??????? 中央政府出臺(tái)暖市政策，開發(fā)商促銷聲勢(shì)浩大，觀望已久的購(gòu)買力悄悄釋放……近日，多項(xiàng)樓市利好相繼出現(xiàn)，讓進(jìn)入后半程的“銀十”多了些許期待——
??? 先看兩組數(shù)據(jù)，透過這些數(shù)據(jù)，不僅可以看出樓市的現(xiàn)狀，也許更能為未來樓市 “搭搭脈”，多少看出一點(diǎn)未來的走勢(shì)。
??? 【數(shù)據(jù)一】
??? 上周成交均價(jià)上漲16.8%
??? 365地產(chǎn)家居網(wǎng)研究機(jī)構(gòu)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，蘇州10月20日-10月26日商品住宅成交406套，比前一統(tǒng)計(jì)周期減少了98套，減幅約為19.4%；成交面積為50863.26平方米，比前一統(tǒng)計(jì)周期減少了9892.14平方米，減幅為16.3%；成交均價(jià)為7896.76元/平方米，比前一統(tǒng)計(jì)周期上漲了1136.76元/平方米，漲幅為16.8%。
??? 本次統(tǒng)計(jì)周期，蘇州全市成交均價(jià)為7896.76元/平方米，比前一統(tǒng)計(jì)周期上漲了1136.76元/平方米，漲幅為16.8%。就上周成交均價(jià)而言，變化較大的是園區(qū)，均價(jià)的急劇上升，主要是園區(qū)高檔物業(yè)的成交量回暖。上周除園區(qū)外，吳中和相城區(qū)在高端物業(yè)方面的成交均比較突出。
??? 【數(shù)據(jù)二】
??? 163000人次逛秋交會(huì)
??? 本年度最后一場(chǎng)房交盛會(huì)——2008秋季房交會(huì)于10月28日在三香路體育館圓滿落下帷幕。從主辦方現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)看，這次房交會(huì)整個(gè)展期三天半的人流以及交易情況均好于今年同類型的展會(huì)。秋交會(huì)期間，有市民交納定金的樓盤共為508套，有明顯購(gòu)房意向登記的市民超過6000人?，F(xiàn)場(chǎng)人流量更是突破以往展會(huì)，達(dá)到163000人次。是歷屆市區(qū)展會(huì)人數(shù)最多的一次。
在購(gòu)房意愿積壓了一個(gè)階段后，有這么多的剛性需求釋放也在情理之中。有業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前國(guó)家和政府出臺(tái)相關(guān)的樓市利好政策，將逐步增強(qiáng)購(gòu)房者的信心，改變當(dāng)前樓市觀望的氣氛。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的杠桿作用，保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的良好發(fā)展。
??? 現(xiàn)象一：
??? 新政成開盤助推器
??????? 10月25日，位于主城區(qū)的中?！ゑ憬介_盤，成為新政推出后蘇州樓市首家全面公開的項(xiàng)目。選擇該項(xiàng)目作為解讀新政的最新范本，無疑有其典型意義。
??? 當(dāng)天，胥江府開盤現(xiàn)場(chǎng)吸引了大約有500名客戶，成為新政實(shí)施后一大熱門?！罢哒f現(xiàn)在買90平米以下房子可以首付20%，而且為成年子女買房可以算首套房。正好孩子要結(jié)婚，這里88平米的房子正好滿足要求，在主城以后照應(yīng)也便利，我們就為孩子先付了首付，壓力也不大?！币晃灰患依闲《紒砜捶康膶O先生表示。
??? 從現(xiàn)場(chǎng)情況看，為子女購(gòu)房和改善型居住是現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房者兩個(gè)主要目的，而這正是新政所主要扶持的購(gòu)房需求。從胥江府這一項(xiàng)目開盤首日的銷售情況來解讀新政效果，應(yīng)該說對(duì)于市場(chǎng)回暖的推動(dòng)作用還是比較明顯的。
??? 中海·胥江府的銷售情況同樣表明，新政“護(hù)航”的是理性市場(chǎng)。
??? 胥江府此次推出的房源以88㎡兩房、140㎡和177㎡三房為主，前者為滿足首次購(gòu)房為主，后兩者則為滿足改善型居住需求。應(yīng)該是這兩種產(chǎn)品在市場(chǎng)上都具有強(qiáng)勁的剛性需求。
??? 銷售現(xiàn)場(chǎng)“供”和“需”兩個(gè)層面的“理性”主題，再次印證了專家們對(duì)當(dāng)下樓市正走向緩慢復(fù)蘇的整體判斷。而從政府對(duì)地產(chǎn)新政制定初衷來看，保持樓市穩(wěn)定、避免大起大落是主流思想，樓市新政就是要保證樓市健康，為理性市場(chǎng)“保駕護(hù)航”。
現(xiàn)象二：
??? 新城為新盤大聲吆喝
???? 本屆住交會(huì)上，眾多樓盤中的銷售冠軍是華成房產(chǎn)旗下的廣濟(jì)·上上城，現(xiàn)場(chǎng)交納定金超過100套，廣濟(jì)·上上城的銷售業(yè)績(jī)理想，得益于其良好的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。良好的地段，優(yōu)惠的總價(jià)，以及在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)推出的8大利好措施，吸引了眾多購(gòu)房者的眼球。
?? ? 最新的專業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年前三個(gè)季度相城區(qū)新建區(qū)域內(nèi)華成房產(chǎn)開發(fā)的華城國(guó)際已成為相城樓市的銷售冠軍，領(lǐng)軍蘇州樓市的結(jié)論已成既定事實(shí)；其開發(fā)的第二個(gè)樓盤廣濟(jì)·上上城也因內(nèi)外兼修的出色質(zhì)素一經(jīng)面世就獲得市場(chǎng)如潮的好評(píng)和搶購(gòu)，在開盤一周的時(shí)間再次創(chuàng)造銷售奇跡。
? ?? 廣濟(jì)·上上城成功的背后,是未來新城的潛在動(dòng)力。而各類優(yōu)勢(shì)綜合而成的高性價(jià)比,也是廣濟(jì)·上上城無與倫比的優(yōu)勢(shì)。其一,市政基礎(chǔ)建設(shè)的強(qiáng)有力保證,使區(qū)域內(nèi)客戶對(duì)其未來發(fā)展充滿信心。人民路、廣濟(jì)路北延即將通車,將實(shí)現(xiàn)新舊兩城區(qū)的零距離對(duì)接，地段優(yōu)勢(shì)得以凸顯；北部新城熱火朝天的工地現(xiàn)場(chǎng)、小學(xué)幼兒園的迅速建成使客戶參觀完廣濟(jì)·上上城之后對(duì)北部新城建立強(qiáng)大信心。其中不少人都以之前蘇州其他區(qū)域的飛躍發(fā)展為佐證，希望抓住政府力推北部新城所帶來的升值機(jī)會(huì)。
??? 同時(shí)，獨(dú)創(chuàng)的戶型設(shè)計(jì)也吸引了一大批潛在購(gòu)房者的眼球，廣濟(jì)·上上城本身主力戶型均為90平米以下，其空中合院、凸臺(tái)飄窗等超大附送的設(shè)計(jì)對(duì)于一些追求生活質(zhì)感的人群來說有著極高的吸引力，堪稱“蘇州中小戶型教科書”。隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，廣濟(jì)·上上城與華城國(guó)際在包括金閶區(qū)、新區(qū)在內(nèi)的購(gòu)房者群體中都擁有頗高的知名度和美譽(yù)度，不少客戶都結(jié)伴組隊(duì)前來選購(gòu)自己心儀已久的戶型。
?? ? 項(xiàng)目精益求精的品質(zhì),則為客戶今后生活提供完美的保障。華成房產(chǎn)作為蘇州市內(nèi)最具競(jìng)爭(zhēng)力的開發(fā)公司之一，深知品質(zhì)對(duì)于一個(gè)樓盤的影響是至關(guān)重要的。在品質(zhì)保障方面，不惜重金在項(xiàng)目?jī)?nèi)部打造樣板房、樣板段工程，為的就是用事實(shí)、用實(shí)景來說服購(gòu)房者；而在外立面貼面、建材等細(xì)節(jié)方面也緊跟市場(chǎng)最高標(biāo)準(zhǔn)，力圖打造北城區(qū)第一品質(zhì)之城；捍衛(wèi)自己北城區(qū)第一品質(zhì)樓盤的霸主地位。
現(xiàn)象三
??? 公積金政策利好釋放
??? 從10月27日起，市住房公積金管理中心開始實(shí)施新政策，用公積金貸款的購(gòu)房者，不僅可以實(shí)現(xiàn)最低2成首付，最高貸款金額也將達(dá)到50萬元。
??? 按照《通知》規(guī)定，首先將調(diào)整市區(qū)住房公積金貸款最高限額。即新建普通住房每筆最高不超過50萬元，存量成套住房（二手房）、自（翻）建住房每筆最高不超過35萬元；對(duì)借款人及其他共有人中僅一人符合貸款條件或無配偶的單身職工，新建普通住房每筆最高不超過30萬元，存量成套住房（二手房）、自（翻）建住房每筆最高不超過21萬元。其次，降低住房公積金貸款首付款比例。借款申請(qǐng)人購(gòu)買新建普通住房的首付款比例調(diào)整為不低于20%，貸款最高比例為不超過住房總價(jià)的70%；存量成套住房 （二手房）的首付款比例調(diào)整為不低于30%，貸款最高比例為不超過住房總價(jià)的60%。
??? 在此之前，蘇州市規(guī)定新建普通住房公積金貸款最高限額為32萬元，二手房貸款最高限額為22萬元，此次政策調(diào)整幅度相當(dāng)大，50萬元的最高限額能夠讓不少購(gòu)房者有了買房不用再進(jìn)行組合貸款的可能。同時(shí)，按照今年9月5日發(fā)布的調(diào)整規(guī)定，公積金貸款已經(jīng)恢復(fù)對(duì)購(gòu)、建住房的借款申請(qǐng)人申請(qǐng)第二（含）次以上住房公積金貸款的辦理，只要借款申請(qǐng)人在還清住房公積金貸款后，可再次申請(qǐng)辦理住房公積金貸款。
??? 公積金政策利好迅速釋放，成為購(gòu)房者的一大福音。在新政實(shí)施的第一天，蘇州市住房公積金管理中心就成功發(fā)放15筆公積金貸款，貸款總額達(dá)397萬。平均單筆貸款數(shù)為26.5萬元，而新政實(shí)施前單筆平均貸款僅為20萬元左右。同時(shí)，據(jù)介紹，由于前期宣傳到位，昨天公積金貸款現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)集中釋放現(xiàn)象。按照新規(guī)定，公積金最高貸款金額放大到50萬元，許多貸款者都用足政策，不再需要像以往一樣組合貸款。
?? ?走勢(shì)一
?? ? 新政讓樓市信心倍增
??? 繼中央政府出臺(tái)樓市利好政策后，蘇州政府也推出了二十二條暖市政策。
??? “今年樓市觀望氣氛濃重的主要原因就在于購(gòu)房者信心的不足，當(dāng)下，樓市利好政策終于出臺(tái)，尤其是對(duì)于首次置業(yè)者剛性需求的釋放更加集中放大。”臻園的負(fù)責(zé)人表示，“新政出臺(tái)后，我們項(xiàng)目便集中賣出了十來套，這是新政給開發(fā)商帶來利好影響的一個(gè)縮影?！?br />??? 據(jù)了解，多數(shù)購(gòu)房者來到秋季房交會(huì)的原因，主要源于新政出臺(tái)而帶來的優(yōu)惠。“我一直在等待中央與地方政策的出臺(tái)，雖然現(xiàn)在新政實(shí)施的細(xì)則還沒有最終落定，但是卻讓我看到了政府對(duì)樓市的信心。這次來到年末最后一場(chǎng)房交會(huì)，就是想要掌握樓市最新勢(shì)態(tài)發(fā)展?！迸c女友打算在市區(qū)購(gòu)房的楊先生表示，“剛性需求的釋放有可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)的再次上漲，我們到現(xiàn)場(chǎng)就來看看新政出來后房?jī)r(jià)的變化?！?
走勢(shì)二
??? 開發(fā)商借新政繼續(xù)促銷
??? “團(tuán)購(gòu)享受特惠價(jià)”、“房交會(huì)限時(shí)特惠房”、“最后良機(jī)，切莫錯(cuò)過”……滿眼的“促銷”口號(hào)，成為秋交會(huì)的普遍現(xiàn)象。
??? 不少細(xì)心的購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，在新政發(fā)布后幾天時(shí)間內(nèi)，不少開發(fā)商促銷已經(jīng)借助新政做起了文章?！罢尪悾_發(fā)商讓利，才能促動(dòng)更多剛性需求者的買房信心?！比A成房產(chǎn)的有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在新政出臺(tái)之際他們就當(dāng)借助政策等利好決定推出更多優(yōu)惠舉措。
??? “政府先后發(fā)布的刺激房地產(chǎn)交易的信息，大大的刺激了開發(fā)商對(duì)今后樓市的信心?！币幻_發(fā)商向記者分析道。
??? 可以預(yù)見，開發(fā)商將借新政之勢(shì)，進(jìn)一步促銷。畢竟，離今年指標(biāo)完成只剩兩個(gè)月時(shí)間。
??? 走勢(shì)三
??? 樓盤促銷優(yōu)惠不會(huì) “跳水”
??? 樓市促銷，已經(jīng)成為市場(chǎng)主流聲音。但放眼未來，樓市的價(jià)格顯然不會(huì)出現(xiàn)“跳水”。
??? 本次住交會(huì)開幕前，大部分開發(fā)商均表示，展會(huì)上會(huì)采取促銷優(yōu)惠措施，但具體內(nèi)容不愿提前公開，這無疑吊起了購(gòu)房者的胃口。
??? 現(xiàn)場(chǎng)的情況，與購(gòu)房者曾經(jīng)期盼的降價(jià)、打折等場(chǎng)面未能出現(xiàn)。在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)各家樓盤推出直接現(xiàn)金折扣優(yōu)惠、裝修基金贈(zèng)送、戶型面積贈(zèng)送、購(gòu)房大禮包等。但仔細(xì)計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，這些價(jià)格與年初相比相差無幾，且該樓盤已接近清盤。同時(shí)，不少樓盤本次采取的打折、優(yōu)惠信息，其實(shí)去年同樣出現(xiàn)過?！皹鞘协h(huán)境在逐步向好的方向好轉(zhuǎn)，開發(fā)商絕不會(huì)‘跳水’”。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管許多樓盤均采取了優(yōu)惠促銷措施，但只是持續(xù)“試水”市場(chǎng)而已，整體房?jī)r(jià)走勢(shì)并無太大波動(dòng)。
走勢(shì)四
??? 觀望松動(dòng)不急出手
??? 新政出臺(tái)后，樓市人氣重新匯集，但對(duì)成交的實(shí)際促動(dòng)卻尚未可知。“人氣重新積聚，充分說明了蘇州樓市剛性需求依然大量存在。”一名房產(chǎn)專業(yè)分析人士表示。在他看來，政策的利好是一種信號(hào)，但不能簡(jiǎn)單回答政策到底能產(chǎn)生多大促銷作用，必須依靠開發(fā)商配合，用實(shí)際行動(dòng)為樓市轉(zhuǎn)暖做熱身。道理很簡(jiǎn)單，有人氣并不等于有成交，從觀望到出手顯然不會(huì)一蹴而就。
??? 盡管觀望在持續(xù)松動(dòng)，但一些市民依然非?！昂V定”。市民郭先生認(rèn)為，一些樓盤有促銷但總價(jià)仍然比較高，就是不知道價(jià)格能否回落到他們能承受的價(jià)位。一位張姓市民本來想把老房子賣了再買套新房，改善一下住房條件，但這次樓市新政契稅降低了二手房營(yíng)業(yè)稅卻還沒有變動(dòng)，現(xiàn)在賣了顯然有點(diǎn)虧，不如再等等政策會(huì)不會(huì)有新的風(fēng)向。顯而易見，樓市新政出臺(tái)了，開發(fā)商與購(gòu)房者的博弈卻遠(yuǎn)未結(jié)束。
??? 走勢(shì)五
?? 品牌地產(chǎn)引領(lǐng)市場(chǎng)
??? 去年年底，在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控頻頻出臺(tái)的情況下，許多專家、媒體就曾預(yù)料：“房地產(chǎn)行業(yè)即將面臨重新‘洗牌’的過程。 ”如今，這一“預(yù)料”正逐步兌現(xiàn)：銷售量逐月下降，無特色和定位不準(zhǔn)確的樓盤開始被市場(chǎng)遺棄，資金困難的地產(chǎn)公司生存面臨挑戰(zhàn)……“即使這樣，許多開發(fā)商還心存幻想，”來自蘇州某知名地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，“他們認(rèn)為，既然剛性需求仍然存在，那么房地產(chǎn)就會(huì)重新火熱起來，殊不知，消費(fèi)者已經(jīng)回歸理智，去年房地產(chǎn)的‘瘋狂’時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。 ”
??? 從蘇州前三季度開發(fā)商與樓盤銷售成交排名來看，中海、華成、吳中地產(chǎn)、萬科、萬達(dá)分別占據(jù)前五位置，這些開發(fā)商旗下的萬達(dá)廣場(chǎng)、觀瀾麗宮、御湖熙岸、玲瓏灣、金色家園等項(xiàng)目也在前三季度的成交業(yè)績(jī)中拔得頭籌，處于銷售前列的幾乎都是“品牌”地產(chǎn)開發(fā)商。
??? 從目前來看，除了大連萬達(dá)之外，幾乎所有銷售前列的開發(fā)商都是多項(xiàng)目、多區(qū)域同時(shí)開發(fā)，這顯然對(duì)開發(fā)商管理水平提出新挑戰(zhàn)?！翱蛻魧?duì)品牌的認(rèn)同度、樓盤美譽(yù)度、業(yè)主滿意度已經(jīng)開始直接決定下一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成敗?！庇嘘P(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，品牌開發(fā)商只要將好的樓盤在不同區(qū)域加以復(fù)制便會(huì)受追捧；但另一方面，口碑不好的開發(fā)商即便多區(qū)域開發(fā)也會(huì)相繼失利，“所有這些表明樓市品牌時(shí)代已加速來臨”。