摩根斯坦利中國策略師婁剛表示，目前在中國有一半的發(fā)展商都面臨資金短缺的狀況。如果出現(xiàn)這種銀行逼宮的情況，那可能它就是從技術上已經(jīng)到了破產(chǎn)的邊緣。
cctv經(jīng)濟半小時2月25日報道這幾天最熱門的話題就是，房地產(chǎn)行業(yè)該不該列入國家十大產(chǎn)業(yè)調整振興規(guī)劃，目前的房地產(chǎn)業(yè)究竟是一個什么狀況？問題的癥結在哪里？該如何解決？從今天起，我們將用三天的時間為你報道我們對北京、廣州和重慶的三地樓市的調查，今天先來看看北京的情況。
很多房地產(chǎn)開發(fā)商都面臨資金鏈緊張問題
位于北京通州區(qū)的世紀星城二期住宅項目，曾被開發(fā)商自稱是“亞洲最長的單體建筑”，2月23日，當記者來到這里的時候，發(fā)現(xiàn)這里已經(jīng)停工很長時間了。
記者：“這個樓多長時間了建成現(xiàn)在這個樣子？”
業(yè)主張明泉：“應該是08年的6、7月，到現(xiàn)在沒有變，沒有動，現(xiàn)在我們也經(jīng)常進里邊看一看，里邊沒有一個工人，停工了，完全屬于停滯狀態(tài)。”
在這里，記者碰到了前來看房的業(yè)主張明泉，他告訴記者，這個項目的收房時間本來應該是2008年7月，就在他滿心歡喜準備搬進新居的時候，聽說了世紀星城延期交工的消息。
張明泉：“以為是要交房了，然后我就跟我媳婦來看，說我們的房屋由08年7月底延期到了08年的12月底交房。”
延期五個月交房，盡管給張明泉帶來了一些失望，但他也認了，然而，到了08年年底，讓張明泉意外的是，他所期盼的新房還是沒有如期交工。
張明泉：“又收到了一份延期交房通知書，說因為奧運的影響，后期的影響，交房日期又由08年12月底延期到09年9月底。”
算起來，原本應該是2008年7月份就交工的房子，一下被延期了整整14個月，記者了解到，世紀星城二期整棟樓共有住宅2346套，“延期交房”涉及其中已經(jīng)銷售出去的570多套房源，現(xiàn)在，新房成了張明泉的一塊心病。
張明泉：“我的判斷可能就是說覺得開發(fā)商資金鏈斷了。”
2008年12月份遇到的一件事情，讓張明泉越加肯定自己的這個判斷。
張明泉：“遇到了建筑工程公司的民工來向建筑承包商來討薪，來售樓處來打著條幅來討薪，然后我們就覺得這里邊問題更大了，建筑商也沒有拿到該拿的錢。”
張明泉說，現(xiàn)在她和業(yè)主們最擔心的，是開發(fā)商沒有能力把房子繼續(xù)建下去。
張明泉：“外邊看還像個樓房，其實到里邊一看破不爛支的。”
記者：“還有哪些還沒有做好？”
張明泉：“底墑還沒有動，然后我們那個小戶型就是，簡單的刮了一下大白，然后有一個門，然后其他的都沒有，管線電力，水的管道，燃起這都沒有通的。”
記者：“現(xiàn)在進去住的話能住嗎？”
張明泉：“完全不能住，最大擔心是怕這棟樓成為爛尾樓，開發(fā)商破產(chǎn)。”
買新房本來是一件高高興興的事情，然而，現(xiàn)在卻變成了張明泉的一塊心病，記者也采訪了世紀星城的總裁助理，他說其實開發(fā)商也不愿意延期交房，因為每延期一天，他們都得按房價總額萬分之一的標準向業(yè)主賠付，可為什么開發(fā)商又偏偏做出這種萬不得已的選擇？
世紀星城到底為什么兩次延期交房？是否像業(yè)主們猜測的那樣，是出現(xiàn)了資金難題呢？世紀星城總裁助理程天庭，接受了我們的采訪。
世紀星城總裁助理程天庭：“延期的原因是奧運造成的停工，首先是在4、5月份的時候就對這個我們這個地方，就對造成揚塵進行嚴密的控制，那么到7月份，7月20號到9月20號這個全面停工。”
記者注意到，奧運停工只有兩個月的時間，可是世紀星城的交工時間整整延長了14各月，而且直到目前，仍然沒有開工，這又是什么樣的原因？
程天庭：“冬天太冷，就說我們這個玻璃，那么高的一個都是大面積的玻璃，你這個黏性不夠的話，你黏進去，到時候整塊砸下來，這不是對任何人都不負責任的一種做法嗎？”
程天庭告訴記者，工程延期是處于質量的考慮，并非是業(yè)主們擔心的出了資金問題。
程天庭：“不存在資金問題，絕不存在資金問題。”
盡管程天庭矢口否認公司的資金鏈出現(xiàn)問題，但采訪中，記者還是有諸多疑問，世紀星城目前的工程到底建到了什么樣的程度？還有哪些項目尚未完成？掃尾工程還需要多少資金呢？記者提出希望能到停工的工地看一看，程天庭拒絕了記者的請求。
記者：“那現(xiàn)在是到一個什么樣的程度？”
程天庭：“作為我的工作角度，我因為不分管這方面的工作，沒有算過。”
記者：“完成世紀星城這些掃尾的工程項目還需要多少資金？”
程天庭：“這個我，也沒有這個數(shù)據(jù)，同時這個應該說不屬于我回答的職稱范圍，我不分管這個事。”
記者：“你不清楚？”
程天庭：“我不回答，我不能回答。”
調查中記者發(fā)現(xiàn)，除了世紀星城，通州本岸、世紀星城、阿爾法社區(qū)，以及西南五環(huán)的沸城等多個樓盤，也出現(xiàn)延期交房現(xiàn)象，這背后到底會不會隱藏著開發(fā)商資金鏈的難題呢？為此記者專訪了北京市房產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰，他所在的聯(lián)盟里，聯(lián)合了北京300多家開發(fā)商。
北京市房產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰：“這就是個09年一個現(xiàn)象，就是開發(fā)商怕收房，或者說這個房子就差那么一點，交房就交不了得延期，所以這個是什么帶來的，它背后實際上是資金鏈的問題。”
調查發(fā)現(xiàn)，目前上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率在60%以上，總資產(chǎn)周轉率多數(shù)在30%以下，經(jīng)營性現(xiàn)金流也多數(shù)呈現(xiàn)負值，資金鏈普遍吃緊，陳云峰介紹，盡管開發(fā)商們都不愿意承認資金緊張，可實際上行業(yè)整體的負債水平和資金狀況不容樂觀。
記者：“你在這個聯(lián)盟里面，300多家的開發(fā)商里面，資金鏈比較緊張占多大的比例？”
陳云峰：“我覺得這么說吧，就是現(xiàn)在資金鏈不緊張的幾乎是沒有，那到底說緊張的會過不下去的，仿佛大家也沒說，但是我感覺普遍大家的日子都不太好過，原因特別簡單，08年通過上市公司的報表大家可以看到，基本上大家完成的這種銷售額都相當于是計劃的一半，也就是有一半的房子形成了庫存，押到今年來了。”
記者也注意到，在香港上市的富力地產(chǎn)，其資金鏈緊張問題也一直是媒體的焦點，富力地產(chǎn)中報顯示，截至2008年6月30日，富力地產(chǎn)銀行借款總額約為206億元，其中一年內到期的短期借款為80.73億元，長期借款為125.16億元，資產(chǎn)負債率高達139.4%；富力地產(chǎn)還有88億元的土地出讓金未支付，其中下半年要支付38億元，但持有的現(xiàn)金卻只有19億元，為了緩解資金緊張局面，在2009年年底之前將該公司凈資產(chǎn)負債率降低至80%以下，富力地產(chǎn)也采取了多項措施，如出售部分投資物業(yè)公司以及申請發(fā)行本金總額最多60億元的境內公司債券等，資金將用以補充公司營運資金、取代部分中短期的銀行借貸及優(yōu)化公司財務結構，而就在今年，摩根士丹利也幾次對富力地產(chǎn)進行了減持。
摩根斯坦利中國策略師婁剛：“資金壓力肯定是非常大的，我們曾經(jīng)作了一下簡單測算，大概全行業(yè)的話，基本上從手頭上的流動資產(chǎn)，就是速凍資產(chǎn)吧，就是說現(xiàn)金加上現(xiàn)金的等價物，它基本上還不足以來償付整個行業(yè)在一年以內到期的銀行的債款的還貸，也就是說他面臨著非常嚴重的資金問題，應該說資金短缺是一個普遍問題，不是個別問題。”
記者：“您掌握的情況，有這種面臨垮掉的情況嗎？”
婁剛：“我覺得中國，有一半的發(fā)展商都面臨這種情況，如果出現(xiàn)這種銀行逼宮的情況，那可能它就是從技術上已經(jīng)到了破產(chǎn)的邊緣，那最嚴重的，就是說確實有一些地方性的發(fā)展商，他甚至就是他手頭上的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物還不足以償還他未來三個月到期的銀行貸款。”
在婁剛的調查中，目前，中小型房產(chǎn)企業(yè)面臨的資金狀況更為突出，但是大部分企業(yè)對外都并不會承認資金緊張。
婁剛：“這個很正常，如果你這個地產(chǎn)商自己首先你就承認了有這么嚴重的問題，本來銀行要到年底才能找你，那可能現(xiàn)在就來找你，所以這個一定是死撐到底的，你包括美國的銀行業(yè)，雷曼兄弟都快倒閉了，他最后還說沒問題，一直到最后他撐不下去了。”
在眼下低迷的樓市里，開發(fā)商怎樣才能把手里的房子變成現(xiàn)金？
現(xiàn)在很多開發(fā)商都面臨著手頭缺錢的困境，有的開發(fā)商甚至連三個月的銀行貸款都還不上，現(xiàn)在他們最重要的現(xiàn)金源頭就是銷售市場，只有房子賣出去，手頭才會有錢支付給銀行，然而，在眼下低迷的樓市里，開發(fā)商怎么才能把手里的房子變成現(xiàn)金，以解燃眉之急呢？
“聯(lián)排現(xiàn)房別墅，直降150萬元”，在北京市亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，記者看到幾家樓盤的降價宣傳牌非常醒目。
珠江投資集團北京地區(qū)公司營銷總監(jiān)錢柄良：“別墅我們現(xiàn)在是直降150萬，有些戶型直降了200多萬。”
珠江地產(chǎn)北京公司的營銷總監(jiān)錢柄良告訴記者，去年，珠江地產(chǎn)的促銷手段主要是送車位和物業(yè)費，春節(jié)后，他們推出了首屆購房節(jié)，促銷手段也變成了直接降價，與別墅一起降價的，還有普通的住宅。
銷售人員：“這是推出來15套特價公寓房的，原來價位在70多萬，100多萬，現(xiàn)在優(yōu)惠30多萬，單價每平方米6000元左右，比以前下降了1000多元每平米。”
不僅在北京，珠江地產(chǎn)還選擇了深圳、廣州、成都等8個城市，提供380套現(xiàn)樓單位以“驚喜價”特惠發(fā)售，期望能回收4億元現(xiàn)金。
記者：“還會再降價嗎？”
錢柄良：“我們基本上就不會了，因為這是我們的成本價，我們不能虧本賣房。”
如果說珠江地產(chǎn)推出的特價房只是試水，緩解一下現(xiàn)金流，而隨后，記者分別在北京市望京地區(qū)、玉泉營的樓盤進行了調查，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的降價、打折、促銷，也不再是猶抱琵琶半遮面了，有的樓盤一降就是幾千元。
方恒國際中心銷售人員：“我們從2月14號推出了30套八五折優(yōu)惠房，還是精裝修，現(xiàn)在這個價格跟同區(qū)域的毛坯房價格相等。”
據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2月8日至19日，北京期房每日成交量均持續(xù)保持在200套以上，商品房住宅整體銷售套數(shù)環(huán)比增長近2成，其中期房商品住宅銷售套數(shù)和銷售面積雙雙上漲，漲幅分別達到55.69%、63.66%，開發(fā)商降價促銷帶來了一些明顯的效果，在北京這幾家價降價促銷的樓盤，記者了解到，一些價位低的特價房一經(jīng)推出就被搶購一空。
錢柄良：“開始我們是推出了10套，一開始就銷售一空了，昨天晚上我們跟公司緊急溝通，別墅加推了8套。”
銷售人員：“因為他們都在搶購。”
記者：“你用搶購這個詞？”
銷售人員：“他們可能爭一套房源他們歸，為了一套房他們會爭起來。”
記者發(fā)現(xiàn)，采訪雖然這天是周一，珠江地產(chǎn)和方恒國際這幾個樓盤也是位于距離市區(qū)較遠的偏遠位置，但是來看房的人非常多。
記者：“你怎么看這個價格？”
購房者：“我覺得價格現(xiàn)在非常合適。”
購房者：“這個價格可以了，因為去年要比這個價格高。”
記者：“您在哪兒工作？”
購房者：“北京。”
記者：“那到這兒來好遠，為什么不考慮在北京市買呢？”
購房者：“北京市根本就不可能，我們拿這些錢在北京市根本買不到，再小的房子也買不到，首付根本就不可能夠，所以在這兒還能買個差不多的，至少自己居住還可以夠了。”
購房者小宋告訴記者，選擇到遠郊買房實屬無奈，他們曾經(jīng)在市里看過多個樓盤，但是一直沒有找到價格合適的，這個樓盤雖然位置有些偏遠，并不是他們理想的房子，但是價格符合他們的購買能力，聽說開發(fā)商推出的特價房并不是很多，小宋最終決定今天買上一套。
購房者：“有些人在觀望，他們也許是在等著市場回暖，但是我們沒有辦法，我們得要買房，我們要結婚必須得買房。”
記者也注意到，近期打折幅度在30%以上的樓盤大多位于五環(huán)以外，五環(huán)內的樓盤打折幅度超過15%的樓盤只有很少的幾家，三環(huán)以內的新樓盤幾乎沒有打折的，記者還注意到，跟打折樓盤門庭若市的形勢相比，這些價格堅挺的樓盤，幾乎清一色的門客羅雀，在這家叫做東湖灣的樓盤，記者了解到，開發(fā)商沒有采取降價措施，記者采訪的這天下午，售樓處冷冷清清，下午五點不到，售樓處就早早關門下班了，在位于四元橋附近的這家順境園，記者看到，售樓處大門緊閉，保安告訴記者，樓盤目前仍然維持節(jié)前的價格，很少有看房者前來咨詢，春節(jié)后公司把售樓員都辭退了，到現(xiàn)在公司蓋起的幾棟住宅樓，只賣出去了一套房子。
購房者：“價格還是高，肯定還得降。”
購房者：“觀望，觀望 觀望，應該還會再跌，六七月份應該差不多了。”
購房者：“現(xiàn)在公司裁員，房價有下降趨勢，物價在漲，向我們80后的人，一般都是在觀望狀態(tài)。”
數(shù)據(jù)顯示，截至2008年12月底，京城可售期房住宅為109409套、可售面積為1357.7萬平方米，未簽約現(xiàn)房住宅套數(shù)為38827套、未簽約面積為551.0萬平方米，一直從事房地產(chǎn)投資研究的戴德梁行華北區(qū)策略發(fā)展顧問部董事王晨認為，按2008年存量計算，存量商品住宅尚可供市場消化一年到一年半時間。
戴德梁行華北區(qū)策略發(fā)展顧問部董事王晨：“所以對于這些企業(yè)而言，當務之急還是一個現(xiàn)金流，也就是說要保證足夠的資金來維持后面所有再售再建和未來準備建設的這些項目需要。”
房地產(chǎn)危局到底該如何破解？
房子賣不出去，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金自然回收不回來，再加上2006和2007年很多開發(fā)商在價格飛漲的時候，大批購地，支付了大量土地出讓金，更加劇了資金緊張，房地產(chǎn)剪不斷理還亂的危局，到底該如何破解呢？再來聽聽業(yè)內人士的分析。
采訪中記者發(fā)現(xiàn)，一方面，相當數(shù)量的開發(fā)商實際上面臨著資金難題，引發(fā)了不少穩(wěn)定房價振興樓市的呼聲，而同時，不少買房的人仍然在期待房價進一步下調，房價到底是該漲還是該跌？樓市到底應該往什么樣的方向調整呢？
摩根士丹利中國策略師婁剛：“我覺得沒有必要去拯救房價，房價該跌多少就讓它跌下去，房價跌了，中國的老百姓是有剛性需求的，他現(xiàn)在不買房子就是因為你房價不跌，我覺得，讓房價出現(xiàn)合理的下跌這是中國房地產(chǎn)行業(yè)以及振興中國經(jīng)濟唯一的出路。”
婁剛分析，現(xiàn)在國際經(jīng)濟不景氣，國內經(jīng)濟放緩的信號也非常明顯，在這種大環(huán)境里面，房價下跌是一個必然規(guī)律，現(xiàn)在不少地方希望依靠穩(wěn)定房價來振興樓市的做法，其實并不明智。
婁剛：“發(fā)展商扛著不愿意降低，地方政府，他也不愿意看到房價降下來，但是我們要知道，這樣僵持下來的結果，受傷害的整個經(jīng)濟，因為我們說你賣房子，賣得多貴你對經(jīng)濟的貢獻都是非常有限的，我們必須要造房子，不造房子鋼鐵廠就開不了工，不造房子水泥廠就賣不了水泥，不造房子我們下游的很多產(chǎn)業(yè)包括家電，包括家具廠，它都是面臨很多的就業(yè)問題，最后直接導致的就是中國的投資會放緩，投資放緩對上下游造成的沖擊，那是非常非常嚴重。”
婁剛認為，不救房價并不意味著打壓樓市，房地產(chǎn)行業(yè)涉及下游的鋼鐵、建筑等57個行業(yè)，他的興衰對中國經(jīng)濟的影響其舉足輕重，而且目前，開發(fā)商資金量趨于緊張，一旦大量房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂，無法完成工期的話，購房者的損失也是難以估量，所以，救房地產(chǎn)業(yè)是毋庸置疑的事，但是關鍵看怎么救。
婁剛：“我覺得還是要以大吃小，我自己覺得中小型發(fā)展商是沒有存在的必要的，那么在任何一個國家也沒有這么多發(fā)展商，所以我覺得基本上可以考慮一個思路，我們比如十大主力的發(fā)展商，他相對資產(chǎn)發(fā)展比較健康，你把資金集中在這些大發(fā)展商身上，以這些發(fā)展商為核心，對整個行業(yè)進行整合，逐漸的用市場的力量讓房價降下去，最后這些小的發(fā)展商，退出了沒有關系，比如說讓并購方，那么對這部分債權進行認購，就是說你可以用一個比較協(xié)調的方式，把這個破壞控制在最小的范圍之內。”
對于樓市調整的方向，北京市房產(chǎn)聯(lián)盟秘書長陳云峰同樣用救市不救價闡明了自己的觀點。
陳云峰：“我覺得政府救房地產(chǎn)行業(yè)那肯定是救對了，必須得救，必須大力度的救，必須采取各種措施以組合拳來救，但是并不是救高房價。”
陳云峰分析，北京的房價盡管已經(jīng)進入下行通道，但是仍然維持在較高價位上，降價樓盤大多集中在郊區(qū)或偏遠地段，市內的房子降價幅度則比較小，整體降幅不大，從成本來看，北京房價仍然有下降空間。
陳云峰：“房價太高了，高得讓人害怕，高得讓人覺得幸福生活離自己確實很遠了，所以我覺得房價高該不該降，就是應該降，你看我在房地產(chǎn)行業(yè)，我從來都沒有隱諱過，我說現(xiàn)在的房價就是不合理，就是應該降一些，從我個人的這種經(jīng)驗判斷，我覺得下降的幅度還有10%左右。”
半小時觀察：房子不應該是奢侈品
對于所有的人來說，房子都是一種必需品，它就像空氣、水和食物，它讓我們遮風擋雨,存放私有物品，同時庇護身體和心靈。所以中國有句古話叫“居者有其屋”，古代圣賢說過，今天我們的總理也多次說過；但在現(xiàn)實生活中，房子卻成了一種奢侈品，因為絕大多數(shù)老百姓要掏半輩子的收入才能買得起一套房子，房價每漲一塊錢，許多工薪階層的背上仿佛就多了一塊磚。
必需品變成了奢侈品，這說明我們的房地產(chǎn)政策出了問題，事實證明，如果消費者對物美價廉住房的需求不能滿足，房地產(chǎn)開發(fā)商自己也不可能帶著暴利走得太遠。
當前中國樓市的種種扭曲，正是因為我們把必需品當成了奢侈品賣。要想走出困境，一方面需要開發(fā)商斷臂自救，該降價就降價，該打折就打折，不要再指望過高的利潤，在現(xiàn)在的情勢下，如果還和消費者扛著，其實是和自己過不去；另一方面，我們的房地產(chǎn)政策需要認真反思和重新調整，樓市的巨大泡沫是怎么形成的，為什么它會成為威脅中國經(jīng)濟的毒瘤？空置面積不斷累積，為什么房價還能持續(xù)上漲？我們如何才能避免前車之鑒？新的房地產(chǎn)政策應該對這些問題給出清晰的答案