遭到哄搶，也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了旅游業(yè)的潛在需求還是可觀的。當(dāng)然到外地發(fā)旅游消費(fèi)券也有地方政府的算盤在里面，主要是想讓外地人到本地花錢，刺激本地經(jīng)濟(jì)；如果只是發(fā)商品代幣券，無(wú)非是本地人的錢在本地打轉(zhuǎn)，意義不大。
發(fā)展服務(wù)業(yè)，實(shí)際上也是走資源集約型的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，購(gòu)房落戶使人口集中到城市后，勢(shì)必要求我們大力推進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展，從而降低我們單位產(chǎn)生所消耗的資源數(shù)量。
誠(chéng)然，購(gòu)房落戶的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了刺激城市住宅銷售的范圍，它更重要的意義，在于推動(dòng)城市化進(jìn)程、縮小城鄉(xiāng)差距、促進(jìn)社會(huì)公平、加速生產(chǎn)要素流通進(jìn)而刺激經(jīng)濟(jì)活力等各個(gè)方面。我們應(yīng)當(dāng)歡迎這種做法，并希望這個(gè)做法能夠在更廣泛的地區(qū)推行。