??????? 今年以來，在宏觀調(diào)控效應(yīng)與經(jīng)濟周期波動效應(yīng)的雙重影響下，房地產(chǎn)市場面臨復(fù)雜局面。目前不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)不同程度的“量價齊跌”，大部分產(chǎn)品銷售狀況很不理想，樓市降價聲此起彼伏。
面對交易量和成交量屢創(chuàng)新低的消極局面，購房者觀望情緒日益濃厚，部分房產(chǎn)商不得不以降價、延緩?fù)票P、抱團取暖、另辟市場等方式艱難前行。
在目前的市場情況下，能夠大規(guī)模有聲勢的進行銷售的項目屈指可數(shù)，蘇州中海就是其中的一個。據(jù)了解，中海地產(chǎn)僅國慶黃金周期間，便創(chuàng)下逾2億元的銷售金額，幾乎占到園區(qū)同期銷售總量的50％。
據(jù)了解，位于蘇州主城區(qū)桐涇南路的中海胥江府項目將于25日開盤，該項目優(yōu)越的地理位置和開發(fā)商的強勢品牌形象吸引了大量購房者關(guān)注。
近日，記者來到該項目售樓處了解情況，偌大的售樓處里，前來參觀咨詢的客戶絡(luò)繹不絕。是什么讓中海胥江府有如此底氣？
逆市熱銷中海早有先例
當(dāng)記者帶著和所有人一樣的疑惑詢問中?，F(xiàn)場銷售人員的時候，得到的答案是“我們并沒有什么特別的優(yōu)惠措施，更別說降價了。我們所能提供的優(yōu)惠幅度和方式基本上都是一些常規(guī)的促銷需要而已。”言語間，氣定神閑，頗有些“酒香不怕巷子深”的底氣。
確實，此次蘇州中海在國慶期間的優(yōu)惠方式除了“認購性優(yōu)惠”、“簽約性優(yōu)惠”和“介紹性優(yōu)惠”之外，筆者并未見到其他優(yōu)惠方式，甚至連“買房送×××”，這樣的變相降價的促銷形式都沒有。根據(jù)估算此次中海的優(yōu)惠幅度最高在5%左右，結(jié)合中海一貫的高質(zhì)高價的定價方式，這種優(yōu)惠幅度相對于其他樓盤簡直就不值一提。
這次“國慶大捷”一樣的“逆市熱銷”，并非第一次發(fā)生在中海身上。以往歷史證明，“逆市熱銷”是中海長期以來的慣例。
2005年，受國家調(diào)控影響，全國樓市同樣降入低谷，還不成氣候的園區(qū)房價首當(dāng)其沖。各大樓盤紛紛降價出手，而蘇州中海先是半島華府9月份首次開盤，就售出66套別墅中的61套，日銷售率高達92%。緊接著10月份中海湖濱一號空中合院陽房公開上市，開盤推出232套房源，即刻售出221套，銷售率居然高達95%。無獨有偶， 2006年4月份，當(dāng)中海湖濱一號再次推出116套房源，當(dāng)天即成交102套，成交率依舊高達87.9%左右。寒市尚且如此，更不用說中海在“牛市”下的優(yōu)異表現(xiàn)了。中海新湖國際的火爆熱銷堪稱奇跡。目前，在園區(qū)，中海絕對執(zhí)掌樓市第一話語權(quán)。
同樣的市場背景，不低的價格，并不豐厚的讓利，是什么讓中海胥江府如此備受青睞，如此廣被偏愛？無疑是購房者最看重的性價比，是中海品牌和中海品質(zhì)。
絕版地段精品品質(zhì)傲然綻放
經(jīng)常可以聽到這樣的評論：“這房子根本就不該建在這，要是在哪里哪里，花多少錢買我都愿意。 ”這說明不同的地段是屬于不同身份和地位的人居住的，它需要同等品質(zhì)和品位的住宅與之相對應(yīng)。如果在主流區(qū)域建劣質(zhì)樓盤，當(dāng)然會被購房者嗤之以鼻；反之，在對住房品質(zhì)要求不高的地方建極品豪宅，同樣會因為“不合時宜”而鮮人問津。這也是導(dǎo)致了目前房地產(chǎn)市場上，真正能夠在價格和品質(zhì)上同時符合購房者需求的樓盤是少之又少，太多的房屋供應(yīng)與需求難以匹敵。
而中海則不同。在每一個樓盤開發(fā)之初，中海就對其地段、周邊配套、綜合前景等項目素質(zhì)進行綜合分析。最大程度使物業(yè)形態(tài)與項目素質(zhì)匹配，滿足不同消費群體的不同需求。設(shè)身處地為消費者思考的物業(yè)產(chǎn)品定位，當(dāng)然會被購房者認同；深諳樓盤價值標(biāo)準(zhǔn)的定價方式，也保證了中海屬下的樓盤價格波動從來都不會因為市場的波動而劇烈升降。中海長達29年的穩(wěn)健品牌形象，更為購房者認購中海產(chǎn)品提供了強有力的心理保證。
此外，中海從來只選擇“黃金地段”的傳統(tǒng)，不單是為了保障產(chǎn)品的主流特性，更是為購房者提供可持續(xù)增值的高回報性投資品。我們以中海湖濱一號為例看看中海產(chǎn)品的強大增值力。
中海湖濱一號2005年10月份的開盤均價在5850元/平米左右，比同區(qū)域其他樓盤高出500元/平米左右。 2006年4月份中海湖濱一號的開盤價格就升至6500元/平米左右，這個價格即使比周邊其他房源均價5300元/平米的價格高出不少，依然被購房者一搶而光。時至今日，中海湖濱一號的樓盤已成為園區(qū)的地標(biāo)性樓盤，市場價格約在10000元/平米左右，湖景房更是突破了15000元/平米。從 5850元/平米到如今的15000元/平米中海為湖濱一號的購房者創(chuàng)造近3倍巨大投資回報。
??????? 造家運動每一個細節(jié)都不放過
能夠為客戶帶來高額回報，并非只是中海產(chǎn)品價值的第一著眼點。中海更關(guān)注產(chǎn)品的實用性、舒適性和居住功能。中海人不單是建造房子，更是營造家。
在投資、炒房盛行之際，很多開發(fā)商的房型都是為了賣個好價錢而造出來的?！胺孔訂栴}就成了簡單的面子問題。 ”，面積大就往“豪”里做，面積小就往全里做。反正是有條件要做出來，沒有條件創(chuàng)造條件也要“硬”做出來。做出來的房子，戶型不是偏大，就是偏??；功能不是過多，就是太少；布局不是不足，就是浪費?？粗娣≈浅２凰?。
比如說，之前風(fēng)靡一時的投資性小戶型。只要是小戶型，必“黑廚黑衛(wèi)”；只要是小戶型，必是“過渡性”的附庸產(chǎn)品；只要是小戶型，其小區(qū)必單調(diào)乏味。但是中海的小戶型就不一樣。例如中海胥江府86平米的兩房，一般的開發(fā)商就會簡單的做成普通的兩居室，而中海卻做成了創(chuàng)新的兩室兩廳一廚一衛(wèi)雙陽臺，而且留足了做三房的設(shè)計空間，值得稱道的是，它非“硬做”，而是雙臥朝南，開間大，客廳敞亮，跟常見的大三房“有得一拼”。兩房的價格付出享受的卻是3房的居住感受，投資容易出手，自住也非常舒適，這樣的房子誰會看著不喜歡。
絕版規(guī)劃經(jīng)典產(chǎn)品呼之欲出
中海胥江府規(guī)劃有高層和聯(lián)排別墅兩大類物業(yè)形態(tài)。高層建筑采用“龍形布局方式”和360°全觀景視角，不僅改變了因蘇州傳統(tǒng)居住模式而產(chǎn)生的扁平視野弊端，把觀景視線從“前庭后院”拓伸到控江領(lǐng)地、俯瞰蘇州全城的無敵觀景效果。另外高層建筑也不是像其他樓盤作為空間隔斷方式之一，而是采用退臺式處理和底層架空等方式，保留了蘇州城市一貫的通透和無遮攔觀景效果。
另外，中海認為現(xiàn)代人生活不應(yīng)該是單一的，層次感和品質(zhì)感同樣重要。流水線式的作業(yè)、千戶一面的產(chǎn)品克隆都是中海極力規(guī)避的陋習(xí)。中海倡導(dǎo)針對性定制性戶型配置和精裝設(shè)計。在中海胥江府內(nèi)分別規(guī)劃了面積涵蓋88-250平米的公寓、大平層、空中復(fù)式別墅和聯(lián)排別墅等豐富精裝戶型，可滿足兩口之室、三口之家，甚至四代同堂等等不同家庭的生活需求。瞄準(zhǔn)高端人伴賢良品自高
隨著社會的發(fā)展，房子從簡單的遮避風(fēng)雨功能，逐漸演變成收納居住者感受、喜好及社會關(guān)系的重要載體。從“人伴賢良品自高”演化而來的社會等級觀念，令多年圍聚在社會優(yōu)質(zhì)客戶本身就是一種渴望。
中海從居住需要出發(fā)，在為購房者營建精品豪宅的同時，更注重主流生活圈的養(yǎng)成，盡可能地把與居住相關(guān)的元素糅合在一起，形成一個擁有相同身份、地位、品位和嗜好的人集合在一起。
中海從2004年進駐蘇州園區(qū)以來，在締造園區(qū)主流精品住宅的同時，積極吸納蘇州主流階層。通過組合和提供與主流階層所需要的產(chǎn)品和服務(wù)，如高爾夫、游艇、名車、豪宅……吸引了認可中海品質(zhì)的社會名流大量匯聚。目前由半島華府、湖濱一號等蘇州園區(qū)頂級樓盤客戶集合而成的中海主流生活圈已基本形成。不僅是輿論領(lǐng)袖，更是優(yōu)質(zhì)生活的代言。中海長期穩(wěn)定客戶交流活動也已成為蘇州主流人士生活的見證。因此，單從客源的角度，中海樓盤，無論在“牛市”還是在“熊市”，都能擁有龐大而穩(wěn)定的實力購房客戶群。
在中海著眼中海胥江府高產(chǎn)品品質(zhì)的同時，針對胥江府進行的主流生活圈的養(yǎng)成計劃早在今年年初就已經(jīng)先一步開始了。中海除了多次邀集蘇州名流人士、社團、團體舉行中海胥江府的產(chǎn)品推介會之外，還特別在今年5月中旬開始了一場長達半年之久的“復(fù)蘇”文化季活動，特別邀請了社會各界知名學(xué)者共同講解蘇州傳統(tǒng)的精髓和探尋光大蘇州文化的途徑和方式。按照中海這種推廣方式一直執(zhí)行下去，不久的將來，中海胥江府將會是找尋蘇州韻味和魅力最佳去處之一。
“買房子不是越便宜越好。買得好，更要買得值?！边@句從購房者自己口中發(fā)出了真實感言，可以為我們揭秘中海熱銷和探尋當(dāng)前購房者購房心理變化，提供重要依據(jù)。即在理性房地產(chǎn)市場環(huán)境下，價值已經(jīng)代替價格成為實現(xiàn)購房行為的決定性因素。隨著房價不斷下跌，“買得起房”不再是購房者的唯一選房標(biāo)準(zhǔn)，性價比差的劣質(zhì)房漸漸成為購房者避之不及的首惡?；ǜ俚腻X買品質(zhì)更好的房子，已經(jīng)成為購房者選房的第一標(biāo)準(zhǔn)。所以，房子不好，房價再低，購房者也不敢問津；房子品質(zhì)有保證，就算價格比其他樓盤高一些，購房者也會因為覺得“值”而不惜排隊爭搶。
為什么客戶樂于選擇中海？本著“為客戶提供高性價比精品住宅”的核心理念，中海一直堅持“在黃金地段打造主流豪宅的傳統(tǒng)”。經(jīng)過29年積累和浸潤，中海已經(jīng)建立了一套從擇地到開發(fā)到銷售乃至后期維護的完整標(biāo)準(zhǔn)和體系，而且這種標(biāo)準(zhǔn)和體系早已深入人心并被中國主流市場所認可。中海擁有很多中海產(chǎn)品忠實可靠的客戶群，有些人甚至以收藏中海產(chǎn)品為生活娛樂的一種方式。這大概是解釋中海樓盤一如既往受市場認可和追捧的重要原因。
低開高走未來走勢凸顯價值
開發(fā)商與購房者之間的和諧狀態(tài)應(yīng)該是共贏的。購房者為開發(fā)商實現(xiàn)利潤預(yù)期，而開發(fā)商則在為購房者提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)的同時，需要滿足購房者投資性增值的期許。沒有增值前景的房產(chǎn)也是很難打動購房者的心。
中海的產(chǎn)品之所以備受市場青睞，其中一個重要原因便是中海產(chǎn)品都擁有極強的未來增值潛力。從前面所列舉的中海湖濱一號的價格走勢，不難看出，隨著前期看好的地段價值的不斷顯現(xiàn)，中海產(chǎn)品的價格將會“水漲船高”，同步上揚。而中?！暗烷_高走”的定價策略則是在滿足消費者住房需求的同時，同時也為有遠見目光的購房者預(yù)留了很大增值獲益空間。
當(dāng)前中海胥江府即將首次開盤，正處于中?！暗烷_高走”定價策略中的價格最低點。未來隨著樓市寒潮的退去和蘇州主城板塊價值的放開，從上海、北京、深圳等國內(nèi)大中城市所顯現(xiàn)出來的的中心區(qū)和郊外環(huán)線區(qū)域房價對比，中海胥江府未來價值不可限量。