為應(yīng)對國際金融危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利的影響，黨中央、國務(wù)院最近決定對宏觀調(diào)控政策及時作出重大調(diào)整，實(shí)施積極的財政政策和適當(dāng)寬松的貨幣政策，同時推出擴(kuò)大內(nèi)需的十項(xiàng)措施，安排了高達(dá)４萬億元的投資計劃。宏觀經(jīng)濟(jì)政策的重大調(diào)整對房地產(chǎn)市場走向?qū)a(chǎn)生什么影響？
保增長：
房地產(chǎn)業(yè)將為擴(kuò)大內(nèi)需“加力”
人們注意到，國務(wù)院日前提出的擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施中，第一個就是“加快建設(shè)保障性安居工程，加大對廉租住房建設(shè)支持力度……”。國務(wù)院１０日召開省區(qū)市人民政府和國務(wù)院部門主要負(fù)責(zé)同志會議，部署落實(shí)中央政策措施。會議提出的七項(xiàng)工作中，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”是其中一個重要內(nèi)容。?
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對金融業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用。?
近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)火暴，房價持續(xù)攀升。進(jìn)入２００８年，在國內(nèi)宏觀調(diào)控和國際金融危機(jī)雙重壓力下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)持續(xù)低迷的局面。?
發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，１０月份全國７０個大中城市房屋銷售價格同比上漲１．６％，漲幅繼續(xù)下降。新建住房銷售價格同比下降的城市在增多，其中深圳為－１５％、廣州為－７．４％。國土資源部的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國土地接近一半是以底價成交的，其中有１０％左右遭遇流拍或流標(biāo)。?
上海銀監(jiān)局統(tǒng)計顯示，今年前三個季度，上海房地產(chǎn)開發(fā)貸款增量分別為９９．６億元、４５．７億元和－２８．８億元，逐季下滑的趨勢明顯并首次出現(xiàn)負(fù)增長。相應(yīng)地，個人住房貸款大幅回落。１０月上海中資商業(yè)銀行個人住房貸款減少２１．１億元，同比多減７１億元。?
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)字顯示，去年我國固定資產(chǎn)投資超過１３．７萬億元，增長２４．８％，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資２．５萬多億元，增長３０．２％。如果加上５０多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)，其投資接近全國固定資產(chǎn)投資的四分之一，對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長舉足輕重。?
中央近日出臺擴(kuò)大內(nèi)需的一系列政策，釋放出“保增長”的強(qiáng)烈信號。而拉動投資和消費(fèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的重要作用不可替代。?
上世紀(jì)９０年代亞洲金融危機(jī)時，中央采取了一系列擴(kuò)大內(nèi)需和鼓勵出口的政策措施，成功實(shí)現(xiàn)了“軟著陸”。而房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)，成為當(dāng)時“內(nèi)需驅(qū)動”的發(fā)動機(jī)之一。?
據(jù)專家測算，房地產(chǎn)業(yè)每增加１００萬平方米建筑量，就能吸納３０萬人的就業(yè)。僅以今年北京７００多萬平方米保障房和“兩限房”的開工計劃來算，就能解決２４０萬人就業(yè)，并帶動鋼材、水泥等市場需求。?
有關(guān)專家提出，在擴(kuò)大內(nèi)需中，地方政府一方面要充分發(fā)揮房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長的作用；另一方面，要避免經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中過分依賴房地產(chǎn)業(yè)。只有合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，才能有效應(yīng)對風(fēng)險。?
調(diào)結(jié)構(gòu)：
“新政”重在“接長”保障性住房“短腿”
以房地產(chǎn)業(yè)拉動內(nèi)需，會不會引發(fā)新一輪房產(chǎn)投資過熱？?
“歷史從來不是簡單的重復(fù)。從出臺的宏觀調(diào)控政策可以看出，加大保障性住房建設(shè)、解決中低收入群體的住房困難，鼓勵自住性消費(fèi)需求是一個鮮明特點(diǎn)。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說。
?。保霸轮醒瑖鴦?wù)院出臺“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購房”的有關(guān)政策，引起各方關(guān)注。１１月５日，國務(wù)院常務(wù)會議強(qiáng)調(diào)加快建設(shè)保障性安居工程，加大對廉租住房建設(shè)支持力度，更凸顯政府通過一系列政策，“接長”保障性住房“短腿”的決心。?
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥１２日表示，中國保障性住房建設(shè)今年投入將超過１０００億元。今后３年，中央財政將投資９０００億元，用于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，平均下來每年有３０００多億元的投入。?
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業(yè)內(nèi)人士指出，加快保障性安居工程的建設(shè)，既是保障民生的需求，也是拉動經(jīng)濟(jì)的需求。據(jù)測算，廉租住房的建設(shè)和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，將拉動建筑業(yè)的發(fā)展，可以提供２００多萬個就業(yè)機(jī)會。如果把上下游產(chǎn)業(yè)加在一起，每年保障性住房建設(shè)將帶動投資近６０００億元。?
１９９８年，我國開始取消福利分房，啟動住房制度改革。由于長期以來保障性住房供給的缺失，導(dǎo)致千軍萬馬擠商品房，進(jìn)而導(dǎo)致房價畸高、脫離普通百姓購買力。?
據(jù)了解，目前，越來越多的城市正在醞釀出臺保障性住房規(guī)劃管理的若干意見，將對規(guī)劃選址、住宅容積率、公交配套等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范。這意味著，“市場的歸市場、保障的歸保障”樓市調(diào)控思路，在實(shí)踐中展開。?
近期，全國各大城市正加快保障性住房建設(shè)。北京今年保障性住房用地的規(guī)劃面積將達(dá)到７００多萬平方米，相當(dāng)于每年有１０萬套住房推向市場。上海今年經(jīng)濟(jì)適用房開工建設(shè)將達(dá)到４００萬平方米，并計劃收購部分小戶型存量房以滿足廉租家庭需要。?
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，從今年９月開始，保障性住房的簽約量，已經(jīng)占據(jù)了北京住房市場需求的“半壁江山”，并開始影響北京的房價走勢。對此，北京開發(fā)商潘石屹表示，政府主導(dǎo)的保障性住房供應(yīng)加快，將一定程度改變樓市格局。?
穩(wěn)房價：
鼓勵“購房者入市”，并非“支持高房價”
當(dāng)前，我國宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整后，穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策，轉(zhuǎn)向積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。在有關(guān)專家看來，“加大金融對經(jīng)濟(jì)增長的支持力度，取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，合理擴(kuò)大信貸規(guī)模”等政策，是對樓市的“實(shí)質(zhì)性利好”。有關(guān)措施表明，中央鼓勵居住消費(fèi)的態(tài)度明確，對個人住房按揭貸款或?qū)⑦M(jìn)一步放松。?
中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副主任陳晟表示，從整個宏觀經(jīng)濟(jì)來看，當(dāng)前的一系列樓市刺激政策，可以視為一種“政策性儲備或預(yù)警”，是非常時期的非常之舉，并非簡單的“救市”。?
此前，財政部、國家稅務(wù)總局、人民銀行出臺政策“組合拳”，為買房人“松綁”減負(fù)：從１１月１日起，對個人首次購買９０平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫下調(diào)到１％；個人住房公積金貸款利率下調(diào)０．２７個百分點(diǎn)；居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為２０％。交易成本降低，有利于減輕購房者負(fù)擔(dān)，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場信心。?
但需要強(qiáng)調(diào)的是，降低住房交易稅費(fèi)，本質(zhì)是為解決有效需求不足的問題，目的是“支持居民購房”，而不是支持“高房價”，調(diào)控政策絕非“救價”。
國務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場成交萎縮、信心不足，要啟動低迷的樓市，需要三個“一點(diǎn)”：即國家稅費(fèi)降一點(diǎn)，銀行利率降一點(diǎn)，開發(fā)商讓利使房價降一點(diǎn)。只有這樣，才能真正推動購房者入市。?
“樓市調(diào)整有其慣性，短期內(nèi)利好政策仍無法逆轉(zhuǎn)樓市下行趨勢，但對于促進(jìn)市場底部的提前到來大有裨益?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)有關(guān)人士說。?
有關(guān)調(diào)查顯示，當(dāng)前房價與老百姓的實(shí)際購買力之間仍有差距，如果強(qiáng)行把價格“穩(wěn)定”在高水平，效果不會太好。但如果房價大跌，也不利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。?
很顯然，新一輪樓市調(diào)控政策不是開發(fā)商期待的簡單“托市”。它一方面強(qiáng)調(diào)放松銀根，鼓勵消費(fèi)；另一方面強(qiáng)調(diào)調(diào)整結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)市場。這將有利于商品房與保障房之間的平衡發(fā)展，有利于將房價控制在合理區(qū)間內(nèi)，防止因房價大起大落沖擊經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長。