人均面積低于當?shù)仄骄剑瑯藴嗜绾谓缍ǎ?/strong>
營業(yè)稅“5變2”起征時間,何時確定?
非普通住宅認定標準,誰說了算?
“二套房貸”部分松綁,細則何時出臺?
“國十三條”出臺整整一周,北京房貸市場成交量卻大幅下挫,環(huán)比上月同期下降7%左右。
對此業(yè)內(nèi)專家分析,盡管“國十三條”是對樓市的重大利好,但由于新政涉及的操作細則遲遲難以確定,所以讓樓市在看到回暖的希望后,又再次跌落到對細則的等待當中。
“國十三條”中指出,對已貸款購買首套住房但人均住房面積低于當?shù)仄骄降模俅钨J款時可比照首套住房貸款政策。我愛我家副總經(jīng)理胡景暉表示,這條政策在去年的“12·11”房貸政策補充通知中就已有提及,之所以政策發(fā)布后的效果不明顯,主要是因為實施起來難度較大。比如當?shù)仄骄饺绾谓缍ǎ勘本┙y(tǒng)計局發(fā)布的2007年度人均居住面積為26.65平方米,是按此執(zhí)行還是由各地建委、土地局、發(fā)改委等部門統(tǒng)計或者由房管局來核定,目前都未給予準確說法?,F(xiàn)在這樣“有條件”地松綁二套房貸政策,市場反應并不強烈。
“國十三條”規(guī)定,營業(yè)稅由5年的起征時間縮短至2年,其中還將未滿2年房屋出售時的全額繳納營業(yè)稅改為差額繳納。對于北京房地產(chǎn)市場而言,無疑是今年以來稅費減免刺激最大的一次。但“國十三條”中只是出臺了營業(yè)稅減免的政策框架,并未設定具體調(diào)整日期,以至于各地稅務部門都在等待上級政府的進一步指示。雖然政策是出臺了,但新營業(yè)稅的實施時間目前還不詳,導致交易雙方推遲過戶時間,制約北京房地產(chǎn)市場以及房貸市場的部分交易放量。
在“國十三條”中當所有人的焦點對準“營業(yè)稅5變2”時,忽略了最后較關(guān)鍵的一條規(guī)定:“個人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅?!睂τ谄胀ㄗ≌c非普通住宅的認定標準,今年北京市建委出臺了新的政策,調(diào)整了普通住宅的平均交易價格,由原來的土地平均交易單價改為現(xiàn)在的房屋交易平均總價,實際上是縮小了非普通住宅的限定、放寬了普通住宅的范圍。“國十三條”中對非普通住宅營業(yè)稅繳納標準是按照全額征收,這里所認定的非普通住宅是按照地方政策規(guī)定執(zhí)行,還是由建設部統(tǒng)一出臺新的普通住宅標準不得而知。個貸機構(gòu)“偉嘉安捷”相關(guān)負責人也坦言,由于大多數(shù)貸款購房人對政策不理解,實際操作起來又疑問重重,導致房貸市場在新政出臺后交易量緩慢爬行。
與此同時,新政中對二套房貸的另一條規(guī)定似乎讓人捉摸不透:“對其他貸款購買第二套及以上住房的,貸款利率等由商業(yè)銀行在基準利率基礎(chǔ)上按風險合理確定?!边@一個“等”字讓無數(shù)人“欣喜若狂”,眾人揣測,下一步央行會不會放松二套房貸政策,貸款利率會不會有所調(diào)整等。然而銀行方面表示,如銀監(jiān)會不出細則,按上述要求操作二套房貸款恐怕還難以實現(xiàn)。二套房貸政策尚未放開,這也是導致房地產(chǎn)市場乃至房貸市場交易量不能大幅回暖的重要因素之一。
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