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房貸細(xì)則不全加重觀望氣氛

2009/2/24 10:18:18    http://www.18kuo.com

??????? 按照央行新政規(guī)定，10月27日原本是房貸新政實(shí)施的首日。然而，一周時(shí)間過(guò)去了，除了少數(shù)銀行之外，大部分銀行皆未就此明確表態(tài)。由于尚無(wú)明朗政策可參考或執(zhí)行，在等待房貸新政進(jìn)一步細(xì)化的過(guò)程中，市場(chǎng)觀望氣氛反而愈加濃郁。

　　部分銀行公示細(xì)則

　　有意思的是，在央行發(fā)布“框架”型救市政策之后，雖然給予了近一周時(shí)間的緩沖期，但10月27日當(dāng)天，市場(chǎng)仍然經(jīng)歷了一天的“空轉(zhuǎn)”，沒(méi)有一家銀行對(duì)外宣布個(gè)貸新政細(xì)則。之后，農(nóng)業(yè)銀行總行終于對(duì)外公布了正式的首份房貸新細(xì)則，稱“對(duì)初始發(fā)放金額30萬(wàn)元(含）以上，原執(zhí)行利率為同期同檔次基準(zhǔn)利率0.85倍的貸款，我行將在2009年1月1日當(dāng)日對(duì)貸款執(zhí)行利率統(tǒng)一下調(diào)為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍”。

　　此外，農(nóng)行還提出了“手工調(diào)整”的模式，即由借款人主動(dòng)提出書面申請(qǐng)，銀行基于原合同約定、綜合考慮多種要素提出最終審批意見，經(jīng)借貸雙方協(xié)商一致，可于明年1月1日(含）之后進(jìn)行調(diào)整。

　　10月30日，央行兩個(gè)月內(nèi)第三次降息，隨即有媒體報(bào)道稱，按照光大銀行的新規(guī)定，如果客戶是購(gòu)買第一套住房，那么該行貸款可以享受到兩成首付比例、貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上下浮30%。與前兩家銀行不同的是，據(jù)報(bào)道透露的光大銀行細(xì)則內(nèi)容，第二套住房限定首次明確，規(guī)定如果屬于二套購(gòu)房客戶，光大銀行可給予兩成首付比例、貸款利率下浮18%的“待遇”。同時(shí)，第一套和第二套住房的考核標(biāo)準(zhǔn)仍以家庭為單位。

　　而作為在個(gè)人房貸市場(chǎng)占據(jù)主要市場(chǎng)份額的建設(shè)銀行，其房貸新政執(zhí)行則低調(diào)得多。對(duì)于新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，建設(shè)銀行表示，將在人民銀行的政策框架和授予的權(quán)限內(nèi)，根據(jù)客戶是首次購(gòu)房或非首次購(gòu)房、自住房或非自住房等因素，制定差別化的利率政策和首付款比例要求。

　　如果個(gè)人住房貸款為已發(fā)放類型，建行則表示，其利率取決于兩個(gè)因素，其一，是貸款合同對(duì)于貸款利率調(diào)整方式的約定；其二，是銀行根據(jù)借款人是首次購(gòu)房或非首次購(gòu)房、借款人信用記錄、還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素綜合評(píng)估的結(jié)果。

　　對(duì)于各家銀行細(xì)則大多“難產(chǎn)”的原因，曾有業(yè)內(nèi)人士表示，主要還是由于利率倒掛導(dǎo)致銀行壓力加大的緣故。

　　“改善型住房”尚待確認(rèn)

　　據(jù)知情人士透露，農(nóng)行在率先公布房貸新政細(xì)則之后，期間還經(jīng)歷過(guò)一次修改過(guò)程?！爸饕怯捎谑盏搅讼嚓P(guān)監(jiān)管部門撤下相關(guān)文章的指令。”

　　其實(shí)不單單是農(nóng)業(yè)銀行，該知情人士還表示，幾乎與農(nóng)業(yè)銀行房貸新政細(xì)則同一天出臺(tái)的還有其他多家銀行的細(xì)則，但未經(jīng)公開便最終宣告“流產(chǎn)”。據(jù)他介紹，根據(jù)部分銀行的操作細(xì)則，首次購(gòu)置普通住宅的客戶，在利率優(yōu)惠方面基本參照了央行的文件精神，即將房貸利率下限變?yōu)槠哒邸Ｍ瑫r(shí)，對(duì)于改善型購(gòu)房需求的“照顧”表現(xiàn)得較為明確，個(gè)別銀行甚至對(duì)購(gòu)買第二套房的客戶采取了與第一套“一視同仁”的態(tài)度。

　　早先央行新政明確提出，對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。但“改善型住房”這一標(biāo)準(zhǔn)，具體部門普遍存在標(biāo)準(zhǔn)界定上的分歧。“在個(gè)別銀行對(duì)于二套住房的貸款政策發(fā)生明顯松動(dòng)之后，相關(guān)部門才表態(tài)認(rèn)為必須收回重改?！?br />
　　多位業(yè)內(nèi)人士皆表示，對(duì)于央行新政中提出的“改善型普通自住房”，市場(chǎng)急待明確定義?！斑@其實(shí)也是最為關(guān)鍵的內(nèi)容之一，但目前沒(méi)有一個(gè)具體的參考標(biāo)準(zhǔn)，銀行和市場(chǎng)只能從字面上來(lái)理解，這便在實(shí)施操作上增加了難度。”一位股份制銀行信貸負(fù)責(zé)人表示。

　　上海新標(biāo)準(zhǔn)促交易量回升

　　在大多數(shù)銀行仍然保持“沉默”的情況下，出于對(duì)銀行進(jìn)一步政策明朗化的希冀，市場(chǎng)觀望氣氛反而進(jìn)一步濃厚起來(lái)。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，10月27日至11月2日的一周時(shí)間內(nèi)，上海全市商品住宅成交量9.15萬(wàn)平方米，環(huán)比減少了1.94萬(wàn)平方米，降幅高達(dá)17.45%。

　　但是，與其他城市不同的是，自11月1日起，上海將按照普通住宅及非普通住宅的新訂標(biāo)準(zhǔn)予以實(shí)行?！半m然房貸新政尚無(wú)法得到確切反饋，但根據(jù)目前的上海新政來(lái)操作，調(diào)整之后已經(jīng)可以讓客戶節(jié)省不少開支。”上海一家大型中介企業(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)為。

　　據(jù)易居cric系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，在新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行之后，上海普通住宅成交回升明顯，并成為市場(chǎng)成交主流產(chǎn)品。據(jù)了解，10月30日和31日兩天，上海商品住宅成交面積分別為1.1萬(wàn)平方米和0.7萬(wàn)平方米。新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行之后，在11月1日至3日期間，成交量分別為2.2萬(wàn)平方米、1.9萬(wàn)平方米和1.5萬(wàn)平方米。而在11月1日至3日全市商品房成交中，普通住房占比高達(dá)61%。易居房地產(chǎn)研究院分析師付琦表示，如此的市場(chǎng)變化表明普通住房標(biāo)準(zhǔn)以及鼓勵(lì)性政策正逐漸發(fā)揮出效應(yīng)。

　　美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理黎志賢認(rèn)為，從目前上海二手房市場(chǎng)來(lái)看，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的定義及調(diào)整有著較為明顯的促動(dòng)作用。他指出，在二手房交易中，普通住宅與非普通住宅的認(rèn)定，將直接影響房屋契稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等稅收開支。重新界定以后，會(huì)大幅削減交易成本，刺激交易。而從這一點(diǎn)來(lái)看，新訂標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，對(duì)于緩沖房貸新政的觀望氣氛，起到了較為實(shí)質(zhì)性的影響。