“從農(nóng)行來看，其房貸條件相比去年實(shí)際上已有所松動。”一銀行業(yè)內(nèi)人士判斷，“但公布卻又緊接著撤下，說明監(jiān)管層可能并不認(rèn)可這種松動。”
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“這次緊急叫停各銀行連夜制定的細(xì)則，或意味著監(jiān)管部門近期還是要出臺一份房貸操作細(xì)則，將首套貸款購房才能適用利率下調(diào)30%的優(yōu)惠加以明確，其他房貸操作仍以去年頒布的"第二套房貸政策"為準(zhǔn)?！币汇y行業(yè)內(nèi)人士猜測。
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首份銀行房貸細(xì)則在露面半天后卻又再次消失。
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昨日上午，中國農(nóng)業(yè)銀行（下稱“農(nóng)行”）在其網(wǎng)站公布了一篇《優(yōu)惠政策保障民生精細(xì)管理強(qiáng)化風(fēng)控，我行積極響應(yīng)房貸新政》的新聞稿，對是否首次貸款購自住房、所購是否為普通住房等利率及首付成數(shù)作出了解釋，并重點(diǎn)明確了備受關(guān)注的存量個人住房貸款利率調(diào)整政策。但蹊蹺的是，在掛出沒有幾個小時后，該稿件在其網(wǎng)站被撤下。
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對此，農(nóng)行總行新聞處在接受早報記者采訪時回應(yīng)稱，撤銷此細(xì)則是因?yàn)榻拥奖O(jiān)管部門通知，高層將有新的房貸意見出臺。當(dāng)記者就此向銀監(jiān)會問詢時，其新聞處相關(guān)人士則表示“已下班，未聽說此事”。
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而記者還了解到，工商銀行的房貸細(xì)則也于昨日基本成形。然而，就在一些貸款公司和中介企業(yè)拿到工行貸款細(xì)則后不到2小時，昨天下午6點(diǎn)多，又收到銀行方面的通知，稱制定的各項(xiàng)貸款細(xì)則已全部作廢，各行將在銀監(jiān)會及央行昨日下發(fā)的最新文件精神指導(dǎo)下，重新商討制定相關(guān)房貸細(xì)則。對此，銀行方面有關(guān)人士證實(shí)了此說法。
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農(nóng)行“夭折稿”：部分老客戶利率自動調(diào)低
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農(nóng)行在昨天露面半天的新聞稿中稱，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予積極支持，具體優(yōu)惠政策分類規(guī)定為：一是對自住購房能否適用最優(yōu)惠利率將綜合購房類別、借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險因素進(jìn)行考慮。二是規(guī)定借款人購買非普通住房的，即使是首次購房，首付款比例原則上不低于25%。三是規(guī)定借款人購買非自住房的，首付款比例一律不得低于30%，購買非普通住房的，貸款利率原則上不下浮。四是嚴(yán)格控制對借款人一次性申請多筆個人住房貸款發(fā)放貸款。
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此外，事關(guān)中國眾多“房奴”的存量貸款利率政策，農(nóng)行也明確將采取兩種方式進(jìn)行調(diào)整。一是自動調(diào)整，即對初始貸款發(fā)放金額在30萬元（含）以上、原執(zhí)行利率為同期同檔次基準(zhǔn)利率0.85倍的貸款，原則上通過銀行內(nèi)部的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)自動調(diào)整利率，無需借款人申請，貸款執(zhí)行利率自2009年1月1日起即統(tǒng)一下調(diào)為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。另一種方式是手工調(diào)整，即對不符合自動調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)或由于其他方面的原因無法進(jìn)行自動調(diào)整的貸款，綜合考慮原適用利率、客戶貢獻(xiàn)度等要素提出意見，經(jīng)借貸雙方協(xié)商一致，于2009年1月1日（含）之后進(jìn)行調(diào)整。農(nóng)行同時強(qiáng)調(diào)，對借款人有連續(xù)90天（含）以上逾期記錄的，農(nóng)業(yè)銀行將不受理其利率下調(diào)的申請。
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“從農(nóng)行來看，其房貸條件相比去年實(shí)際上已有所松動?！币汇y行業(yè)內(nèi)人士判斷，“但公布卻又緊接著撤下，說明監(jiān)管層可能并不認(rèn)可這種松動?！?/span>
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工行“作廢稿”：只要首次購房均能優(yōu)惠
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工行擬定的房貸細(xì)則具體為：只要達(dá)到工商銀行“優(yōu)質(zhì)客戶”標(biāo)準(zhǔn)的，只要是首次購房，或改善型購房，不論貸款房源是普通住房還是非普通住房，均可貸款八成，且享受基準(zhǔn)利率0.7倍的優(yōu)惠利率。
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而對于一般客戶，只要是首次購房，或改善型購房，不論貸款房源是普通住房還是非普通住房，均可貸款七成，并且也可享受基準(zhǔn)利率0.7倍的優(yōu)惠利率。
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此外，工商銀行貸款細(xì)則規(guī)定，對于銀行“優(yōu)質(zhì)客戶”列舉了八條定義，滿足任何一條，即可享受“優(yōu)質(zhì)客戶”的貸款優(yōu)惠。
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1. 國家公務(wù)員、銀行、證券、保險業(yè)正式員工。
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2. 醫(yī)生、教師、高級技術(shù)人員、職業(yè)律師、軍官（校級以上）。
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3. 就業(yè)于中國電信、中國移動、中國聯(lián)通、民航總局、上海電力公司。
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4. 在工行開有信用卡金卡客戶。
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5. 月收入大于1萬元并能提供稅單。
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6. 工行金融資產(chǎn)大于50萬元，他行金融資產(chǎn)大于100萬元。
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7. 所購該套房屋若產(chǎn)證上業(yè)主有1人，那么該房屋總價不得低于100萬元。
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8. 所購該套房屋若產(chǎn)證上業(yè)主有2人（包括一家三口），那么該房屋總價不得低于200萬元。
不讓放得太松？
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“這次緊急叫停各銀行細(xì)則，或意味著監(jiān)管部門近期還是要出臺一份房貸操作細(xì)則，將首套貸款購房才能適用利率下調(diào)30%的優(yōu)惠加以明確，其他房貸操作仍以去年頒布的"第二套房貸政策"為準(zhǔn)?！币汇y行業(yè)內(nèi)人士猜測。
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該人士表示，“就放松房貸，業(yè)界本來就有爭議，從央行角度來說也是如此。放松貨幣政策拉動內(nèi)需，沒有必要去拉房地產(chǎn)，這實(shí)際上是以另一個泡沫來掩蓋泡沫。”他指出，美國就是前車之鑒，此次美國金融危機(jī)源自房地產(chǎn)業(yè)，而當(dāng)時發(fā)展房地產(chǎn)卻是為了沖抵網(wǎng)絡(luò)股泡沫的破滅。
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“難確實(shí)比較難，沒有誰會丟掉手中利潤去博未知利潤，再說也不知道放松房貸到底能帶來多少新增客戶?！睂Υ?，一國有大行人士告訴記者，“而且，即使總行出了政策，各分行還可能需要根據(jù)自己的貸款結(jié)構(gòu)進(jìn)行細(xì)化，因此細(xì)則出臺大家都會比較謹(jǐn)慎?！?/span>
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細(xì)則繼續(xù)“難產(chǎn)”
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經(jīng)記者多方證實(shí)，銀監(jiān)會在央行、財政部的新政發(fā)布后，曾發(fā)布了一份關(guān)于房貸風(fēng)險的緊急通知，內(nèi)容提及去年的兩個文件仍要執(zhí)行，也即央行和銀監(jiān)會聯(lián)合于2007年9月27日下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號）(以下簡稱359號文件），和2007年12月11日下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》（銀發(fā)〔2007〕452號）(簡稱452號文件）。
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2007年9月27日下發(fā)的359號文件第三條明確規(guī)定：“對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%?！?/span>
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而2007年12月5日下發(fā)的452號文件又是對359號文件的進(jìn)一步補(bǔ)充和嚴(yán)控，這份文件明確了以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定房貸次數(shù)以及“第二套房”的具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
母雞難產(chǎn)下的蛋，又要個個“標(biāo)準(zhǔn)化”？
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大小地產(chǎn)開發(fā)商，銀行老總，小買房業(yè)主們翹首盼了大半年，央行終于在22日和財政部一起下達(dá)了鼓勵買房的信貸政策。政策一出，力度之大甚至超出預(yù)期，貸款利率一下子打了個7折，算算前后省下利息就有一大筆。
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正好借著金融機(jī)制改革東風(fēng)，一向習(xí)慣統(tǒng)一發(fā)布的央行這回開始放權(quán)。發(fā)言人說了，擴(kuò)大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度后，金融機(jī)構(gòu)擁有更大的自主定價空間，有利于不斷完善市場化的定價機(jī)制。
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自主是自主，10月27日的期限卻是定了，央行說，各大銀行自己決定怎么實(shí)行，到時候公布就是了。于是大小媒體、貸款公司、中介還有我們的買房賣房者都伸長了脖子等著細(xì)則公布。
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按照央行的精神，這回細(xì)則還真是叫作細(xì)則了，既然各大銀行自己說了算，那恐怕實(shí)行起來也是五花八門，各有優(yōu)劣，如此一來，銀行業(yè)至少從房貸一塊來講，真正算是競爭起來了。
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不過到了27日“大限”當(dāng)天，銀行的細(xì)則卻像難產(chǎn)的母雞一樣，只聽叫喚，就是沒有蛋下來。給分行負(fù)責(zé)人打電話，人家也著急，說沒細(xì)則下來，原來準(zhǔn)備放的貸款都壓著，誰都不愿意吃虧啊。
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回想去年9月份的二套房政策，也是銀行各自理解，分頭執(zhí)行。于是銀行格外重視，真正討論，細(xì)則一等等了一個月才開始正式執(zhí)行。
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果然民間的創(chuàng)造力是無限的，沒多久，林林總總各種變相優(yōu)惠就產(chǎn)生了，各家銀行對二套房的認(rèn)識也是各有不同，另外，以生意計(jì)，對優(yōu)質(zhì)客戶要優(yōu)惠，對還清了房貸的要優(yōu)惠，對關(guān)系好的開發(fā)商要優(yōu)惠……執(zhí)行力度也可想而知。接著是深圳樓市危機(jī)，銀行貸款風(fēng)險加大，于是銀監(jiān)會趕緊下令統(tǒng)一二套房執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，政策全面收緊，而房地產(chǎn)行業(yè)也隨之冷了下去。
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如今房貸放松令一下，這回是央行明確了放權(quán)銀行自主執(zhí)行，各大行這回放下心來，雖然比27日公布日期遲了點(diǎn)，但相比以往也算是效率大增。到昨天，大部分銀行都已經(jīng)是初具規(guī)模，像模像樣了。
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和切身利益攸關(guān)，貸款公司趕緊第一時間去找各行探聽執(zhí)行方案。從各種討論版本來看，銀行自主權(quán)還真是得到了執(zhí)行，各類版本迥異，貸款放松幅度松緊不等，其中有一個版本在我們看來已經(jīng)到了宏觀調(diào)控之前水準(zhǔn)了。
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四大行中，農(nóng)業(yè)銀行速度最快，28日第一時間在官網(wǎng)公布了細(xì)則，農(nóng)行的版本中，非普通住房也能享受到25%的首付優(yōu)惠。
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令人吃驚的是，公布幾個鐘頭之后，農(nóng)行版本細(xì)則被撤下。原因在于，監(jiān)管部門發(fā)文，要求繼續(xù)防范金融風(fēng)險，并規(guī)定了一些標(biāo)準(zhǔn)定義。于是乎，各大行細(xì)則推倒重來。
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實(shí)際上，央行放權(quán)，原本有意在一定范圍內(nèi)銀行風(fēng)險自控，這也是銀行股份化改制之后，金融體制改革的必經(jīng)之路。不過眼看著境外風(fēng)險事件層出不窮，放開的手總是不舍得真正放開。
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這次房貸利率調(diào)整過程，銀監(jiān)會一聲令下，如今一切重來，稍稍揣測一下，不久和我們見面的，不免又是幾個多胞胎版本面貌類似的細(xì)則了。