????? 聽說李嘉誠的譽(yù)天下別墅甩賣的消息，11月13日，記者來到位于順義天竺鎮(zhèn)溫榆河畔的中央商務(wù)別墅區(qū)，在徒步走向別墅現(xiàn)場的路上，一輛輛看房的名車從身邊呼嘯而過。
李嘉誠旗下長江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司在北京開發(fā)的第一個(gè)別墅項(xiàng)目——譽(yù)天下從11月8日開盤起，以“一口價(jià)”的超低價(jià)格發(fā)售，不到一周時(shí)間就實(shí)現(xiàn)銷售100套的業(yè)績，截至11月14日，僅回款約20.04億，但由于其表示對先期業(yè)主進(jìn)行差價(jià)補(bǔ)償，近億元的補(bǔ)償能否實(shí)現(xiàn)尚未可知。
日增五萬催客戶簽約
早上10點(diǎn)左右，售樓中心內(nèi)已有5隊(duì)客戶約20人正在與銷售人員洽談。別墅區(qū)內(nèi)傳來轟隆隆的機(jī)器聲，其間可見到穿黑色制服的銷售人員帶領(lǐng)客戶在別墅區(qū)內(nèi)實(shí)地參觀。
記者從銷售人員處了解到，11月8日、9日兩天，譽(yù)天下實(shí)行“一口價(jià)”的銷售模式，聯(lián)排別墅銷售面積為270平米,另贈(zèng)送100平米的產(chǎn)權(quán)車庫和花園陽臺(tái)，價(jià)格為467萬元；雙拼的銷售面積約300平米左右，價(jià)格為530萬元。
截止到11月13日，譽(yù)天下已售出百套，把5套樣板房算在內(nèi)，剩余別墅總共不足10套。但從11月10日起，譽(yù)天下又調(diào)整了銷售策略，每天在“一口價(jià)”的基礎(chǔ)上增加5萬元，11月13日，270平米的聯(lián)排別墅已上漲至476萬元。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，譽(yù)天下的預(yù)售均價(jià)為30000元和35000元。照此計(jì)算，11月13日，270平米的聯(lián)排別墅均價(jià)為17630元，折扣已經(jīng)打到了5.9折。“這是總部這周一統(tǒng)一做的調(diào)整。每過一天，就漲5萬元。”一銷售人員正在電話中催促客戶趕緊來看房，而其他銷售人員的電話也是此起彼伏。
資金鏈從緊？
“肯定只有這一批是特價(jià)了，以后將不會(huì)再有這樣的機(jī)會(huì)了?！变N售人員說，“一口價(jià)”賣別墅是譽(yù)天下對低迷市場的一種試探。但以如此之低的折扣甩賣，僅僅為了試探市場讓人質(zhì)疑：試水溫需要把整個(gè)手掌置于水中嗎？
實(shí)際上，譽(yù)天下曾在8月2日開盤，但僅開盤一天就封盤了。時(shí)隔4個(gè)月，譽(yù)天下再次亮相，以低價(jià)狂掃市場，讓人疑惑。對于4個(gè)月前譽(yù)天下的封盤行為，長江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司媒介專員郭穎告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，這是因?yàn)橛邢M(fèi)者急切購買，所以開盤銷售，后來考慮到奧運(yùn)因素，才把銷售時(shí)間改在11月。而業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為在封盤4個(gè)月后殺回樓市低價(jià)賣樓是弱市之下現(xiàn)金為王的表現(xiàn)。
“現(xiàn)在市場不景氣，而且逼近年關(guān)，開發(fā)商急于回籠資金支付工程款，如果不再低價(jià)銷售，資金鏈將加劇緊張，這個(gè)冬天開發(fā)商很難熬過去?！币皇煜やN售市場的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，降價(jià)銷售也是當(dāng)下開發(fā)商比較現(xiàn)實(shí)的選擇。
李嘉誠的旗艦公司和記黃埔日前宣布將暫停全球業(yè)務(wù)的新投資，直接受到影響的是其在上海最大的房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目——普陀真如項(xiàng)目,還未開工就宣布暫緩。
“這些事情都可以聯(lián)系在一起考慮，李嘉誠對市場的預(yù)判不明朗，經(jīng)歷過1998年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的李嘉誠很懂得在弱市下現(xiàn)金為王的道理?！北本┮拙臃康禺a(chǎn)研究所副所長牟增彬說。
“低價(jià)”的背后
譽(yù)天下為何以如此低的折扣賣別墅？據(jù)了解，長江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司早在10年前就拿到了該地段。一別墅開發(fā)商告訴記者，10年前，溫榆河區(qū)域當(dāng)時(shí)的拿地成本只有60-70萬元/畝，而現(xiàn)在拿地成本已飆升至300萬元/畝。據(jù)該人士估計(jì)，在5.9折1.7萬元的基礎(chǔ)上，至少還有15%的下降空間，即1.5萬是比較公平的價(jià)格。也就是說，即使以4.9折銷售仍有利可圖。
這樣看來，譽(yù)天下別墅初開盤至少有五成的利潤空間，甚至更多。如此高利潤的別墅項(xiàng)目，在寒冬時(shí)期降價(jià)銷售不足為奇。
不過，這一新盤也惹上了其他老樓盤的煩惱。譽(yù)天下一期第一批開盤約為158套，8月2日第一次發(fā)售的價(jià)格最低達(dá)到了800萬，發(fā)售數(shù)量約30套。與11月8日重新開盤后一套別墅的差價(jià)達(dá)到了300萬左右。譽(yù)天下銷售人員告訴記者，第一次開盤的客戶將根據(jù)第二次開盤一口價(jià)的價(jià)格補(bǔ)差價(jià)。按一套300萬的差價(jià)來算，譽(yù)天下將付給第一次開盤買房的業(yè)主的金額將達(dá)到1億元。
而近1億元的補(bǔ)差價(jià)款，也開了北京別墅的先例。從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上可以看到，截止到11月14日，譽(yù)天下目前網(wǎng)上簽約數(shù)為29套，獲得的房款總額為20.04億元。其余百余套僅簽署意向性合同，業(yè)內(nèi)人士表示：“現(xiàn)在簽署的意向性合同，收取房款還需要一段時(shí)間，為了保證現(xiàn)金流，可能不會(huì)馬上拿出1億元來補(bǔ)給以前的業(yè)主?！?/span>
此前已有住宅樓盤華業(yè)玫瑰郡開發(fā)商為了低價(jià)促銷新樓盤，主動(dòng)提出給老業(yè)主以現(xiàn)金方式補(bǔ)差價(jià)。但是在老業(yè)主要求補(bǔ)償時(shí)，開發(fā)商卻改變承諾，采用先車位后現(xiàn)金的補(bǔ)償方式，引起老業(yè)主的不滿，至今雙方仍對抗激烈。
譽(yù)天下補(bǔ)差價(jià)問題是否會(huì)重蹈覆轍？這個(gè)疑問也許只有時(shí)間和李嘉誠本人可以解答。