隨著樓市的持續(xù)調(diào)整，存貨壓力已開始在土地市場逐步顯露出來。
日前，戴德梁行發(fā)布報告稱：由于全國一級土地市場庫存“主動性積壓”，約12億平方米土地仍滯壓于房產(chǎn)商手中。
另據(jù)瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部近日所做研究顯示，這些“主動性積壓”正對一些上市房企的業(yè)績形成不小威脅——土地價值的縮水導(dǎo)致一些企業(yè)步入兩難境地：若不進(jìn)行土地成本“減計”，這些企業(yè)將極有可能在接下來的兩年盈利能力大幅走低；若進(jìn)行“減計”，不少企業(yè)2008年凈利潤都將是“負(fù)數(shù)”。
一些專家預(yù)計，消化存貨將成為2009年土地市場的主要任務(wù)。由于財務(wù)的壓力，開發(fā)商拿地仍趨于謹(jǐn)慎，未來土地市場在消化存貨的壓力下將沿襲去年下半年以來的低迷態(tài)勢，土地也將全面進(jìn)入低價時代。
存貨風(fēng)險爆發(fā)
據(jù)戴德梁行的報告顯示，1998~2008年的10年間，全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達(dá)到31.3億平方米，而截至2008年年底全國土地開發(fā)量則僅為19.4億平方米，占購置總量的62%，仍有近40%的土地滯壓于開發(fā)商手中，以期規(guī)避未來土地資源日益短缺的風(fēng)險，“主動性積壓”嚴(yán)重。
“如果是2007年購入的土地，那么所有的企業(yè)都在面臨價格過高，價值縮水對他們的利潤造成沖擊的風(fēng)險。”房地產(chǎn)高級分析師章林曉說。
按照瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部的估計，如果依照2006年的土地成本和房地產(chǎn)上市公司2007年購入土地的價值進(jìn)行評估，多數(shù)公司都需要進(jìn)行規(guī)模不小的土地存貨減計。
瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部聯(lián)席主管王震宇接受采訪時表示，以碧桂園為例，其2006年獲取土地的價格為203元/平方米，但2007年這一數(shù)字為248元/平方米，按其2007年獲取的土地面積3800.8萬平方米計算，將直接導(dǎo)致17億元的土地價值縮水，占其2008年利潤的94%。
以此類推，綠城需要減計63億元人民幣，這幾乎占其2008年凈利潤的7.1倍。合景泰富則將減計約50億元人民幣，占其去年凈利潤的4.15倍。他們在2007年所購入的土地分別為215萬平方米以及287萬平方米。
市場上沉淀的土地約近10億平方米，根據(jù)瑞銀的評估，包括雅居樂、碧桂園、中國海外、綠城、合生創(chuàng)展、世茂房地產(chǎn)、soho中國、合景泰富、富力地產(chǎn)9家內(nèi)房股，2007年所獲土地的存貨減計量將達(dá)到403億元人民幣。
王震宇更指出，假設(shè)2007年購入的土地價值“縮水”與2008年的凈利潤持平，或是少于其凈利潤將相對合理。
“對于土地存貨減計量相對較高的公司而言，為了今后兩年的利潤增長空間，建議有能力的最好進(jìn)行一些減值撥備。如果
房價繼續(xù)下調(diào)，土地?fù)軅涞那闆r可能更常見?！?/p>
對于提取多少撥備，專家很難給出一個準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。實際上很多土地買下來后，還要看未來實際成型的產(chǎn)品，產(chǎn)品是高價還是低價，所以這方面有很多主觀因素。
戴德梁行報告指出，各地消化庫存的時間長短各異，北京、廣州、深圳、上海四大一線城市，預(yù)計未來庫存消化的時間為6~7個月。而成都、廈門、長沙、沈陽、武漢等二線城市庫存消化預(yù)計需要12~16個月的時間，整體庫存壓力較大。
土地低價時代來臨
如此大量的存貨堆積，土地市場的壓力可見一斑。
“過去兩年，不少企業(yè)都大肆買地，這些土地儲備就基本能夠滿足大多數(shù)企業(yè)兩到三年的開發(fā)。”章林曉說。
對此，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系教授嚴(yán)金明認(rèn)為，未來企業(yè)間的土地轉(zhuǎn)讓會隨之增多。
而另一個顯而易見的事實是，地價也開始進(jìn)入下滑通道。市場分析人士認(rèn)為，2008年二三季度土地交易的冷清，土地流拍現(xiàn)象也時有發(fā)生。開發(fā)商受到2008年以來項目銷售困難，資金鏈緊張，政府又加大調(diào)控力度，供應(yīng)量加大。再加上存貨壓力，這些直接影響了開發(fā)商的拿地?zé)崆?。這使得住宅項目用地的樓面價持續(xù)降低。
以記者查閱的北京市數(shù)據(jù)為例，截止到12月26日，北京2008年成交131塊地，成交面積達(dá)1335.7萬平方米?！霸?38.1億元的出讓金收入中，剔除約24億元的工業(yè)用地的收入，還有一部分保障性住房的出讓金，實際上單價已經(jīng)很低?！闭铝謺哉f。
更為明顯的是順義，2007年12月份順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅、辦公、商業(yè)金融項目用地(新城7號地）樓面地價為4051元/平方米。到2008年10月份順義區(qū)牛欄山半壁店住宅項目用地成交價只有1601元/平方米?？鄢齼傻貕K規(guī)劃用地性質(zhì)有所不同外，價格還是出現(xiàn)了明顯下降。
據(jù)北京市土地整理儲備中心的公示信息統(tǒng)計，1~10月份，住宅樓面均價僅為3955元/平方米。這種地價下降的情況在今年下半年更加明顯地體現(xiàn)出來，今年10月份，平均樓面地價2564元/平方米，比去年同期下降了近19%，到了11月住宅樓面均價僅為2488元/平方米。
中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，從這個意義上來說，北京的地價已經(jīng)回落。而年初以來各大城市的土地拍賣結(jié)果表明，這種回落還在持續(xù)進(jìn)行中。
地價或許在未來更將得到政府的有力控制。在去年12月24日上午舉行的十一屆全國人大常委會第六次會議第二次全體會議提請審議的國務(wù)院關(guān)于穩(wěn)定物價工作的報告指出，下一步要從嚴(yán)控制廉租房租金，規(guī)范地方政府土地出讓行為，抑制地價過快上漲。
年內(nèi)回暖基本無望
然而，從市場人士的眼光來看，即便是調(diào)低地價，按照地產(chǎn)商“追漲殺跌”的習(xí)慣，地方政府放低姿態(tài)，調(diào)整價格實際效果也只會一般。顯然，地價的回落卻并不一定能激起開發(fā)商的拿地興趣，今年的土地市場回暖基本無望。
此前，多位接受本報采訪的開發(fā)商表示，2009年基本上不會考慮買地，包括在北京市場。而萬科、保利、富力、雅居樂、金地等房地產(chǎn)上市公司也曾表示，將繼續(xù)縮減開工面積，并對繼續(xù)增加土地儲備持謹(jǐn)慎態(tài)度。
可見，需求拉力不足，也許就會促成2009年土地轉(zhuǎn)暖基本無望的局面。這對于已在去年遭遇財政收入大幅下滑的地方政府而言，無疑是雪上加霜。
事實上，2008年的土地市場低迷，令很多地方政府土地收入銳減。據(jù)悉，很多地方的土地收入在去年都被“腰斬”，上海的土地收入更是在去年銳減7成，地方政府欲恢復(fù)土地市場的壓力可見一斑。
“未來，地方政府迫于賣地的壓力，單個地塊面積會有所縮小，招拍掛的交易方式會堅持，但在具體操作方式上或許會有所改變?！闭铝謺哉f。
事實上，迫于賣地壓力，地方政府已開始在2009年伊始采取刺激成交舉措。以北京為例，其便是以推出中心城區(qū)的黃金地塊吸引開發(fā)商注意。
2月2日，記者從北京市土地整理儲備中心了解到，位于西城區(qū)德勝門外和豐臺區(qū)右安門外的兩塊居住用地將分別以掛牌的方式上市交易，并從12日起接受開發(fā)商報價。
引人注目的是，這兩地塊均位于三環(huán)內(nèi)。西城區(qū)德外居住項目地處三環(huán)黃金地段，該地塊規(guī)劃建筑面積15901平方米，以1.8103億元的起始價掛牌上市，折合樓面地價約為1.1萬元/平方米；位于豐臺區(qū)的另一地塊同樣在三環(huán)內(nèi)，計劃用途為商業(yè)金融、住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施地塊，規(guī)劃建筑面積14270平方米，但掛牌起始價僅為8826.52萬元。
“從去年北京居住用地成交的情況來看，城區(qū)內(nèi)特別是三環(huán)內(nèi)的地塊幾乎已成‘絕版’，況且近期推出的小規(guī)模城區(qū)居住用地價格也很合適，上市后應(yīng)該會得到開發(fā)商的青睞?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。
對此，北京市土地整理儲備中心主任王兵表示，盡管北京四環(huán)路內(nèi)可出讓的地塊已十分有限，但為了讓今年的土地市場回暖，儲備中心還是會先將城區(qū)內(nèi)的熱門地塊推向市場，這是出于保證北京土地市場交易的考慮。
盡管如此，但北京土地市場今年回暖的可能性依然較小。章林曉表示，土地市場會隨著樓市的回暖逐漸解凍，但開發(fā)商的拿地?zé)崆闀笥谫彿空叩馁彿繜崆?。目前，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為樓市有望于今年企穩(wěn)，土地市場則要再滯后一些。