2008年,樓市多事之秋,政策頻出。
2009年一開年,國務(wù)院新聞辦公室就當(dāng)前房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有關(guān)問題舉行了一場新聞發(fā)布會。這場新聞發(fā)布會,也是國務(wù)院新聞辦公室在新年舉行的第一場發(fā)布會,邀請了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委、財政部、中國人民銀行等多部門的有關(guān)負責(zé)人,所談問題全是有關(guān)房地產(chǎn)的,諸如促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、商品住房價格、房地產(chǎn)投資信托基金等。
財政部一位負責(zé)人在回答記者提問時,對于今年是否出臺新的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策,明確表示:“如果執(zhí)行得好,可能會延續(xù)這些政策;如果執(zhí)行得不好,可能會考慮出臺其他更好的政策措施。
這似乎是一個信號,讓敏感的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)嗅到2009年的希望:2009年是否又將是一個多政策年？多事之秋的樓市是否會在這些利好政策的推動下,一步步回暖？
利好政策猜想之一
個人購房可退稅？
1998年樓市低迷之時,上海率先出臺了個人購房可享受所得稅抵扣政策,即消費者買房后于5年時間內(nèi)每年可退上年度每月工資薪資、獎金等所得而繳納的個人所得稅。這一政策在當(dāng)時被廣泛認為促進了上海低迷的房地產(chǎn)市場的迅速回暖。杭州資深業(yè)內(nèi)人士陳宇舟猜測,購房退稅政策擇機出臺的可能性還是有的。
而在不久前舉行的中國產(chǎn)業(yè)投資論壇上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心一位負責(zé)人表示:類似上海1998年實行的購房退稅政策,已經(jīng)進入住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的研究范圍之中,也略微印證了這個利好政策的猜測。
但杭州另一些業(yè)內(nèi)人士也有疑慮:作為刺激樓市的有效手段,這樣的政策在個別城市還是有“復(fù)活”的可能性的,但在全國范圍內(nèi)鋪開估計是不太可能。而且,當(dāng)時上海該政策出臺是在房地產(chǎn)行業(yè)沒有完全進入市場化時期,和目前地產(chǎn)行業(yè)背景并不相同,而且其政策調(diào)整影響巨大,要推出涉及的流程較為復(fù)雜。
還有人認為購房退稅的一個核心是,收入越高的階層,退稅就越多。有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑,個人所得稅抵稅政策本質(zhì)上在于補貼富人,可能會因此拉大貧富差距,故此預(yù)計政府會非常謹慎。因此,這個政策是否會順利獲得通過,還是個未知數(shù)。
利好政策猜想之二
政府回購商品房？
目前商品房存量巨大,保障性住房卻很緊張,在各商品房售樓部門可羅雀的情況下,市民購買經(jīng)濟適用房等保障性住房仍要排隊搖號,保障性住房和商品房的供需關(guān)系顯然嚴重失衡。有人提出,若政府通過逆向拍賣購買存量商品房來補充保障性住房,既可有效緩解開發(fā)商資金鏈緊張,又可刺激社會投資,還能保證城市中低收入者的住房需求,可謂一箭多雕。
一位業(yè)內(nèi)人士還透露,早前杭州城北某樓盤就曾被相關(guān)部門收購為“人才公寓”,這也是類似于政府回購商品房的一種小嘗試。
但也有分析人士認為,政府回購商品房可能導(dǎo)致周邊區(qū)域房價回落,進一步動搖市場根基,帶來市場動蕩,打擊消費者對市場的信心。但從活躍經(jīng)濟的角度考慮,眾多專家還是認為由于保障性住房來源中本身已包含這種方式,所以政策最終執(zhí)行的可能性較大。而這種回購包含的道德風(fēng)險,也引發(fā)了爭議。因為不了解開發(fā)商的利潤還有多大、回購價是否合適等等。
利好政策猜想之三
二套房政策完全松綁？
目前明確的二套房政策已經(jīng)有了大幅度松綁,但不少業(yè)內(nèi)人士認為,杭州到目前為止的二套房松綁仍然是有條件的,比如對第一套房人均居住面積的限定,對第二套房也要求是套均面積在140平方米以內(nèi)的普通住宅
某開發(fā)商認為如果2009年這兩條限制也能取消,那么可能將會刺激眾多樓市投資者再次入市尋找機會,這對整個市場來說,是個積極的影響。
取消90/70政策？
從樓市低迷時期的成交情況看,目前最為堅挺的就是單價實惠的90平方米左右中小戶型,“90/70”政策實施至今,加大供應(yīng)成效已顯現(xiàn)出來,樓市大戶型產(chǎn)品一手遮天的不合理現(xiàn)象得到了改善,平抑樓價的作用也基本顯現(xiàn)。
但為什么還是有許多人提出調(diào)整“90/70”政策？一些開發(fā)商認為,目前樓市需求較明顯的除了90平方米左右的初次置業(yè)需求,還有很多120-130平方米左右的改善性需求。目前經(jīng)過調(diào)整,90平方米的供應(yīng)量已經(jīng)不小了,一些樓盤甚至出現(xiàn)了130平方米賣得更俏的現(xiàn)象,就是因為此類房源在新上市的樓盤中反而顯得稀缺。
“事實上,目前90/70政策已經(jīng)有了松動,不少審批的樓盤現(xiàn)在都可以調(diào)整到90/50左右”,不少業(yè)內(nèi)人士透露,因此,新年這一政策的繼續(xù)松綁也不是沒有可能的。但仍有不少人認為這一政策的制定是充分考慮了我國人多地少的現(xiàn)實而制定出來的具有長遠意義的政策,在還沒建立保障房體系之前就急于取消有利于解決住房問題的“90/70”政策,于民于情都不合適。
繼續(xù)降息、減稅？
央行行長周小川去年12月中旬曾表示,直到2009年中期都有可能降息。而摩根大通首席經(jīng)濟學(xué)家龔方雄也預(yù)測,2009年存款利率會降至1％以下,貸款利率降至4％以下。甚至還有人預(yù)測,央行在明年年中之前可能會繼續(xù)降息135個基點。
業(yè)內(nèi)人士表示:央行大幅降息,主要目的是為了刺激投資和消費,提高經(jīng)濟增長率。房地產(chǎn)作為國家重要的支柱性產(chǎn)業(yè),無疑是受益最大的行業(yè)之一。如果今年銀行利率真的大幅度降低了,那么購房者還貸的壓力將大大減輕。同時,降息也會刺激樓市消費增加,甚至有望促進樓市回暖。
另外,未來政府在稅收上還有進一步操作空間。一些業(yè)內(nèi)人士表示,房地產(chǎn)市場目前所推出的減免稅費主要集中在交易環(huán)節(jié)。實際上,在房企開發(fā)環(huán)節(jié)有城建稅、教育費附加、土地增值稅等十幾項稅種,而目前的減稅并沒有觸及國家政策底線,因此,預(yù)計還有進一步的減免稅費措施出臺。
土地政策、信貸支持？
“對于許多開發(fā)商而言,在前兩年高價拿地已成事實?！币晃婚_發(fā)商表示,有的拿到的土地價格,如果現(xiàn)在開盤賣,光成本價就高于周邊的打折樓盤,與其賣,不如不賣。而國家對土地開發(fā)又有“兩年之限”。如果能延長開發(fā)時間,一些房源就不用在已經(jīng)房源扎堆的市場上再來爭搶一杯羹。
業(yè)內(nèi)人士陸則非認為,年底國家剛出臺的樓市新政中提到的信貸政策也很值得關(guān)注:“進入去年第四季度以來,政府層面已經(jīng)出臺多項政策支持房地產(chǎn)企業(yè)融資信貸,但總體依舊沒有實質(zhì)性的放松,因此,市場預(yù)計未來繼續(xù)加大對房地產(chǎn)市場的信貸支持可能成為政府救市的又一張牌?！?
而據(jù)最新消息,目前天津已經(jīng)上報了房地產(chǎn)信托投資基金的試點項目方案。
央行金融市場司相關(guān)負責(zé)人在某新聞發(fā)布會上稱,房地產(chǎn)投資信托基金（reits）目前已經(jīng)形成初步試點總體構(gòu)架,有關(guān)部門進一步會商后將報批國務(wù)院,然后進行試點。在度過了慘淡的2008年以后,國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有望獲得新的融資渠道。
不過,也有業(yè)內(nèi)人士表示,房地產(chǎn)投資信托基金的推出還面臨不少具體的操作性難題