昨日江蘇省物價局在11月份新聞通氣會上透露了可能會“放開房價”的改革思路，提出政府將管理重心轉(zhuǎn)向政策性保障住房，并適時調(diào)整普通商品住房定價形式，擴(kuò)大企業(yè)定價權(quán)。這種抓保障、放市場的思路在某種程度上意味著，實施了十年的江蘇商品房核價政策有可能取消。業(yè)內(nèi)專家指出，如果有了定價自主權(quán)，從目前的市場行情來說，開發(fā)商很可能會降低開盤價格，以吸引購房人，之后再根據(jù)市場變化進(jìn)行價格調(diào)整。
“放開房價”列入議事日程
在省物價局11月25日出臺的《關(guān)于運(yùn)用價格杠桿擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的意見》里，改革房價管理方式被列入13條意見之中。改革的一個思路是將管理重點轉(zhuǎn)移到對政策性保障住房價格與租金管理上。對于這么多年來一直為限制房價過快上漲而絞盡腦汁的政府而言，這一角色變換相當(dāng)鮮明，下一步政府主要做的就是加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價房、拆遷安置房和帶有公益性質(zhì)的商品住房的價格管理，落實對保障性住房的各項優(yōu)惠政策。
另一個改革方向則是“放寬商品住房價格管理，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的定價權(quán)，順應(yīng)形勢發(fā)展，適時調(diào)整對普通商品住房的定價形式?！边@一表述發(fā)出了放開商品房價格管理的信號。據(jù)了解，我省1998年已將普通商品房納入政府指導(dǎo)價范疇，而一旦放開管理，那就意味著，房子賣多少錢不再需要去物價局審核成本了，開發(fā)商自己說了算。
記者注意到，在本月初鎮(zhèn)江市出臺的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》中，已經(jīng)提出了要“放寬房地產(chǎn)市場價格管理。取消商品房‘一套一價’管理方式，實行商品房市場調(diào)節(jié)價(政策性住房除外）?！彪m然省物價局有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，鎮(zhèn)江的做法“不合程序”，但“也是一種嘗試”。至于全省的政策“要根據(jù)形勢需要，按照程序做好下一步工作。”
放開后兩個手段規(guī)范市場
回顧我省十年來商品住房管理政策，對普通商品房實行政府指導(dǎo)價的規(guī)定一直沒變。1998年9月29日省政府頒布了《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》，明確了不同類型商品房的價格管理模式：經(jīng)濟(jì)適用房實行政府指導(dǎo)價或政府定價；普通住宅商品房實行政府指導(dǎo)價；高檔住宅商品房和非住宅商品房實行市場調(diào)節(jié)價。2002年6月6日，《江蘇省定價目錄》再次明確了政府對普通住宅商品房的價格管理權(quán)。
這十年來，我省的普通商品房一直是按這樣兩道公式來核價的：綜合平均銷售價格(元/㎡）=商品房單位面積費(fèi)用之和+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+財務(wù)費(fèi)用+代收費(fèi)甲+利潤+稅金；各樓層、朝向銷售價格(元/㎡）＝綜合平均銷售價格×(1±住宅差價率）。
這其中，普通商品房住宅的利潤率被限定在最高不超過8%。開發(fā)商拿到了物價局核出的基準(zhǔn)價后，可以在基準(zhǔn)價的基礎(chǔ)上浮動，上浮的最高限度先是3%，然后調(diào)到了5%，2004年時省物價局對鹽城、常州、鎮(zhèn)江三市的批文中將上浮幅度又?jǐn)U大到了不超過8%。
一旦放開商品房價格管理，會不會使這些年好不容易被壓制下去的亂收費(fèi)現(xiàn)象重新抬頭？對于這一點，物價局已有對策，“我們要做的就是監(jiān)督企業(yè)執(zhí)行‘一房一標(biāo)’和‘一價清’?！币簿褪钦f，開發(fā)商自行定價，也必須在銷售場所公示每一套房子的價格，只能按規(guī)定一次性收費(fèi)，不能重復(fù)亂收費(fèi)。實質(zhì)上就是，物價局不再管開發(fā)商的銷售價格，只管開發(fā)商的銷售行為。
這種做法不是沒有先例，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前全國各省市中，對普通住宅商品房嚴(yán)格執(zhí)行政府指導(dǎo)價管理的也只有江蘇等極少數(shù)省市，其他均已逐步放開由市場定價。
低價潮讓核價失去意義
對于房價可能“松綁”的消息，南京江寧區(qū)房協(xié)秘書長張國安表示，是當(dāng)前買方市場的大背景為價格管理政策的調(diào)整提供了契機(jī)。多年來，江蘇省物價部門一直對普通商品房進(jìn)行核價監(jiān)管，在房價處于上升時期，這種管理是合理的。特別是去年市場嚴(yán)重供不應(yīng)求，房價上漲過快，南京市更實施了“一房一價”的嚴(yán)格管理手段，應(yīng)該說對于房價的調(diào)控還是起到了一定作用。不過今年上半年以來，全省房地產(chǎn)市場銷售明顯下滑，價格也一路走低。數(shù)據(jù)顯示，今年10月份，南京整體房價、新住房價格、二手房價格，不僅低于9月份，也全部低于去年同期水平，其中整體房價同比下跌1.5%，比上個月下跌0.8個百分點。在這種形勢下，即使政府不再核價，價格也上不去了。
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“特別是今年下半年以來，大量樓盤打出低價、降價策略，實際銷售價格遠(yuǎn)低于物價局的核定價格，”張國安指出，“像江寧的恒大綠洲，物價局核價是每平方米7400多元，實際上開發(fā)商的毛坯房價只賣到4600元。不僅這一個樓盤，江寧目前低于核價賣的還有好幾家，比如直接在核價基礎(chǔ)上打八幾折等等。而這樣的例子在城中、河西、城北等板塊也比比皆是。”據(jù)了解，河西的橫塘西苑、城北的中北品閣、城中的觀城等等，都是在核定價格基礎(chǔ)上進(jìn)行了大幅優(yōu)惠。低迷的市場條件下，核價失去了意義。因此南京市9月底取消了“一房一價”政策，而徹底放開房價。
業(yè)界反響
放開也不敢貿(mào)然漲價
有消費(fèi)者擔(dān)心，如果房價放開，會不會讓定價變得混亂，開發(fā)商會借此抬價嗎？“在當(dāng)前這種供大于求的形勢下，開發(fā)商亂定價、賣高價是不可能的，‘松綁’增加了企業(yè)的價格自主權(quán)，但理性定價仍是第一位的?！睆垏仓赋觯阅暇槔?，以前政府核價之后，開發(fā)商所售商品房的綜合平均售價必須控制在基準(zhǔn)價上浮不超過5%的范圍內(nèi)，不可以隨便漲價。因此不少企業(yè)為了多獲利潤，最初申請核價時，就會盡可能地把價格抬上去。業(yè)內(nèi)專家指出，如果企業(yè)有了定價自主權(quán)，降價或者漲價都沒了“障礙”，從目前的市場行情來說，開發(fā)商很可能會降低開盤價格，以吸引購房人，之后再根據(jù)市場變化進(jìn)行價格調(diào)整。
南京中住置業(yè)有限公司總經(jīng)理袁人牛表示，如果給了開發(fā)商定價權(quán)，最基本的定價方式是讓市場決定價格，“怎么賣得掉怎么定價，以前定價基本是按成本，但放開后就不一樣了。成本只是一方面，還可以衡量周邊其他新商品房的價格，也可以參考二手房價格，同時還要考慮企業(yè)的資金實力和回籠資金的需求。在一些特定的情況下，比如企業(yè)資金緊張，急需打開銷路，那么不計利潤低于成本銷售也是完全有可能的?！?/p>
據(jù)了解，目前南京樓市一方面新盤低價起售，如城中的金陵尚府起價每平方米8900元，比周邊二手房低出3000元左右，江北的旭日愛上城3100元/㎡起售，江寧的武夷·水岸家園也宣稱下月將以每平方米4000多元的價格“0利潤”入市。另一方面，老盤則頻頻以特價房吸引眼球，凱潤金城22套特價房14000元/㎡起售，總價最高優(yōu)惠達(dá)到35萬元，雅居樂花園特價房起售價8800元/㎡，江北的天潤城特價每平方米3080元，城南的花雨南庭5900元/㎡，而江寧百家湖花園特價房4800元/㎡，比此前6800元/㎡的銷售均價直跌2000元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鋪天蓋地的低價潮，已經(jīng)看出企業(yè)對于低價策略的倚重?！翱梢钥隙ǖ氖?，在當(dāng)前不太景氣的房地產(chǎn)銷售格局下，即使房價放開，開發(fā)商漲價的可能性也是微乎其微。”記者石小磊王燁
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讓政府做政府的，市場做市場的 （江蘇省建設(shè)廳負(fù)責(zé)人談房地產(chǎn)市場管理）
無獨有偶，就在江蘇省物價局發(fā)出了可能“放開房價管理”的同時，省建設(shè)廳廳長周嵐日前在接受媒體采訪時也透露出了房地產(chǎn)市場管理的改革思路，周嵐對住房保障政策的解讀意味深長，那就是“讓政府做政府的，市場做市場的。”
“房地產(chǎn)市場必須調(diào)整。”周嵐認(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)市場處于供不應(yīng)求的階段時，大家出于某種預(yù)期，購買量會放大，市場就會存在泡沫。因為這不僅是剛性需求，投資需求也存在。但放大投資性需求是不利的，投資性需求會使國際市場的熱錢進(jìn)來，就會讓政府沒有辦法保障想保障的剛性需求，因此必要的宏觀調(diào)控是必須的，但是一定要把投資性需求和剛性需求分開。在房地產(chǎn)市場經(jīng)過必要的重組之后，市場更加理性，老百姓也更加理性。政府此時要做的就是一方面重視弱勢群體基本需求的保障，通過廉租房制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度和限價房制度等滿足民生住房的基本需要。另一方面要讓市場做市場的，讓自己買得起商品房的人走商品房的道路。
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人民大學(xué)宏觀經(jīng)濟(jì)報告預(yù)測
明年全國樓市以“價格調(diào)整”為主
中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所昨天發(fā)布的一項宏觀經(jīng)濟(jì)報告預(yù)測，2009年中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢并不樂觀。該所聯(lián)席副所長劉元春解釋說，雖然目前中國政府采取了大規(guī)模刺激經(jīng)濟(jì)計劃，但預(yù)計明年中國宏觀經(jīng)濟(jì)仍將下滑，全年gdp增速預(yù)計為8.42%。但他還認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷明年下滑之后，很有可能在2010年出現(xiàn)溫和的反彈。
劉元春表示，房地產(chǎn)需求和房地產(chǎn)投資下滑已成定局。今年房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積和銷售價格指數(shù)都全面回調(diào)，銷售面積預(yù)計比去年降低18.1%，增速下降41.3個百分點。房屋銷售價格全面下滑幅度達(dá)9.1個百分點，“其中第四季度環(huán)比價格出現(xiàn)明顯負(fù)增長”。
因此，明年房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)全面調(diào)整，“價格調(diào)整”取代“成交量調(diào)整”成為明年市場主旋律，房地產(chǎn)面臨“硬著陸”的風(fēng)險加大。預(yù)計明年房地產(chǎn)投資增速將下降10-20個百分點，零增長的現(xiàn)象也可能出現(xiàn)。
他解釋說，今年3月開始，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源累計增速低于應(yīng)付款累計增速，資金面開始惡化，而且這種狀況持續(xù)擴(kuò)張，使得二者缺口越來越大?！敖衲?月自籌資金占房地產(chǎn)資金來源的比例達(dá)103%，這意味著房地產(chǎn)資金進(jìn)入枯竭期”。