歲末年初,各大地產(chǎn)行年度報(bào)告紛紛出爐,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,以2008年三季度為分水嶺,中國的商業(yè)地產(chǎn)市場由熱變冷,增速放緩并下跌。預(yù)計(jì)2009年需求依然疲軟,加上持續(xù)不斷的新增供應(yīng)量,商業(yè)地產(chǎn)面臨較大的下行壓力,或?qū)⒀永m(xù)去年四季度的趨勢,但reits的推出及保險(xiǎn)資金允許進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)可能使2009年整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)投資市場的發(fā)展格局發(fā)生根本性的變化。
三季度后開始走低dtz戴德梁行的研究報(bào)告顯示,去年第四季度北京寫字樓平均租金為228.2元/平米/月,凈吸納量較上一季度降低95.2%,空置率繼續(xù)攀升。
北京商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)生的變化并非孤例。世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)表明,上海寫字樓市場2008年第四季度出現(xiàn)負(fù)吸納,全市平均租金環(huán)比下跌8.7%,至241.8元/平米/月;盡管沒有新增供應(yīng),市場空置率繼續(xù)環(huán)比上漲0.6個(gè)百分點(diǎn)至10.5%。廣州的寫字樓租金跌至103.3元/平米/月,深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓的該數(shù)據(jù)亦下跌5.7%至116.7元/平米/月。
仲量聯(lián)行商業(yè)地產(chǎn)部主管張瑩認(rèn)為:"全球經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性導(dǎo)致越來越多的企業(yè)租戶,尤其是跨國企業(yè)紛紛收縮規(guī)模并取消了此前的擴(kuò)張計(jì)劃。"而一線城市甲級寫字樓的主要需求源于國際跨國公司,受其影響,部分甲級寫字樓的租金全面下調(diào)。
對于高端住宅市場,第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示,北京甲級公寓、服務(wù)式公寓和高端別墅的平均租金在第四季度分別下降0.2%、2.3%和0.6%、平均入住率分別下降7.4%、8.4%、0.5%。世邦魏理仕報(bào)告表明,上海高端住宅2008年第四季度平均價(jià)格環(huán)比微幅下降了1.1%至每平米36491元。值得注意的是,北京高端別墅的售價(jià)僅下降0.4%,低于甲級公寓的8.3%,這與別墅受到限制的供應(yīng)量及其客戶群體堅(jiān)挺的購買力有關(guān)。
相比其他物業(yè)形態(tài),零售商鋪市場表現(xiàn)最為堅(jiān)挺。仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示,2008年北京商鋪市場的新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高,市場存量飆升45%,新增的925,000平方米商鋪空間被零售商鋪?zhàn)赓U一空,接近2007年的3倍。整個(gè)北京商鋪市場的平均租金攀升至7,238元/平米/年,創(chuàng)歷史新高。世邦魏理仕透露,國際快速時(shí)裝品牌依然在深圳積極開店,優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)一樓商鋪平均租金環(huán)比上升1.9%至22.9元/平米/日,空置率下降1.5個(gè)百分點(diǎn),錄得全年最低的5.6%;廣州商鋪整體空置率維持8.3%的原有水平,優(yōu)質(zhì)物業(yè)仍維持滿租狀態(tài);但上海市場新增供應(yīng)量達(dá)到81000平方米,首層、二層租金環(huán)比下降幅度超過2%。
不過dtz戴德梁行的報(bào)告中提到,四季度北京4環(huán)以外一些大型中端商業(yè)項(xiàng)目的市場需求表現(xiàn)放緩,租客處于觀望階段。對商業(yè)面積需求的減慢在許多項(xiàng)目中表現(xiàn)十分明顯,多次推遲入市時(shí)間。
投資格局或有根本性變化展望2009年,商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量仍大幅增加,預(yù)計(jì)市場將延續(xù)去年四季度的趨勢。
仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示,北京市場寫字樓和商鋪地產(chǎn)供應(yīng)預(yù)計(jì)將再創(chuàng)歷史新高。寫字樓預(yù)計(jì)供應(yīng)量將達(dá)233萬平方米,使市場存量將再增長27%;商鋪預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量將達(dá)到167萬平方米,市場存量將飆升51%。
第一太平戴維斯預(yù)計(jì),2009年822套服務(wù)式公寓、2774套甲級公寓項(xiàng)目和119套高端別墅項(xiàng)目將進(jìn)入高端住宅市場,但許多公司已經(jīng)削減了外籍員工的數(shù)量同時(shí)降低了現(xiàn)有外籍員工的住房預(yù)算,這將對租金產(chǎn)生進(jìn)一步的壓力。
住宅銷售市場方面,仲量聯(lián)行的北京研究部主管馬安平認(rèn)為其市場售價(jià)在2009年初仍上行乏力,"購房者對開發(fā)商進(jìn)一步降價(jià)的預(yù)期以及政府可能出臺更多的激勵(lì)措施,價(jià)值租賃市場的大幅暴跌,將給住宅銷售市場繼續(xù)帶來下跌壓力。"但dtz戴德梁行卻認(rèn)為高端住宅由于其客戶群體不減的購買欲望和堅(jiān)挺的購買力而具有抗跌性。第一太平戴維斯則認(rèn)為,由于政府主要關(guān)注于對住宅低端市場的扶持,高端公寓交易價(jià)格有可能繼續(xù)小幅下降,但高端別墅新增供給的稀缺性使得其售價(jià)有可能保持穩(wěn)定。
需求的疲軟一方面是外需的減少,另一方面也與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)不景氣、內(nèi)需減少有關(guān)。dtz戴德梁行預(yù)計(jì)在多重政策的利好影響下,今年中后期,北京住宅市場剛性需求將得以釋放,并抑制高檔住宅租金價(jià)格的繼續(xù)下滑。仲量聯(lián)行還認(rèn)為,政府刺激經(jīng)濟(jì)的計(jì)劃可能對租戶的需求產(chǎn)生作用,但真正發(fā)揮作用"需要假以時(shí)日",不能保證真正有效。
但仲量聯(lián)行指出,正在審議之中的引入房地產(chǎn)投資信托基金以及放寬對保險(xiǎn)公司直接投資于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的限制這兩項(xiàng)方案的最終出臺可能使2009年整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)投資市場的發(fā)展格局發(fā)生根本性的變化。