時(shí)逢新年，新的一年到來(lái)了，對(duì)武漢樓市來(lái)說(shuō)也將會(huì)有一個(gè)暫新的開(kāi)始。昂首向前狂奔十載的武漢樓市終于在2008年剎住了車，而2008年武漢樓市的各種狀況都印證了王石(王石博客,王石新聞,王石說(shuō)吧）“拐點(diǎn)論”無(wú)比正確。房改十載以來(lái)，武漢樓市從未像今年這般向市場(chǎng)環(huán)境低頭，這是無(wú)法回避的市場(chǎng)調(diào)整期和陣痛期，必須要承認(rèn)的是武漢樓市經(jīng)歷了一個(gè)無(wú)比寒冷而又慘淡的2008年后，才讓人對(duì)2009年武漢樓市更有期待。毫無(wú)疑問(wèn)的是經(jīng)歷了2008年痛苦的“蛻皮”過(guò)程后2009年武漢樓市將變得更加神秘。不禁要問(wèn)，2009年的武漢樓市將何去何從？
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新年到了，再來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)一年武漢房?jī)r(jià)走勢(shì)時(shí)，無(wú)論業(yè)內(nèi)還是購(gòu)房者仍將問(wèn)一句：2009年武漢房?jī)r(jià)還會(huì)下跌嗎？面對(duì)如今的市場(chǎng)環(huán)境，沒(méi)有任何人敢打包票武漢房?jī)r(jià)有上漲的跡象，當(dāng)然也沒(méi)有任何人敢說(shuō)武漢房?jī)r(jià)在2009年將迎來(lái)更加瘋狂的下跌，但所有人都企盼著武漢房?jī)r(jià)能回歸到一個(gè)健康、理性、平穩(wěn)的通道中來(lái)，不要再演繹一次“生死時(shí)速”。
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1問(wèn) 房?jī)r(jià)會(huì)陡降嗎
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到底買不買房的問(wèn)題，讓許多購(gòu)房者都很苦惱，如果出手，若大幅度的降價(jià)情況愈演愈烈，只會(huì)讓房子貶值；如不買，如今為了渡過(guò)金融危機(jī)，國(guó)家出臺(tái)各種政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)，這些措施可能會(huì)讓樓市回暖，還會(huì)不會(huì)有更優(yōu)惠的價(jià)格？難說(shuō)！對(duì)于明年房?jī)r(jià)的走勢(shì)，在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，樓市還將延續(xù)今年的調(diào)整期，房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)穩(wěn)中下滑的趨勢(shì)。
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2008年，購(gòu)房者的購(gòu)買情緒一直在冰點(diǎn)徘徊，武漢樓市存量房已經(jīng)創(chuàng)下歷史之最。為了防止整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的進(jìn)一步惡化，作為支柱型行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)成為國(guó)家大幅刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的首要拉動(dòng)目標(biāo)，于是，政府接連出臺(tái)土地、房產(chǎn)政策，旨在擴(kuò)大內(nèi)需、刺激消費(fèi)，來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的健康增長(zhǎng)。
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大幅降價(jià)和新政的疊加效應(yīng)的效果并不明顯。從有關(guān)數(shù)據(jù)顯示來(lái)看，除11月、12月市場(chǎng)出現(xiàn)小幅回暖外，如今的銷售情況仍不樂(lè)觀、武漢現(xiàn)代國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)發(fā)展研究部主任王芳分析其原因表示，不少開(kāi)發(fā)商借新政為由，推出了一些虛假或只為贏得噱頭的優(yōu)惠措施，加深了購(gòu)房者的反感情緒，對(duì)于市場(chǎng)信心沒(méi)有起到利好影響，反而產(chǎn)生一些對(duì)于開(kāi)發(fā)商的不信任，成交量難以上去，房?jī)r(jià)仍有下降的空間。此外，國(guó)家投入9000億元建設(shè)保障住房，對(duì)普通商品房?jī)r(jià)格也有一定的沖擊。
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經(jīng)過(guò)一年的調(diào)整，大部分項(xiàng)目的泡沫基本上已經(jīng)被擠出，明年的市場(chǎng)像2008年一樣的大起大落基本不會(huì)出現(xiàn)，整體市場(chǎng)趨于穩(wěn)定。同時(shí)，大量存量房和經(jīng)濟(jì)適用房的面市，必然給樓市格局帶來(lái)新的變化,開(kāi)發(fā)商被迫加快洗牌，房?jī)r(jià)也將再次出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。
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2問(wèn) 郊區(qū)房還值得投資嗎
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與中心城區(qū)價(jià)格依然堅(jiān)挺不同，2008年武漢郊區(qū)的房?jī)r(jià)變化較為明顯，不僅出現(xiàn)多個(gè)價(jià)格新低，而且很多售樓盤都在直接降價(jià)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，江夏、盤龍城等郊區(qū)房?jī)r(jià)從去年最高點(diǎn)平均下降了30%左右，南湖、光谷等近城區(qū)也有20%左右的跌幅。當(dāng)然，郊區(qū)的房?jī)r(jià)在2007年也是經(jīng)歷了30%左右甚至更高的上漲幅度的。
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本來(lái)購(gòu)房者放棄中心城區(qū)便捷的生活方式投身郊區(qū)，就是看中了郊區(qū)較低的房?jī)r(jià)，可房?jī)r(jià)這樣變化，讓不少人對(duì)郊區(qū)的樓盤充滿疑惑，到底郊區(qū)的房子還能買嗎？
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武漢現(xiàn)代國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王濤稱，武漢郊區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)滯后，起步時(shí)間相對(duì)較晚，在2006年-2007年的快速上漲周期中，郊區(qū)住宅在品質(zhì)快速提升的同時(shí)，出現(xiàn)一輪補(bǔ)漲，一方面是區(qū)域價(jià)值的提升，另一方面是和中心城區(qū)相比具有低總價(jià)、高性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)。
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然而總體比較而言，受交通條件和生活配套設(shè)施的限制?！跋鄬?duì)于中心城區(qū)，當(dāng)前武漢市的住房郊區(qū)化還停留在低價(jià)格、低產(chǎn)品附加值的時(shí)代，郊區(qū)普通住宅購(gòu)買群體也主要以中低層次為主，所以遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)的時(shí)候，郊區(qū)普通住房必然首當(dāng)其沖”。
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另外，王濤表示，過(guò)剩的供應(yīng)和滯后的市政配套建設(shè)也是導(dǎo)致郊區(qū)住宅抗跌性下降的重要原因。
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那到底郊區(qū)房值不值得買，應(yīng)該如何去選擇呢？
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王濤稱，在房地產(chǎn)非理性增長(zhǎng)時(shí)期，其價(jià)格和價(jià)值往往是背離的，一旦遇到調(diào)整，這種縮水不可避免。所以購(gòu)買郊區(qū)物業(yè)的時(shí)候更要注重產(chǎn)品的差異性，注重產(chǎn)品的稀缺性(或者是可珍藏性）。
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“購(gòu)買郊區(qū)產(chǎn)品不應(yīng)該只是為了滿足居住需求，而應(yīng)該側(cè)重于郊區(qū)居住帶來(lái)的享受，所以除了被迫在郊區(qū)首次置業(yè)(只考慮居住功能）外，更多的建議購(gòu)買帶有一定稀缺性、低容積率、高附加值的高端產(chǎn)品。
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王濤建議，購(gòu)房者可以在明年3-5月份的銷售旺季進(jìn)入市場(chǎng)，當(dāng)前過(guò)冬時(shí)節(jié)，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)推出的促銷力度比較大的套型也是不錯(cuò)的選擇。消費(fèi)者要結(jié)合自身的需求緊急程度和消費(fèi)能力做出綜合權(quán)衡。
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3問(wèn) 建高端產(chǎn)品是開(kāi)發(fā)商的唯一出路嗎
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“雖然政府救市的意圖明顯，但高端市場(chǎng)仍被劃在‘杠桿’之外。”某研究院首席分析師李國(guó)政認(rèn)為，高端市場(chǎng)2009年的生存靠的不是政府政策，而是自身發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
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政府“救市”不救高端
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從目前政府的政策看來(lái)，政策以“普通房”和“非普通房”作為一刀切的標(biāo)準(zhǔn)，這一點(diǎn)，無(wú)論是二套房信貸，還是二手房營(yíng)業(yè)稅方面都有明確體現(xiàn)，如在武漢城區(qū)，容積率1.5、建筑面積140平方米、單價(jià)7000元/平方米總價(jià)100萬(wàn)元，只要不符合其中任何一條，都會(huì)被列入“非普通房”范疇，享受不到貸款利率優(yōu)惠、二手房營(yíng)業(yè)稅減免等政策，因此很多項(xiàng)目營(yíng)銷時(shí)有意識(shí)地把7000元/平方米作為自我認(rèn)定的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，也同時(shí)和“非普通住宅”劃清了界限。
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國(guó)家所有的政策，無(wú)不是希望最大限度抑制投資炒作，支持自住普通房。2006年的“70-90”政策，強(qiáng)調(diào)以中小戶型普通住房建設(shè)為主，控制別墅、洋房等低容積率高檔房建設(shè)，便是這一思路的體現(xiàn)?！暗纱苏J(rèn)定大戶型為主的高端項(xiàng)目就變得日益稀缺顯然也很片面，”李國(guó)政認(rèn)為，主要原因在于政策落實(shí)缺乏監(jiān)管，短短兩年之內(nèi)，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)并未發(fā)生根本轉(zhuǎn)折，高端市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)數(shù)量減少但絕對(duì)總量增多，特別對(duì)武漢這樣的地區(qū)，如果投資大幅減少且高端租賃市場(chǎng)缺失，市場(chǎng)需求縮減對(duì)項(xiàng)目的影響將逐漸顯現(xiàn)。
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高端樓盤挑戰(zhàn)與機(jī)遇共存
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2007年，以別墅、洋房為代表的低密度高端物業(yè)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，2008年高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格雖然變動(dòng)不大，但銷量都有40%以上的萎縮。截至11月底，武漢主城區(qū)成交價(jià)格7000元/平方米以上的商品住宅占總成交的9.95%，與此同時(shí)，4000元/平方米比例不斷增加，可以說(shuō)，目前市場(chǎng)均價(jià)居高不下主要是高端市場(chǎng)在支撐。
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但在房?jī)r(jià)下行周期，一些郊區(qū)的高爾夫別墅等“高端物業(yè)”，其價(jià)格甚至不及城區(qū)的一般普通住宅，而從2009年的市場(chǎng)供應(yīng)看，湯遜湖、知音湖、盤龍城等郊區(qū)別墅、花園洋房供應(yīng)較為集中，這一新的問(wèn)題也將對(duì)上述區(qū)域的項(xiàng)目營(yíng)銷提出新的挑戰(zhàn)。
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“與此同時(shí)，高端樓市在挑戰(zhàn)下，面臨更大的機(jī)遇。”李國(guó)政認(rèn)為，樓市調(diào)控之所以無(wú)法精準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)，與房產(chǎn)本身屬性不無(wú)關(guān)系，簡(jiǎn)單一點(diǎn)說(shuō)，一套住房既是消費(fèi)品，又可以成為投資品，而從投資角度分析，房產(chǎn)與黃金、股票等并無(wú)二致，只要能夠保值增值，只要能夠給投資者受益，就不可能完全杜絕。而房地產(chǎn)的地段屬性和土地的稀缺性，決定了房產(chǎn)的投資功能永遠(yuǎn)不會(huì)被阻斷。因此高端項(xiàng)目無(wú)疑占了先機(jī)。以2007年的武漢為例，銷售均價(jià)在萬(wàn)元以上的樓盤一度接近20個(gè)，多是占據(jù)湖景、江景的城區(qū)住宅，以及郊區(qū)的別墅項(xiàng)目，在去年市場(chǎng)爆發(fā)期，高端市場(chǎng)一路領(lǐng)漲，出現(xiàn)過(guò)投資購(gòu)房比例超過(guò)自住購(gòu)房的現(xiàn)象，這才超出了政策容忍度，也招致了調(diào)控組合拳。
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高端市場(chǎng)面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)
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從大的方向看，隨著未來(lái)三年9000億元保障房建設(shè)投入，中低價(jià)普通商品房面臨的壓力更大一些，而高端客戶的支付能力較強(qiáng)，資金保值增值愿望更加強(qiáng)烈，使得高檔樓盤日子要好過(guò)得多，這在水岸星城、武漢天地、時(shí)代廣場(chǎng)等項(xiàng)目上都有充分體現(xiàn)，但客觀的說(shuō)，武漢高端市場(chǎng)目前大多處于地段和自然資源營(yíng)銷層面，這與武漢樓市發(fā)展階段也是相對(duì)應(yīng)的，今后，隨著交通完善帶來(lái)區(qū)域格局調(diào)整，高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)無(wú)疑會(huì)全方位升級(jí)，高端項(xiàng)目只有在產(chǎn)品價(jià)值、文化價(jià)值乃至精神層面體現(xiàn)出自身獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，真正做到無(wú)法復(fù)制才能贏得市場(chǎng)認(rèn)同。
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4問(wèn) 會(huì)集體引發(fā)“交房危機(jī)”嗎
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2008年武漢各大樓盤都對(duì)降價(jià)若隱若藏，這其中固然有開(kāi)發(fā)商自身不愿意降價(jià)的心理作祟，但最令開(kāi)發(fā)商顧忌的一個(gè)原因就是怕先期購(gòu)房的業(yè)主來(lái)售樓現(xiàn)場(chǎng)鬧事維權(quán)。
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“只要前期業(yè)主來(lái)售樓部扯皮，我們那天的房子就沒(méi)法賣了。而現(xiàn)在樓市整體狀況都不好，周一到周五幾乎沒(méi)有幾個(gè)購(gòu)房者到售樓部現(xiàn)場(chǎng)，所以更多的購(gòu)房者會(huì)選擇在周末來(lái)現(xiàn)場(chǎng)參觀。而現(xiàn)在前期業(yè)主維權(quán)時(shí)段剛好就挑選在周末，而且是連續(xù)兩天都來(lái)，我們必須要應(yīng)對(duì)他們的糾紛，而現(xiàn)在想購(gòu)房的人看到這樣的維權(quán)陣勢(shì)，還以為樓盤出了什么質(zhì)量原因，原本平和的心態(tài)現(xiàn)在也變得非常懷疑了?！睗h陽(yáng)區(qū)某樓盤銷售負(fù)責(zé)人向記者倒出苦水，“其實(shí)我們樓盤并不想降價(jià)，無(wú)論對(duì)于市場(chǎng)還是公司自身而言都不愿意走這條路，但市場(chǎng)現(xiàn)狀逼迫我們唯有降價(jià)這一條出路才能獲得更多的現(xiàn)金流，否則別說(shuō)結(jié)算工程款和銀行貸款了，就是員工工資發(fā)放都是捉襟見(jiàn)肘?！?
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與該樓盤有著相同的樓盤在武漢并不少見(jiàn)，而這些樓盤大多集中在2007年房?jī)r(jià)暴漲的片區(qū)內(nèi)，殘酷的市場(chǎng)局面讓這些樓盤的銷售人員同時(shí)肩負(fù)著銷售和處理糾紛的雙重職責(zé)，而對(duì)于已經(jīng)到來(lái)的2009年，他們將會(huì)覺(jué)得肩頭的任務(wù)更重。
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“2007年購(gòu)房的業(yè)主幾乎都要在2009年內(nèi)收房，可以預(yù)見(jiàn)的是2009年將是武漢樓市交房危機(jī)最為嚴(yán)重的一年?！币晃徊辉敢馔嘎缎彰馁Y身人士稱，“這對(duì)于很多樓盤而言將是嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，大多數(shù)購(gòu)房者在價(jià)格上沒(méi)有得到自己想要的補(bǔ)償，那么他們會(huì)想方設(shè)法在房屋品質(zhì)上尋求更多的滿足，很多購(gòu)房者將在收房這一環(huán)節(jié)上提出更多更為苛刻的要求，當(dāng)然這些要求并非是過(guò)分的，而是之前一些在市場(chǎng)環(huán)境好時(shí)并沒(méi)有放大或者被開(kāi)發(fā)商刻意隱瞞下來(lái)的漏洞，房屋質(zhì)量問(wèn)題將對(duì)開(kāi)發(fā)商的打擊是致命的?！?
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該人士坦言，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言企業(yè)形象是最為關(guān)鍵的，但因房屋質(zhì)量引起的糾紛對(duì)企業(yè)形象的傷害還僅僅是導(dǎo)火索，更嚴(yán)重的事態(tài)更會(huì)讓他們措手不及。一旦購(gòu)房者情緒出現(xiàn)激動(dòng)，他們甚至有可能向政府部門尋求幫助和支持，而那時(shí)一個(gè)看起來(lái)相對(duì)普通的商業(yè)問(wèn)題有可能引發(fā)成為社會(huì)問(wèn)題，而在和諧社會(huì)大局面下，政府肯定不會(huì)袖手旁觀，必然會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商所建樓盤質(zhì)量提出更為嚴(yán)格的整改要求，而那時(shí)開(kāi)發(fā)商想對(duì)已建成樓盤做出休整可就不是一個(gè)輕松的事情了。
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“所以，我建議這些樓盤的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在現(xiàn)在就警覺(jué)起來(lái)，好好地對(duì)所建樓盤查漏補(bǔ)缺，不要抱有任何的僥幸心理，爭(zhēng)取建出更多讓購(gòu)房者滿意的房子，畢竟買一套讓自己放心、舒心的房產(chǎn)是絕大多數(shù)購(gòu)房者最基本的要求?！痹撊耸孔詈蠼ㄗh道。
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5問(wèn) 以租養(yǎng)房還行得通嗎
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房?jī)r(jià)普跌，對(duì)于樓市投機(jī)者而言，靠炒房賺差價(jià)，已經(jīng)不再是一本萬(wàn)利的事情了，中間還存在著許多風(fēng)險(xiǎn)。于是，許多市民開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)房屋出租市場(chǎng)，準(zhǔn)備買套房子，靠出租來(lái)賺取一些租金，在低迷的樓市里再分一杯羹。但2009年買房出租劃算嗎？
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買房出租是否劃算，需要引入一個(gè)概念，即國(guó)際上通行的租售比。所謂租售比，是指房屋總售價(jià)與每月房租的比例，它也可表述為每平米售價(jià)/每平米月租金。房屋售價(jià)租金比是國(guó)際上用來(lái)衡量某區(qū)域房產(chǎn)是否具有投資價(jià)值或存在價(jià)值泡沫的普遍標(biāo)準(zhǔn)。目前，衡量房產(chǎn)狀況良好的售價(jià)租金比一般界定為200：1到300：1之間。
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按目前武漢主城區(qū)5500元/平米左右的商品房均價(jià)計(jì)算，一套80平米的中裝兩室兩廳月租1200元，所得租售比為367，這個(gè)數(shù)字大大超過(guò)國(guó)際警戒線的上限，而且是建立在未來(lái)數(shù)年內(nèi)房屋不貶值的基礎(chǔ)上，同時(shí)沒(méi)有考慮房屋裝修等費(fèi)用。
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換句話說(shuō)，2009年武漢買房出租，仍不是一個(gè)合適的時(shí)機(jī)。
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但基于中國(guó)的特殊國(guó)情，租售比未必會(huì)對(duì)普通市民起到警示作用。手里曾最多同時(shí)有6套房子出租的肖東海告誡普通樓市投資者，2009年如果要買房出租，一定要具備三個(gè)條件：首先，租金一定要抵得上銀行的利息；其次，出手要快；最后，還要考慮到房屋未來(lái)的增值。
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肖東海認(rèn)為，目前武漢的房?jī)r(jià)有些偏高，購(gòu)房者要求房租超過(guò)房貸，顯然不太現(xiàn)實(shí)，但所謂租金抵得上銀行的利息，除了包括貸款利息外，還要算上存款利息，因?yàn)榻疱X有個(gè)機(jī)會(huì)成本在那里?！澳壳笆滋鬃》抠J款5年以上利率下限為4.16%，5年期定期存款利率為3.6%，這么看來(lái)，只有投資回報(bào)率達(dá)到8%以上，買房投資才是合算的?！毙|海表示，“這個(gè)算法還是建立在房屋未來(lái)增值、保值的基礎(chǔ)上?！?
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一些準(zhǔn)備買房出租的市民告訴記者，他們也知道，在武漢現(xiàn)有環(huán)境下，買房靠賺租金當(dāng)然不是長(zhǎng)久之計(jì)。對(duì)此，肖東海補(bǔ)充：“只要租金抵得上利息，未來(lái)哪怕房?jī)r(jià)再降一些，你手里握著的房子只要沒(méi)有出手，就不算虧本。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，武漢未來(lái)樓市肯定是要增值的，只不過(guò)不會(huì)像去年那樣瘋長(zhǎng)，因此房子增值時(shí)，一定不要太猶豫?！保?/p>