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“溫州炒房團(tuán)”卷土重來 超低價(jià)抄底全國樓市
2009/2/24 10:18:22    http://www.18kuo.com

  據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道,之前散兵游勇式的 “溫州炒房團(tuán)”,如今已在一片弱市中沉寂,繼而代之的是“資本+機(jī)構(gòu)+專業(yè)”新型投資方式。

  本月10日,溫州大型房產(chǎn)中介天浩置業(yè)總經(jīng)理王珍楠透露,在一些開發(fā)商資金陷入極度危機(jī)時(shí),由炒房資金、民間借貸、實(shí)業(yè)資金等組成的溫州資本,正以“超低折扣價(jià)”抄底全國各地樓盤。

  一位不愿具名的溫州資深房產(chǎn)人士說,今年下半年以來,一些開發(fā)商資金更加緊張,他們從上海、北京、徐州、太原等地來到溫州,尋求民間資金支持。

  其中一些開發(fā)商資金鏈已瀕臨崩潰,到了“口干喝鹵水”的時(shí)候,他們只能和溫州民間放貸人聯(lián)系,希望在短期內(nèi)獲得幾千萬元甚至上億元的資金補(bǔ)充。

  在這時(shí),資金實(shí)力比較雄厚,或有投融資平臺(tái)的溫州放貸人,在房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)助下,開始研究開發(fā)商的資金、項(xiàng)目狀況。在“可觀回報(bào)”的前提下,放貸人以月息4%至6%放給開發(fā)商,抵押物自然為開發(fā)項(xiàng)目。

  以一個(gè)開盤價(jià)為10000元/平方米、總價(jià)為2億元的開發(fā)樓盤為例,為拿到1億元的半年期貸款,已失去“議價(jià)能力”的開發(fā)商,只好答應(yīng)放貸人月利率5%、房價(jià)5折銷售的要求。

  在名義上,該樓盤以10000元/平方米的價(jià)格賣給了放貸人。于是,放貸人在親戚、朋友之間收集身份證,并與之簽訂一個(gè)形式上的“代購協(xié)議”,給予親朋一定數(shù)額的紅包,順利通過了有關(guān)部門的登記銷售。而實(shí)際上,開發(fā)商則以5000元/平方米的價(jià)格“抵押”了該項(xiàng)目。

  在6個(gè)月期限內(nèi),開發(fā)商如期付息,放貸人坐收每月5%的月息回報(bào);一旦不能如期付息,放貸人實(shí)際買到5000元/平方米超低折扣房。即使到期時(shí),房價(jià)跌至8000元/平方米,那么放貸人仍有3000元/平方米的市場差價(jià)。

  王珍楠說,在房產(chǎn)投資一片低迷下,半年30%的放貸回報(bào)已經(jīng)非??捎^,放貸人也希望開發(fā)商到期履約回購。但關(guān)鍵是,拿了高利貸的開發(fā)商,無疑等同于吸食毒品,資金鏈往往都會(huì)崩盤,放貸人就成了房屋買主。

  即便這樣,回報(bào)率也是非??捎^的,房價(jià)加上利息仍低于市場價(jià)8000元/平方米。王珍楠認(rèn)為,房價(jià)居高不下,是房子難賣的主要原因,一旦低于市場價(jià)很多,還是有很多人來搶購的,所以放貸人不怕房子賣不出去。

  上述資深人士透露,今年他已參與 “抄底”上海等地的幾個(gè)樓盤,徐州、太原等地幾個(gè)樓盤也在洽談中,“其中高出的法定利息部分,已經(jīng)作價(jià)到放貸額里,一切都符合法律規(guī)定,交易還是比較安全的。除非樓市崩盤,但這幾乎不可能?!?/p>

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  樓市2010年或形成市場底

  據(jù)中國證券報(bào)報(bào)道,盡管政府出臺(tái)了多項(xiàng)救助措施,但業(yè)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)的未來走勢卻仍不樂觀。由易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部推出的《2008~2009年中國房地產(chǎn)市場趨勢研究報(bào)告》表示,今后兩年我國房地產(chǎn)市場走勢不樂觀,2008年全年的房價(jià)漲幅將由2007年的18%(商品房)大幅回落到5%左右的可能性較大。至于2009年,全國房屋成交量將依然在低位徘徊,但全年成交價(jià)格相比2008年將出現(xiàn)負(fù)增長。而2010年,全國樓市觸底反彈的可能性最大。

  報(bào)告分析指出,從“國房景氣指數(shù)”來看,自2007年11月達(dá)到高點(diǎn),其后一路下滑,今年10月份為99.68,比9月份回落1.47點(diǎn),比去年同期回落6.06點(diǎn),步入不景氣區(qū)間。該指標(biāo)反映的是行業(yè)景氣度,尤其體現(xiàn)開發(fā)商對(duì)于市場的預(yù)期和投資意愿。而從“70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)”來看,月同比漲幅在2008年1月達(dá)到高點(diǎn)11.3%,而至10月已降至1.6%,預(yù)計(jì)11月或12月份,將由正增長變?yōu)樨?fù)增長;月環(huán)比漲幅高點(diǎn)則出現(xiàn)在去年9月,其后遞減,直至今年8月份首次由正增長變?yōu)樨?fù)增長,價(jià)格拐點(diǎn)正式出現(xiàn),也即全國房價(jià)正式開始下跌,這一態(tài)勢將延續(xù)至明年下半年,甚至2010年。

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