???????? 自10月22日樓市新政措施出臺(tái)以來已有半個(gè)月，在經(jīng)過對(duì)上級(jí)部門和各同行如何“出牌”的觀望后，商業(yè)銀行的執(zhí)行細(xì)則正陸續(xù)出臺(tái)。截至目前，農(nóng)行、光大、交行、招行已先后對(duì)新政做出了細(xì)則或表態(tài)，其他銀行的房貸細(xì)則也即將浮出水面。
從當(dāng)前幾家銀行的細(xì)則看，商業(yè)銀行有意將新政的優(yōu)惠措施執(zhí)行到底，但央行對(duì)于“二套房貸”的調(diào)控并未“松綁”。而地方政府對(duì)于“改善型自住房”的界定成為新政中耐人尋味的關(guān)鍵。
銀行細(xì)則普遍用足新政
房貸細(xì)則出臺(tái)最快的農(nóng)業(yè)銀行為其他各大銀行的細(xì)則定下了參考基調(diào)：首次購(gòu)買普通自住房和改善型自住房可享受最低20%的首付和基準(zhǔn)利率0.7倍的利率優(yōu)惠，不符合這兩類條件的首付比例則有所上浮。
10月31日，光大銀行向各分行下發(fā)了房貸細(xì)則。然而，光大銀行對(duì)于“二套房貸”的松綁規(guī)定，卻遭到了銀監(jiān)會(huì)的否定而迅速被收回。
據(jù)悉，交行房貸新政實(shí)施細(xì)則規(guī)定對(duì)新增客戶首次利用貸款購(gòu)買普通自住房的，貸款利率可執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0.7倍，首付比例20%。但與農(nóng)行細(xì)則有所不同的是，交行并未對(duì)其他情況的房貸首付比例有所下浮。招行的細(xì)則方案與交行基本相同，對(duì)于第二套房貸也沒有網(wǎng)開一面。
地方變通松綁“二套房貸”
值得一提的是，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)在10月28日晚向各大銀行下發(fā)的緊急通知，要求房貸新政優(yōu)惠除購(gòu)買首套房外，其余情形均繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行原有規(guī)定。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)“二套房貸松綁”的可能性并不大，可以受惠新政的“改善型自住房”暫時(shí)可能是特指央行此前兩則《通知》中“首套房人均居住面積低于當(dāng)?shù)仄骄健钡那闆r，以及各地政府自行制定的細(xì)則中的改善型自住房。
由此則不難理解為何開發(fā)商和分析人士為何如此關(guān)注地方政府的態(tài)度———上海10月31日公布的可享受優(yōu)惠政策的“普通住房”新標(biāo)準(zhǔn)較以往有所放寬：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e140平方米以下；內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價(jià)245萬元/套，內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬元/套，外環(huán)線以外98萬元/套以下；5層以上(含5層）的多高層住房，以及不足5層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。當(dāng)?shù)孛襟w稱“由此市場(chǎng)上符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的房源有所增加”。
從上海等全國(guó)多個(gè)自行“救市”的城市做法上看，各個(gè)城市都希望通過增加優(yōu)惠條件鼓勵(lì)更多的居民購(gòu)房。而從樓市新政的規(guī)定中揣摩，有關(guān)部門已經(jīng)將首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房的解釋權(quán)下放給地方政府、但寄望上層迅速對(duì)“二套房貸”徹底放開仍然不切實(shí)際。
但是各地方政府和商業(yè)銀行對(duì)于擴(kuò)大住房消費(fèi)和房貸的態(tài)度是明確的。正如光大銀行對(duì)“二套房貸”細(xì)則的嘗試，以及此前杭州“24條救市政策”中“對(duì)一戶家庭中年滿18周歲子女購(gòu)買的第二套住房，可比照首套住房貸款政策執(zhí)行”的規(guī)定，房貸新政在各地方細(xì)則中均有望向更大范圍“松綁”。
細(xì)則恐不是救市關(guān)鍵
據(jù)了解，在目前地方政府細(xì)則出臺(tái)前的“真空期”，各地對(duì)于新的房貸申請(qǐng)都不得不暫時(shí)擱置，對(duì)于已簽貸款合同尚未放款的也一律暫停發(fā)放。一切都需要等到細(xì)則公布后再行確定。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，目前的狀態(tài)令銀行、開發(fā)商等相關(guān)方都十分為難，對(duì)樓市反倒不利。
“房貸新政”公布后對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生困擾并不是第一次發(fā)生。去年的“9·27”新政出臺(tái)同樣打了銀行一個(gè)措手不及。由于需要界定“第二套房”，各家銀行也持續(xù)觀望了半個(gè)多月，直到10月中旬后才陸續(xù)公布細(xì)則。
而此時(shí)業(yè)界對(duì)于“松綁第二套房貸”能否拯救樓市已經(jīng)產(chǎn)生了分歧。合富輝煌首席分析師黎文江堅(jiān)持認(rèn)為，樓市走出低迷依賴于政府對(duì)二次房貸政策進(jìn)行松綁。而soho中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹稱“救市已經(jīng)錯(cuò)過最佳時(shí)機(jī)”。有開發(fā)商對(duì)記者表示，現(xiàn)在樓市的根本問題還是價(jià)格，價(jià)格不降到位，任何救市措施都難以奏效。