前十大產業(yè)振興規(guī)劃正在陸續(xù)出臺，關于“第10席”誰坐的問題尚在激烈爭論中。媒體報道稱有關部門已向國務院提交房地產行業(yè)振興規(guī)劃，有望下月出結果，而房地產業(yè)躋身“十大”的希望很大。房地產行業(yè)在中國經濟中應該占一個怎樣的地位？如何理解其“支柱產業(yè)”的意義？著名經濟學家日前對中國經濟網發(fā)表了他的看法。
房地產業(yè)列為支柱產業(yè)有四大理由
李開發(fā)指出，2003年是房地產支柱理論的誕生年，從問世以來，房地產開發(fā)熱潮一浪高過一浪，開發(fā)進度也越來越快，隨之而來的是房價年年飆升問題——有些城市年增長幅度超過20%，個別的超過30%。老百姓反響最強烈的教育、醫(yī)療、住房“三座大山”中，教育涉及每年500萬人，醫(yī)療涉及的是每年上千萬人，唯獨房地產業(yè)波及最廣的5-8億人。由于房價畸高，從2005年起，國家就開始對房地產業(yè)進行宏觀調控，然而調控非但沒有奏效，房價反而飆升更快。在此情況下，人們對房地產理論開始反思，甚至有許多專家學者建議取消房地產支柱理論這個提法，但持反對觀點的也大有人在。
“房地產支柱理論沒有錯，錯在好經念歪了?！崩铋_發(fā)認為應當從事實本源來捋清“房地產支柱”概念，更好地發(fā)揮這個理論的作用。他指出之所以將房地產業(yè)列為國民經濟的支柱產業(yè)，有四大理由：一是房地產在改善城市環(huán)境，擴大城市功能中有巨大作用，是城市經濟建設的形象工程；二是房地產在城市化進程中，能夠不斷滿足擴大的城市發(fā)展與住房需求，是重要的保障工程；三是房地產業(yè)可以拉動消費，改變國人儲蓄傾向，推動現實消費，進而擴大投資，產生有效需求。四是擴大就業(yè)機會的重要途徑。從這幾個理念來看，把房地產業(yè)列為支柱產業(yè)具有重要的戰(zhàn)略意義與重大的經濟貢獻作用。
正確理論在實踐中走偏
近年來，由于房地產行業(yè)快速、缺乏規(guī)范的發(fā)展，產生了無序規(guī)劃、炒房成風等嚴重問題。“房地產支柱理論本身沒有錯，錯在于操作層面過分夸大作用，國家正確的產業(yè)導向政策沒有得到地方政府充分重視，眾多利益集團推波助瀾誤導大眾，使健康發(fā)展的房地產業(yè)在實踐中走偏。”李開發(fā)，房地產作為支柱產業(yè)的理論在實踐中走偏，主要表現在四個方面：
一是把房地產業(yè)夸大為獨一無二的支柱產業(yè)，使國民經濟嚴重失衡。近些年來，許多城市在發(fā)展中一切為房地產業(yè)讓路，政策可以“無限變通”，以致于房地產業(yè)畸形發(fā)展?；仡櫼幌聡窠洕娜螽a業(yè)，第一產業(yè)是農業(yè)與林牧業(yè)、漁業(yè)及采礦業(yè)；第二產業(yè)是制造業(yè)與加工工業(yè)；第三產業(yè)是為第一與第二產業(yè)的服務業(yè)。第一產業(yè)的重要性不用贅言，是事關五億農民與全體十三億人口的民生之本，所以第一產業(yè)一定是主要的支柱產業(yè)；第二產業(yè)是國民經濟中最活躍的細胞，是經濟的活力所在，是國民產值的主要來源，也是國家稅收的主要來源，國民經濟的現代化、國民經濟的結構轉型，主要就是第二產業(yè)升級換代。縱觀世界經濟競爭，核心都是在制造業(yè)與加工工業(yè)，日本的重型機械制造、汽車業(yè)、計算機產業(yè)等在全世界首屈一指，因此國家經濟有巨大的競爭力。第二產業(yè)也可細分為二十八個門類，是國民經濟的核心與動力部分，這是公認的；第三產業(yè)中，主要有十二個大類，無論是商業(yè)貿易業(yè)，還是交通運輸業(yè)、金融業(yè)、餐飲業(yè)、教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生業(yè)等等，重要性都不必多說。而在建筑業(yè)中六個分支中，雖然提法不一，但房地產業(yè)只不過是建筑業(yè)的一個分支，這是全世界通常的排列。
近些年來，在國內許多大城市固定資產總投資中，房地產的投資已經占半數以上。固定資產投資比例是經濟發(fā)展的“睛雨表”，大體上有與財政收入、gdp占有的比例相近的正相關值。目前，我們有的城市新增gdp將近一半來自房地產及其相關行業(yè)，財政收入新增部分則主要來自房地產相關產業(yè)，有的甚至占到整個財政收入的40%以上。這表明房地產已凌駕于整個三大產業(yè)之上。
第二，把以經濟適用房為主體的保障性住房為主的房地產發(fā)展取向，改變?yōu)樯唐贩俊鞍蛱煜隆薄?998年以來，國務院確立經濟適用房為住房開發(fā)的主體地位，去年三月，溫總理在《政府工作報告》中提出，“房地產業(yè)應重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。政府要特別關心和幫助解決低收入家庭住房問題。加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度。改進和規(guī)范經濟適用房制度?！彼^重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房，就是廣大普通群眾能夠買得起的、具有價格承受能力的商品房。在實際操作中，發(fā)展重點依然沒有得到有效落實，不論是從數量還是面積來看，中低價位的商品房與經濟適用房不僅數量稀少，而且才剛剛開始建設，離起到調節(jié)作用的時期還有待時日。
第三，把房地產業(yè)在社會保障功能方面的政府職能交給開發(fā)商，違背了市場經濟的基本規(guī)律。2007年一月，原建設部部長汪光燾在全國建設工作會議上指出：“住房是人的一種基本權利，是一種基本的社會保障”，他指出，“從十多年探索與改革的實踐看，僅靠市場機制無法解決住房領域的社會公平問題。”思考我國房地產業(yè)的發(fā)展軌跡，我們不難總結出：同醫(yī)療、教育問題一樣，在住房這個事關城市9億人口的民生問題方面，迷信市場化只會適得其反。
“住房與自來水一樣，對人們生活是必需的，設想如果把城市自來水全部交給開發(fā)商，我們可能不得不用50元/噸、甚至更為天價的自來水?！崩铋_發(fā)以此比喻“開發(fā)商管保障”的住房模式，“將解決普通人住房的政府職能交給追求利益最大化的開發(fā)商，結果可想而知！”
第四，房地產貸款與稅收政策不能規(guī)避風險，反而有助于哄抬 房價。國外幾乎都是現房銷售，預售也只用交納少量定金，并且交到指定帳戶由政府監(jiān)管，房地產商不能動用。而在我國，不僅未開工的房子就能賣錢，對購買第二套房及多套房用來炒作也缺乏管束，對暴漲的房價在貸款上沒有制約措施，結果風險全部壓在銀行，而銀行的利益導致政策投鼠忌器，始終不能科學調控房價，以致房價輪番走高。在美國等發(fā)達國家，一套別墅只售一美元沒有人買，為什么？就是因為有有力的政策抑制炒房與投機，因此我國應盡早開征不動產稅，抑制社會上普遍存在的炒房投機現象。