????? 3888元/平米起，蘇州樓市今也現(xiàn)3字打頭的的樓盤，這是愛丁堡不日前打出的起價牌。無獨有偶，上周五，路勁鳳凰城也打出了4999元/平米的促銷牌，一下讓園區(qū)房價跌破了5000元的關卡；而緊接著，又傳出青湖湖板塊的別墅項目——旭輝?芭堤蘭灣一舉推出8666元/平米的驚爆價……
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????? 近期，蘇州樓市頻頻出現(xiàn)新盤低起價的現(xiàn)象。繼目前為止，愛丁堡所推出的3888元/平米是目前為止蘇州樓市最低的起始價格，除了上述所列舉的幾個樓盤之外，蘇州樓市各區(qū)域頻頻暴出低起價的新聞，每次都創(chuàng)樓市新低，數(shù)字對視覺的沖擊影響力究竟有沒有帶來購買力，這姑且是個問題，只是，這些頻創(chuàng)新低的均價，究竟是不是預示著樓市探底的時刻已經到來，蘇州的房價要降拉？
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????? 市場：“房價不是降了，只是在做俯臥撐”
????? “房價不是降了，只是在做俯臥撐”貌似是目前網絡上最紅的流行語，在網絡上，“俯臥撐”是指對某事不便或不愿發(fā)表意見。相關新聞報道稱：廣州某電視臺主持人在鳥巢附近裸體做俯臥撐，引來嘩聲一片。他對自己作品的評價是：“我愛我的祖國，也愛我的身體。我以自己渺小的身體和行為作公器，并與之對話，讓原本無足輕重的個體彰顯出偉大的意義。
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????? 讓人大跌眼鏡的又合止是這些一鳴驚人的舉動，早晨，收到新聞手機報：央視報道，今年上半年我國房地產市場銷售面積和銷售額雙雙下挫，屬十年來首次出現(xiàn)，北京房屋成交量降38％，深圳房價回落至去年年初水平。
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????? 而相比較蘇州市場，7月初出臺的蘇州樓市上半年樓市數(shù)據分析中，也不難看出：2008年上半年度蘇州市區(qū)住宅類房源成交17631套，較去年同期減少9270套，降幅34.46％；成交面積：1949632.1平方米，較去年同期減少1337627.2平方米，降幅40.69％；2008年上半年度全市住宅類房源成交均價：7012.67元/平方米，較去年同期上升1384.25元/平方米，升幅24.59％。顯然，從上面這組數(shù)字可以看出，房地產瘋狂時代已經過去，市場步入理性軌道，國家針對房地產一系列調控政策無形中已發(fā)揮作用。
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?????? 市民：“我不是出來買房的，我只是出來打醬油的?！?/strong>
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????? 前幾日外出在車上和出租車師傅閑聊，問及如今會不會買房一事，司機師傅十分語出驚人的來一句：“買房干嗎，不買房?！边@不由得讓筆者想到了另一句網絡紅語：“我是出來打醬油的?！痹谶@個房價高高掛起的年代，買房似乎成了眾多人心理的一個結，買房，不再是夢，而是一個無法超越的事實，發(fā)展到現(xiàn)在的“觀望”，那也是情勢所逼。
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????? 當傳統(tǒng)觀念里的 “衣食住行”的“住”被提到了案板上，街頭巷尾，男女老少，無不隨時關心著這頭等大事。每每親朋聚會，詢問我的第一句話無不是“蘇州的房價能跌嗎？”、“現(xiàn)在買房合不合算？”。等等諸如此類的問題。
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????? 而當前當房地產的炒作也是頻出現(xiàn)新意，炒作風之盛足可以與娛樂圈媲美的時候，我們是不是該徹底的擦亮自己的眼球，看看這“起價、降價、打折、優(yōu)惠”究竟玩的是什么噱頭，切不要讓類似于像“房產俯臥撐”這樣通過吸引市民購房的廣告也可以不再迷了人的眼。什么“喊跌論”、“拐點論”、“帶頭降價”，什么“中國樓市還能漲十五年”等等，同時伴隨著國家不斷政策、加息、按揭調整政策的出臺，也可以真真正正的讓咱老百姓別再搞糊涂了?！ ?/p>
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????? 經歷多了股市指數(shù)彈跳的心驚肉跳，不少人開始將目光轉移到投資樓市上來，但專家的建議卻給不少人敲了一記警鐘，某業(yè)內人士告訴我們：“現(xiàn)在的蘇州樓市，特別是今年上半年的樓市，已經回歸到了05、06年時候的發(fā)展水平，系列政策的推舉是為了樓市更好更健康的發(fā)展，如果是自住購房者，今年的確是一個購房的好時機，如果的投資買房者，最好是三思而后行，畢竟政策體系現(xiàn)在還不完整，后面對投資買房的沖擊究竟有多大，還是個未知數(shù)……”
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????? 其實，我想說的是：買不買房，別看那些。
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????? 按照我們行內的話來說，如果是買了房自己住的，也別管這房價現(xiàn)在是漲是跌，買了再說，反正住這舒坦就成。
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????? 至于買房投資的，漲了就偷著樂吧。跌了就該跳樓就跳樓吧。
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????? 低起價促銷 營銷手段為哪般
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????? 對于多家開發(fā)商開盤不約而同將起價定得很低，從而達成眼球效應的做法，一位開發(fā)商負責人告訴記者，開盤起價定得很低，除了給置業(yè)者一個期待的噱頭，可以幫助開盤銷售，對該樓盤附近在售項目價格肯定也有沖擊。
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????? 一位業(yè)內人士認為，開發(fā)商開盤起價不斷創(chuàng)新低，表示開發(fā)商對后市沒有信心，開發(fā)商很清楚，目前市場低迷，能刺激置業(yè)者的唯一因素就是價格，開發(fā)商要取得好的銷售業(yè)績，降價是一個有效手段。
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????? 特別是一些品牌開發(fā)商首領的促銷降價等手段，無疑給蘇城的其他開發(fā)商帶來了巨大的心理壓力，是跟風降價還是死扛力保蘇州樓市的上漲空間，成為了他們不得不面對的問題。
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????? 一些開發(fā)商在項目降價前，就已經著手研究降價問題，一知名住宅項目的銷售部經理向筆者表示，現(xiàn)在許多開發(fā)商全在計劃降價促銷來回籠資金，但是苦于沒有合理的降價理由，因為公開的降價行為不僅對項目本身具有不利影響，而且還會產生跟風效應，會對整個市場帶來巨大的破壞力。
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????? 想降價回籠資金開發(fā)新項目，但是又不想背上“降價之名”的開發(fā)商，在今年房地產市場整體觀望氣氛濃厚的背景下絕不在少數(shù)。
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????? 特別是一些售樓處現(xiàn)場的負責人也承認，進入2月份以來，他們項目的到訪量出現(xiàn)了明顯下降。 但他認為，這主要是由于目前該樓盤處于期房轉現(xiàn)房的申請過程中，暫時不能辦理銷售合同是導致到訪量下降的主要原因，同時他表示，品牌開發(fā)商的降價行為將給中小開發(fā)企業(yè)帶來致命打擊，由于沒有雄厚財力的支持，這些企業(yè)可能出現(xiàn)低價賣房、低價賣地的行為。
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????? 促銷、優(yōu)惠活動分析
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????? 通過對近期蘇州樓市各類優(yōu)惠促銷策略的分析，總結出目前蘇州樓市優(yōu)惠促銷幾大特點：
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????? ◆ 直接調價
????? 直接調價的樓盤不多，這類樓盤多采用限時、限量、限選的方式，調價銷售，吸引消費者關注。
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????? ◆ 折扣優(yōu)惠
????? 目前市場大多數(shù)樓盤已經摒棄了以往單一的促銷手段，大多結合各類活動、配合多種優(yōu)惠措施，形成組合優(yōu)惠策略。
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????? ◆ 推遲開盤，低價入市
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????? 此類方式主要針對新近開盤項目，其通過推遲開盤時間，采用較低入市價格策略，吸引更多關注，從而促進銷售。采用此種方式的樓盤，主要是中小開發(fā)商為快速回籠資金。增加消費者購買信心部分樓盤通過“購房保值計劃”、“無理由退房”等措施來樹立自身品牌形象,以增強消費者購買信心。這些開發(fā)商以信譽做擔保，全力消除部分業(yè)主對樓市走低趨勢的心理預期，敦促消費者加快下單速度。
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