??????? 在國務院提出的擴大內(nèi)需促進增長的“國十條”中，將保障性安居工程、改善民生列為首項任務。在中央今年第四季度追加的1000億元投資中，“保障性安居工程”投資已近十分之一。緊接著，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對外公布，今后3年內(nèi)，中央財政將投資9000億元，用于廉租住房、經(jīng)濟適用房等相關(guān)保障住房的建設(shè)方面。以解決低收入家庭住房困難為核心目標的住房保障投資建設(shè)將駛?cè)肟燔嚨馈?
各地安居工程紛紛加碼
有數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，全國已開工建設(shè)廉租房32萬套，各地投入的180億元已接近去年全年投入的2倍；而2007年全年各地用于廉租住房制度建設(shè)的資金為93.8億元，新增廉租住房10.5萬套。經(jīng)濟適用房方面，前三季度各地新開工的經(jīng)濟適用住房為85萬套，到年底預計將超過120萬套，已完成投資860億元，屬投入力度最大的一年。?
但這只是個開頭。2009~2011年，通過9000億元的住房保障投資，政府預計將解決約1300萬戶低收入家庭的住房困難問題。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥表示，加快保障性安居工程的建設(shè)，“既是保障民生的需求，也是拉動內(nèi)需的有效手段”。
似乎正是與建設(shè)部對外公布的9000億元全國保障住房投資計劃相呼應，上海緊隨其后在住房保障體系的投入方面接連加碼。在日前上海市政府召開的工作會議上，出臺的八項措施提出了“加快推進安居工程建設(shè)，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展”；而在此之前，上海市相關(guān)部門業(yè)已對廉租住房的相關(guān)制度進行了重新部署。
并不僅僅是上海，各地政府的保障安居措施也紛紛展開。北京市建委表示，明年保障性住房和限價房建設(shè)總規(guī)模力爭達到850萬平方米，進一步擴大建設(shè)力度。江蘇省則提出計劃用3年時間建設(shè)3.6萬套廉租房，至2010年全省建成經(jīng)濟適用住房15萬套。杭州、廣州兩地幾乎同時對外發(fā)布了保障性住房體系的計劃，前者以“經(jīng)濟適用住房可先租后買、租買結(jié)合”為原則，以兩大政策解決“夾心層”家庭的住房困難；而后者的住房保障體系已初現(xiàn)端倪，首批逾2000套經(jīng)濟適用房將在11月下旬推向市場，此外，根據(jù)新的工作目標，2012年底前可基本解決77177戶城市低收入家庭的住房困難。
開發(fā)商爭食“蛋糕”
“對于開發(fā)商來說，能夠參與保障性住房體系的建設(shè)，會是個很好的機會。”一位民營房地產(chǎn)企業(yè)高層表示，“做商品住宅現(xiàn)在難賣，造保障性住房既可以打造品牌，還可以得到政府和銀行方面的支持，等于拓展了融資渠道?！?
凡事率先的萬科早已參與到廉租房市場，龍湖地產(chǎn)也開始涉足北京的“兩限房”項目。除此之外，碧桂園早在今年2月份，便向廣東順德相關(guān)部門遞交了意向書，表示愿意由企業(yè)墊資興建廉租房和經(jīng)濟適用房。?
中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，以改善民生為主的房地產(chǎn)開發(fā)將成為主流，對于開發(fā)商來說，能夠參與其間，是有效提升品牌和市場競爭力的機遇?！半m然參與開發(fā)利潤很薄，才一至二個百分點，但這種開發(fā)項目是純粹跑量的，實際點來說，就算對申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)也有益處?！币幻_發(fā)商直言不諱。?
據(jù)了解，在部分城市實行的“兩限房”建設(shè)過程中，為了實行市場激勵，開發(fā)商除了完成計劃內(nèi)工程之外，會有部分配套項目可自主經(jīng)營?！斑@部分商品房的消化，也可為開發(fā)商制造一定利潤?！北本┮患曳科筘撠熑吮硎?。?
但也有業(yè)內(nèi)人士表示，目前在保障房領(lǐng)域內(nèi)，大型國有房地產(chǎn)企業(yè)仍然占據(jù)主導優(yōu)勢，民營企業(yè)即使有心，也沒有途徑進入這個市場。陳晟認為，保障性住房體系原本便帶有政府主導性質(zhì)，因此國有企業(yè)的參與屬于“當仁不讓”，但民營企業(yè)的介入，也可為住宅產(chǎn)業(yè)化與研究產(chǎn)品方面帶來新的經(jīng)驗和提升。
市場面臨“三七”分化
??????? 大規(guī)模投入的保障性住房開始進入市場，是否會對商品住宅造成影響，這始終是業(yè)內(nèi)外的關(guān)注焦點。在今年年初，馮侖曾經(jīng)表示，由于廉租房和經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)的被重視，全國房地產(chǎn)市場將面臨重新劃分。他指出，整個市場將由70%的廉租房與經(jīng)濟適用房以及30%的商品房兩部分構(gòu)成?！皬睦碚撋蟻砜?，如果9000億元投入落實的話，應該是會對商品房住宅市場造成影響的。”上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍表示。
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不過，申銀萬國在最近的一份報告中指出，根據(jù)已公布的住宅規(guī)劃，未來各個城市雖然都將加大保障性住房的建設(shè)力度，且預計保障性住房開工面積將占比在10%以上，但由于以廉租房和經(jīng)濟適用房為主的保障住房供給結(jié)構(gòu)，將對購買人群嚴格屆定為中低收入，對商品房購買群體的分流作用不明顯，因而對行業(yè)的影響將比較有限。?
一家專注于中高檔住宅開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)也持有相同觀點，該企業(yè)內(nèi)部人士認為，房地產(chǎn)市場發(fā)展至今，對于物業(yè)要求早已出現(xiàn)細分化，因此商品住宅部分仍有市場?！拔覀兗热粚ｉL于中高檔住宅開發(fā)，就會致力于在這方面繼續(xù)發(fā)展。”?
“各地政府對于保障性住房的準入門檻、管理機制等系統(tǒng)的制定，仍然處于摸索階段，在具體落實執(zhí)行過程中，可能還會出現(xiàn)一些問題，所以這是個異常艱巨的工程?！崩顟?zhàn)軍說。