??????? 10月24日，深圳發(fā)展銀行副行長(zhǎng)劉寶瑞在三季報(bào)發(fā)布會(huì)上回應(yīng)房貸新政細(xì)則時(shí)說(shuō)，對(duì)于存量房貸，將會(huì)按照原有的規(guī)則，不會(huì)普遍下調(diào)利率。
萬(wàn)科認(rèn)為，這次全國(guó)性政策相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商不用降價(jià)，政府幫他們降了10%～20%…
10月23日，央行規(guī)定從11月1日起，對(duì)首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房的居民，將最低首付款比例調(diào)整為20%，并將商業(yè)性房貸利率的下限調(diào)整為貸款基準(zhǔn)利率的70%，同時(shí)減免契稅、印花稅等。
市場(chǎng)人士認(rèn)為，由于難以定義自住房，新政策實(shí)際允許商業(yè)銀行自主決定住房貸款價(jià)格及首付款，因此銀行的實(shí)施細(xì)則將決定政策的實(shí)際影響；對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，這一重大政策調(diào)整無(wú)疑是利好，但新政對(duì)銀行盈利和資產(chǎn)質(zhì)量存在一定不確定因素。
此前，由于房地產(chǎn)交易低迷，商業(yè)銀行的個(gè)人貸款增長(zhǎng)緩慢。據(jù)央行數(shù)據(jù)，1-9月居民戶人民幣貸款增加6210億元，同比少增4359億元，其中，短期貸款增加2735億元，中長(zhǎng)期貸款增加3475億元；居民戶人民幣中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款余額為3.2638萬(wàn)億，其中絕大部分即住房按揭貸款。
10月24日，滬深兩市十四家銀行股集體下跌，延續(xù)了前天的跌勢(shì)，顯示市場(chǎng)信心仍然脆弱。
銀行房貸細(xì)則未明
在席卷全世界的次貸風(fēng)暴陰影下，國(guó)內(nèi)銀行對(duì)房貸的熱情能否如去年高漲是影響新政落地效果的關(guān)鍵因素。
劉寶瑞稱，深發(fā)展首先要關(guān)注即將出臺(tái)的央行實(shí)施細(xì)則，但銀行的操作細(xì)則將會(huì)按照購(gòu)房人的實(shí)際情況和風(fēng)險(xiǎn)程度來(lái)靈活評(píng)定，“首套房、自住型、普通住宅”將是給予優(yōu)惠首付和利率重要標(biāo)準(zhǔn)。
如無(wú)意外，央行的實(shí)施細(xì)則將在近期公布，隨之銀行將制定各自的操作細(xì)則。顯然，此次調(diào)整首付比例和利率實(shí)際是降低了自住房的交易成本和門(mén)檻，從而為成交低迷的房地產(chǎn)助推。
按照財(cái)政部公布的政策概算，此次減稅相當(dāng)于降低新房?jī)r(jià)格0.6%(契稅0.5%+印花稅0.05%×2），二手房?jī)r(jià)格則相當(dāng)于降低了1.6%(印花稅0.05%×2+增值稅1%+契稅0.5%）。
深圳平安銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前購(gòu)房的真實(shí)需求依然存在，政府對(duì)購(gòu)房消費(fèi)需求的提振，可以在一定程度上增加住宅成交量，銀行的個(gè)貸業(yè)務(wù)量也會(huì)相應(yīng)增加。
民生銀行個(gè)人銀行部一人士認(rèn)為，上半年已經(jīng)有部分中小銀行主動(dòng)壓降房貸的比例，一方面是為了騰出部分額度保公司貸款，加強(qiáng)流動(dòng)性，但更重要的是為了防范房貸的風(fēng)險(xiǎn)。廣東某大行副行長(zhǎng)表示，金融危機(jī)已經(jīng)波及國(guó)內(nèi)的企業(yè)和個(gè)人收入，從這個(gè)角度看，貸款風(fēng)險(xiǎn)依舊較高，銀行不會(huì)在政策放寬時(shí)不顧風(fēng)險(xiǎn)隨便放貸。
銀行盈利或受影響
貸款利率下降可能給銀行增加業(yè)務(wù)量，但利潤(rùn)也不可避免受到影響。英大證券研究所李大霄表示，本次調(diào)整減少了購(gòu)房者的成本，減輕了房地產(chǎn)商的負(fù)擔(dān)，但是銀行也讓利了，凈利差會(huì)受到影響。
深圳一房地產(chǎn)研究人士認(rèn)為，政策只是一個(gè)大方向，對(duì)行業(yè)和銀行的實(shí)質(zhì)影響還需要取決于政策實(shí)施細(xì)節(jié)，比如“首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房”的認(rèn)定將會(huì)對(duì)銀行的操作有很大的影響，從而對(duì)銀行的盈利產(chǎn)生具體影響。
上述廣東大行人士認(rèn)為，如果銀行給予原有購(gòu)房者利率優(yōu)惠，最重要的考慮是減輕購(gòu)房者供樓壓力，防止斷供的風(fēng)險(xiǎn)，這將取決于銀行對(duì)客戶供款能力的分析和判斷。他相信總行會(huì)對(duì)客戶進(jìn)行分析，然后定出符合優(yōu)惠條件的群體。
高華證券也認(rèn)為，新貸款利率的下降及現(xiàn)有貸款利率可能的調(diào)低將進(jìn)一步導(dǎo)致銀行業(yè)凈息差收窄。
假設(shè)目前貸款利率為基準(zhǔn)利率85%的按揭貸款(即存量房貸）中有90%轉(zhuǎn)而使用基準(zhǔn)利率70%的新利率，銀行業(yè)2009年預(yù)期凈息差將平均收窄近8個(gè)基點(diǎn)。同時(shí)，按目前十四家上市銀行按揭貸款占總生息資產(chǎn)的均值是8%，2009年主要上市銀行的預(yù)期稅后凈利潤(rùn)將會(huì)減少5.3%。
中銀國(guó)際分析師袁琳則認(rèn)為，如果目前的貸款全部重新調(diào)整利率，預(yù)計(jì)商業(yè)銀行的凈息差將下降10個(gè)基點(diǎn)，2009年凈利潤(rùn)將下降3.78%。
樓市新政實(shí)施前夜 超九成網(wǎng)友稱將持續(xù)觀望
另?yè)?jù)南方日?qǐng)?bào)：國(guó)家昨日出臺(tái)的住房保障“組合拳”,給低迷了一段時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)極大的震動(dòng),也吸引了廣大老百姓的眼光。
政策實(shí)施前夜,有看好者,有擔(dān)憂者,但更多的是對(duì)進(jìn)一步細(xì)則出臺(tái)的期待。本報(bào)記者重點(diǎn)采訪廣州、深圳和東莞等城市,了解業(yè)界、市民和整個(gè)市場(chǎng)的反應(yīng)。
利好當(dāng)前業(yè)界慎提漲價(jià)
低迷了一段時(shí)間的樓市迎來(lái)政策暖風(fēng),面對(duì)政策利好,不知是否為了“照顧買(mǎi)家心情”,房地產(chǎn)業(yè)界難見(jiàn)“揚(yáng)眉吐氣”的表情,特別是對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)否因救市而上漲,更是審慎言之。
在廣州,合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為,房?jī)r(jià)并不會(huì)因?yàn)樨?cái)政部的新政就馬上回升,但有望止跌?，F(xiàn)在大部分開(kāi)發(fā)商的資金鏈已經(jīng)趨緊,開(kāi)發(fā)商需要增加成交量,加快資金回收速度。因此,新政推出不會(huì)推高房?jī)r(jià)。
在東莞,京基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理李燕更多地強(qiáng)調(diào),新政“從民生角度考慮”,有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。
而在深圳,蘭江地產(chǎn)副總裁楊大谷表示,購(gòu)房者會(huì)增加多少現(xiàn)在還未可知,開(kāi)發(fā)商也不會(huì)直接因?yàn)樾抡雠_(tái)而貿(mào)然調(diào)價(jià),現(xiàn)在反而是一些開(kāi)發(fā)商快速出貨的好機(jī)會(huì)。
“政府救市主要是挽救市場(chǎng)信心,價(jià)格是否會(huì)漲應(yīng)該還會(huì)由市場(chǎng)決定?！鄙钲诰┗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理李燕表示。
但中原地產(chǎn)市場(chǎng)部的黃韜也擔(dān)心,目前廣州等地樓市還處于市場(chǎng)自我調(diào)整階段,房?jī)r(jià)尚未調(diào)整到位,在這種情況下,新政的出臺(tái)為市場(chǎng)增加了更多變數(shù)。救市新政可能會(huì)被開(kāi)發(fā)商、二手業(yè)主誤讀,認(rèn)為房?jī)r(jià)已經(jīng)調(diào)整到位,借機(jī)升價(jià)。
等更細(xì)措施出臺(tái)
在政策實(shí)施前夜,“等”的情緒更加濃了。
廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜表示,最關(guān)鍵是購(gòu)買(mǎi)改善型住房如何界定,這個(gè)還需要細(xì)化,否則一些房地產(chǎn)投資者仍然可以利用這種界定不清而把改善型住房購(gòu)買(mǎi)改變?yōu)樽》客顿Y,給投資客松綁。這需要考驗(yàn)金融機(jī)構(gòu)的評(píng)估體系,對(duì)住房用途和房屋為普通住房還是高檔住房的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)都要細(xì)化。
新政提到,“地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策”。對(duì)此,不少專家指出,此舉表明政府為下一步采取更加深入的政策留下了空間。
廣州同創(chuàng)卓越地產(chǎn)的趙卓文表示,廣州房?jī)r(jià)蘊(yùn)藏暴跌的空間和可能。如政府“救市”細(xì)則不及時(shí)出臺(tái),不及時(shí)維穩(wěn),2009年第二季度,樓價(jià)就有可能被打回原形,退回2006年6000-7000元/平方米的樓價(jià)。屆時(shí),“斷供者”將大增,樓市將不可收拾。那么,廣州近期是否會(huì)有所動(dòng)作,出臺(tái)相關(guān)細(xì)則出手救市?廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日接受記者采訪時(shí)表示,現(xiàn)在暫時(shí)沒(méi)有計(jì)劃出臺(tái)相關(guān)細(xì)則,但是會(huì)持續(xù)關(guān)注樓市狀況。
在東莞,市民除了對(duì)政策本身還有一些疑問(wèn)外,對(duì)東莞政府是否救市以及如何救市也充滿期待,網(wǎng)站上還很快出現(xiàn)了“東莞政府該如何行動(dòng)?”等類(lèi)似的追問(wèn)。而至今,政府還沒(méi)什么具體行動(dòng),這也加重了購(gòu)房者對(duì)政策的觀望態(tài)度。
等房?jī)r(jià)真正降下來(lái)
“買(mǎi)新房首付比例降至20%,對(duì)我們這些剛工作攢錢(qián)付首付的購(gòu)房人來(lái)說(shuō),更是好消息?！贝髮W(xué)畢業(yè)工作兩年的李先生興奮地告訴記者?！爱吘箤?duì)廣州樓市的未來(lái)還是很有信心的,現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候買(mǎi)房,是個(gè)好機(jī)會(huì)!”
不過(guò)也有不少?gòu)V州買(mǎi)房人表示,新政優(yōu)惠的幅度還沒(méi)達(dá)到他們的心理價(jià)位,打算繼續(xù)耐心等待政府出臺(tái)更好的政策?！半m然說(shuō)現(xiàn)在這個(gè)政策能減輕我們的負(fù)擔(dān),20年算下來(lái)也能少付不少的錢(qián),但現(xiàn)在樓市太不穩(wěn)定了,雖然政府不會(huì)任其崩盤(pán),不過(guò)還是存在很大變數(shù),就像股市一樣,政府一直在救,但是還是一直在跌。”家住五羊新城的郭小姐說(shuō)。
記者隨機(jī)采訪發(fā)現(xiàn),對(duì)于持幣觀望的購(gòu)房者,目前有三大因素牽制他們?nèi)胧?一是受全球經(jīng)濟(jì)大勢(shì)影響,人們消費(fèi)觀念趨于保守；二是購(gòu)房者認(rèn)為年底開(kāi)發(fā)商資金壓力大,會(huì)有拋售行為出現(xiàn),于是靜觀其變；三是盡管房?jī)r(jià)步入下行通道,但是目前房?jī)r(jià)仍然讓大多數(shù)人“吃不消”。
而在東莞,一些消費(fèi)者認(rèn)為,這些優(yōu)惠并不能拉近自己與高房?jī)r(jià)的距離,目前的房?jī)r(jià)還沒(méi)有回到可以接受的心理價(jià)位。買(mǎi)得起房的可能會(huì)省一些,買(mǎi)不起的還是買(mǎi)不起。東莞明珠學(xué)校田老師認(rèn)為,國(guó)家當(dāng)年控制房?jī)r(jià)的政策也不是一下子就到位的,現(xiàn)在想吸引消費(fèi)也會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。如果這次調(diào)整不明顯,更多更優(yōu)惠的政策還會(huì)出現(xiàn)。
超九成網(wǎng)友稱將持續(xù)觀望
截至今日0時(shí)30分,網(wǎng)上的一項(xiàng)調(diào)查顯示,盡管首次購(gòu)房最低首付降至20%,68.7%的網(wǎng)友仍不會(huì)考慮買(mǎi)房。而92.8%的網(wǎng)友稱,國(guó)家開(kāi)始大規(guī)模救市,將持續(xù)觀望。
本欲下訂忙“縮手”買(mǎi)家賣(mài)家同捱真空期
記者昨日走訪廣州市場(chǎng)發(fā)現(xiàn),看樓的人氣暫時(shí)還沒(méi)有因?yàn)樾抡某雠_(tái)而上升。由于不是周末看樓高峰,昨天中午,記者在宏城廣場(chǎng)看到,開(kāi)出的樓巴空載率很高,看樓市民寥寥無(wú)幾。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部黃韜分析說(shuō),由于救市政策是在下月1日才開(kāi)始實(shí)施,因此可能導(dǎo)致短期內(nèi)廣州樓市成交量的下降。有的買(mǎi)家本來(lái)已經(jīng)交了訂金準(zhǔn)備買(mǎi)房,但是為了等新政優(yōu)惠而推遲簽認(rèn)購(gòu)書(shū)。短期內(nèi)的變數(shù)也會(huì)比較大,對(duì)于二手房業(yè)主和買(mǎi)家來(lái)說(shuō)可能會(huì)形成一種焦灼狀態(tài),也就是雙方都在拉鋸。他預(yù)測(cè),廣州樓市將經(jīng)歷一段成交的真空期。
而在深圳,業(yè)界人士也表示,小戶型的購(gòu)房者有可能將目前的購(gòu)買(mǎi)行為推遲,11月之前的成交量會(huì)有小幅回落。再加上普通消費(fèi)者理解、感受政策的動(dòng)因和作用,到做出購(gòu)房決策等需要一定的時(shí)間,所以,政策的出臺(tái)也不會(huì)引發(fā)短期內(nèi)成交量的大幅增長(zhǎng)。
已被套牢不敢輕易入市?
在國(guó)家出臺(tái)的樓市新政中,有些條款比較模糊敏感,如“金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%”,“改善型普通自住房”并不好界定,這是不是給炒房客開(kāi)了一個(gè)“口子”?房?jī)r(jià)是否會(huì)重新上漲?
負(fù)責(zé)一線銷(xiāo)售的深圳市美聯(lián)物業(yè)羅湖區(qū)總監(jiān)袁新有認(rèn)為,據(jù)她跟投資客打交道所了解的情況,現(xiàn)在投資客的心態(tài)是越來(lái)越謹(jǐn)慎了,在現(xiàn)在這個(gè)行情下,他們不敢輕易出手。并且,很多以前活躍的買(mǎi)家,投資客都被股市套住了,供房的壓力很大,很難有資金再入市炒房。
袁新有表示,現(xiàn)在投資客有兩種,一種是少數(shù)仍有資金實(shí)力的人,在現(xiàn)在深圳樓市走向仍然不明朗的情況下,會(huì)繼續(xù)觀望；另一種是供房壓力大的人,他們急于把手中積壓的房產(chǎn)賣(mài)出,不會(huì)抬高房?jī)r(jià)。保守估計(jì),被套的投資客,要消化現(xiàn)有房產(chǎn),也要到明年中期了。
按照現(xiàn)在持續(xù)惡化的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì),以及投資客的自身實(shí)際,袁新有認(rèn)為,深圳房?jī)r(jià)要上漲,也要等到明年中期以后,“很多大投資客都不會(huì)單看深圳樓市政策的,他們也會(huì)研究國(guó)際、國(guó)內(nèi)、省內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)走向?！?br /> 而廣州大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳琳表示,政府對(duì)住房投資仍然保持原有的政策,這也意味著,從去年以來(lái)特別是今年以來(lái)政府嚴(yán)厲遏制房地產(chǎn)炒作與投機(jī)的政策沒(méi)有改變。