穩(wěn)定市場 促進發(fā)展
編者按：去年下半年始，國家出臺了多項宏觀調(diào)控政策，這些政策也在2008年的房地產(chǎn)市場中逐漸顯現(xiàn)作用，各大城市的房地產(chǎn)市場都進入“交易量萎縮，房價增幅回落”的調(diào)整狀態(tài)中，加之美國次貸危機波及全球，國內(nèi)經(jīng)濟增速面臨放緩的壓力，房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚。
上述影響延及吳江，進入2008年，吳江房地產(chǎn)市場彌漫著觀望氣氛，也出現(xiàn)了交易量下挫的狀況。
最近一個階段內(nèi)，西安、長沙、重慶、南京、杭州等地方政府相繼推出了包括購房入戶、減稅、購房補貼等在內(nèi)的“地產(chǎn)新政”，以期扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場的頹勢，提振持續(xù)低迷的成交量。
房地產(chǎn)業(yè)正處于這樣調(diào)整與發(fā)展的關鍵節(jié)點上，如何來全面認識吳江房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的狀況，正視吳江房地產(chǎn)業(yè)所面臨的形勢，積極應對目前吳江房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的問題，是所有行業(yè)相關人士關注的，也是廣大普通群眾關心的重要議題。
昨天下午，吳江房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會專題研討當前吳江房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢。恒達、偉業(yè)、亨通、新湖、鼎基、順利、華鼎、鵬云等多家吳江市主要的房地產(chǎn)開發(fā)公司，蘇州房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會專家、吳江市建設局領導齊聚一堂，并邀請本報等相關媒體共同討論，為吳江房地產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展群策群力。
本報房產(chǎn)周刊記者將各主要觀點集擷成文，以饗讀者。
吳江房地產(chǎn)調(diào)整明顯，進入微利時代
我個人對目前房地產(chǎn)市場的看法是，短期不容樂觀，長期看好。這一波調(diào)整行情將在明年上半年有一個拉伸，最遲不會超過明年9月份。老百姓現(xiàn)在關注的是降不降價，但設想一下，降價房子就能賣出去了嗎？是賣不出去的，老百姓還要觀望是不是還要降下去。我覺得，吳江的房價是降不下去的，地價、建筑成本、稅費等加在一起，價格沒有下降的空間了，房地產(chǎn)業(yè)已是微利產(chǎn)業(yè)。
———趙世明（蘇州鼎基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理）
我們亨通房產(chǎn)隸屬亨通集團，是吳江市較早從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，現(xiàn)在正在重點開發(fā)的項目是亨通·吳越尚院，總建筑面積大約在18萬平方米左右。其一期是一個以多層為主的樓盤。多層樓盤在吳江來說，還是比較受歡迎的，所以一期項目基本上已經(jīng)銷完了。不過比較關鍵的是二期，特別是一些面積比較大的戶型，因為受當前市場的影響，銷售速度有所放緩。
還有一個正在開發(fā)的項目是亨通·吳越祥庭，在仲英大道的東面，也是我們公司今年開發(fā)的重量級作品，是一個以高層、小高層為主的項目。根據(jù)現(xiàn)在的開發(fā)形勢，成本居高不下，原材料大漲的現(xiàn)狀，我們可以明確地說，在價格上已經(jīng)沒有下調(diào)的空間了。
另外，今年9月份，我們還拍下了一塊55畝的地塊，就在吳越領秀的對面。這塊地拍下時的價格是3080元/平方米，還不含契稅，這樣加上各項成本算下來，這個項目必須要賣到3.5億元才能收回成本。而按5000元/平方米的價格，我們計算了一下，要所有房子全部賣光，預算也只有3.8億元左右。如果產(chǎn)品一旦積壓，我們連收回成本都有問題。所以說，這個利潤空間非常低。應該說，吳江現(xiàn)階段這個價位還是在比較合理的范圍內(nèi)的。
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———錢瑞（蘇州亨通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理）
吳江目前房產(chǎn)市場面臨供大于求的困難。針對現(xiàn)有市場的困難，我相信各個開發(fā)商都有自己應對的措施。我認為，關鍵是房價要穩(wěn)定，是促進銷售，不是降價，不是大起大落，吳江的房價還是理性的，不存在泡沫，主要的問題是市場的信心。
———程亮（蘇州新湖置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)）
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程亮
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吳江房產(chǎn)市場現(xiàn)在面臨的問題還是比較嚴峻的，主要有七個方面，一是銷售受阻，有價無市；二是土地供應相對偏多，存量房偏高；三是銀行融資困難，資金壓力大；四是消防、供電等配套成本比較高；五是社會輿論導向有偏差；六是稅收偏重；七是車位規(guī)劃方面的問題。
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———王惠忠（江蘇偉業(yè)集團董事長）
今年吳江各個片區(qū)的樓盤成交量和去年環(huán)比都有所下滑。不過，我仔細分析過，其實，今年的情況并不是最糟的，我曾經(jīng)把今年的成交量同2006年進行環(huán)比，算下來，還是略有增長的。
當然，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，價格降不下來，也是有比較多的原因的。其中最主要的幾點：一是各類稅費太高；二是基礎設施不完備，導致成本增加；三是人工工資和原材料的上漲，加上現(xiàn)在的銷售下降，銷售周期延長，開發(fā)商的投資回報率也在下降，造成了開發(fā)商對市場的信心不足。
———沈孝豐（恒達房產(chǎn)董事長）
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期待政府對穩(wěn)定房產(chǎn)市場給予更多關懷
目前形勢下我有幾點看法來渡過困難。一是不打“價格戰(zhàn)”；二是媒體可以做“吳江房產(chǎn)降價空間有多大”的探討，我們可以做一筆房價賬，讓老百姓自己看；三是把精力更多地放在做好自身“功課”上，來提升樓盤品質(zhì)；四是開發(fā)節(jié)奏適度放緩，滿足資金要求；五是呼吁政府適當控制土地投放等；六是擴大同行業(yè)合作與良性競爭，共同做大吳江房地產(chǎn)業(yè)的蛋糕，將松陵打造成南蘇州最適宜人居的城市。
———趙世明（蘇州鼎基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理）
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趙世明
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這里，我們作為房產(chǎn)開發(fā)商，期待政府對我們多給予一些支持，比如簡化一些手續(xù)，現(xiàn)在一些程序反復太多，延長了報建周期、審批周期，無形中也增加了我們的開發(fā)成本。
———錢瑞（蘇州亨通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理）
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錢瑞
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結(jié)合市場分析，我認為，一是媒體要作出正確的輿論引導，積極向上的引導，針對吳江的房價實際，引導消費者認識到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是穩(wěn)定的、正常的；二是各個開發(fā)企業(yè)要結(jié)成戰(zhàn)略同盟，市場的恢復不能靠一家或幾家開發(fā)企業(yè)，應該大家一起共同努力；三是政府在關鍵時候應該考慮出臺政策，降低房產(chǎn)交易成本和開發(fā)成本。
———程亮（蘇州新湖置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)）
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多元應對、穩(wěn)定房價、提升品質(zhì)、給老百姓更多實惠
我們順利集團有限公司現(xiàn)階段開發(fā)的樓盤是東方花園。這里分兩塊，一個是住宅項目，還有一個是商鋪項目。現(xiàn)在的銷售情況是，住宅這塊已經(jīng)銷售得差不多了，但商鋪這塊的銷售目前也有點困難。針對這種情況，我們也采取了一些措施，開展了一些活動，來促進商鋪的銷售。首先，我們在不久前召開了一個招商會議，希望通過廣泛招商來刺激銷售。其次，是在環(huán)境設施方面加以完善，以更完美的品質(zhì)吸引客戶。第三是加大宣傳，讓消費者對我們的項目有個比較清楚的了解。第四是提高服務水平，這里的服務水平又分兩部分，一是加強物業(yè)管理，通過高水平高質(zhì)量的物業(yè)服務來提高我們商鋪的美譽度。二是多元化經(jīng)營，對沒有賣出的商鋪，我們通過租賃形式，以比較優(yōu)惠的價格來促進整個樓盤的資金回收。近期，已經(jīng)有幾個意向客戶同我們簽訂了合約。
———劉連根（順利集團有限公司副總經(jīng)理）
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劉連根
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我們在吳江開發(fā)了“幸福里”項目，目前已經(jīng)是三期了，共有7萬多平方米，600多套，都是高層。我們在昆山也有項目，昆山的調(diào)整狀況很差，房價也比較高，吳江的房價還是比較合理的，不算高。目前來看，提高樓盤的質(zhì)量和擴大銷售渠道是應對目前樓市萎靡的重要手段。
———孫寶樓（蘇州華鼎置業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理）
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孫寶樓
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我覺得，目前我們各個開發(fā)企業(yè)一是要認真分析形勢，推動經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)正在調(diào)整期中，要穩(wěn)定消費者的市場預期；二是穩(wěn)定房價，恢復市場信心，不是靠打價格戰(zhàn)，而是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與提升產(chǎn)品質(zhì)量，讓利于消費者，促進老百姓購房；三是把握輿論導向，正確引導消費，做好“三房”工作，即房價、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三個方面的工作，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展就有保障了。
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———邱元華（蘇州市房地產(chǎn)協(xié)會副會長）
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針對目前整個房產(chǎn)形勢，我也有幾點自己的想法，第一，從各地連續(xù)出臺的救市政策來看，中央對救市，態(tài)度上是認同的，雖然還沒有出臺明確的政策，但我認為這是讓房地產(chǎn)市場軟著落的一個調(diào)整。第二，從消費需求方面來說，我認為現(xiàn)在只是處于房地產(chǎn)調(diào)整期的一個起步。我們公司對這個調(diào)整已經(jīng)做好了“過冬”的準備，我們認為真正困難的時期還沒有到來。那么，作為政府、還有媒體，我認為應該給老百姓一個客觀的說法，即下一步的發(fā)展方向在哪里，并給老百姓、開發(fā)商一個信心。
———唐忠榮（鵬云置業(yè)集團企劃發(fā)展部經(jīng)理）
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唐忠榮
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面對目前的情況，我們要解決的問題是什么呢？我認為第一要解決消費不足的狀態(tài)。怎么解決？就是要降低交易的稅費。第二個是要增強老百姓的買房信心，這就需要政府及早出臺一些相關的政策措施。其實，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，我們并不企求救市，我們只期望能夠做一些調(diào)整，穩(wěn)定房價。因為不管暴跌還是暴漲，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，都不是好事，暴漲使得價格提前透支，市場沒有發(fā)展前景，暴跌更不利。所以我們最期望的就是兩個字：穩(wěn)定。第二，對于現(xiàn)在救市的說法，我也不大贊同，我認為應該是刺激樓市的投資和銷售，這樣的調(diào)整才是良性的。所以，在這里，我想呼吁政府可以出臺一些規(guī)定，減免交易環(huán)節(jié)稅費和相關配套費用，讓開發(fā)商可以有更多經(jīng)費打造產(chǎn)品品質(zhì)，提高住宅的質(zhì)量標準，讓老百姓可以買到更高性價比的房子。
———沈孝豐（恒達房產(chǎn)董事長）
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沈孝豐
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對吳江房地產(chǎn)發(fā)展依然看好
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目前我們樓盤的銷售情況雖然暫時不是很理想，但我們對吳江房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還是比較有信心的，特別隨著一些新的政策的出臺，不斷的利好更增加了我們的信心。最近，我們公司拿到一塊面積達170多畝的地塊，目前正在做方案和籌集資金，希望可以盡快進行開發(fā)。
———劉連根（順利集團有限公司副總經(jīng)理）
綜合考察房地產(chǎn)業(yè)面臨的困難，在困難中，我們也看到了一些積極的因素。
我的看法是房地產(chǎn)業(yè)的基本面是好的，無論是蘇州還是吳江，成交量也好，投資開發(fā)數(shù)量也好，都有利于房價的基本穩(wěn)定，宏觀調(diào)整會影響到開發(fā)總量，開發(fā)總量的變化會引起供求關系的變化，使市場保持動態(tài)平衡；目前的供求關系是供大于求，這有利于房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定與房價的穩(wěn)定，供應結(jié)構(gòu)也在不斷的完善。70/90政策等，使供房結(jié)構(gòu)在調(diào)整，中小房型的比例上升，廉租房、經(jīng)濟適用房供應量上升，對房價的調(diào)整是有好處的?，F(xiàn)在主要是中小戶型供應不足，中低收入人群不能滿足住房要求，從而引發(fā)一些矛盾；過快增長的房價開始穩(wěn)定；過快過多的消費增長是不理性的，現(xiàn)在房地產(chǎn)消費開始趨向理性；品牌品質(zhì)不斷提升，以上這些基本面還是要肯定的。
從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)看，整個蘇州的均價是5785元/平方米，吳江的房價均價目前是5072元/平方米，住宅是4346元/平方米，低于蘇州的平均水平，在蘇州大市范圍內(nèi)，僅比太倉略高，應該說，還處于價格的低谷，還有增長空間。
———邱元華（蘇州市房地產(chǎn)協(xié)會副會長）
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邱元華
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近日利好消息頻頻，比如上海在虹橋地區(qū)最近投資5600億，比如國務院出臺促進長三角地區(qū)加速發(fā)展意見；比如中房協(xié)上書國務院，建議房產(chǎn)調(diào)控政策適度放松；比如各地方政府出臺救市政策等，都是增強我們對市場信心的表現(xiàn)。
其實，從吳江本地的市場來分析，緊縮政策放松顯示房產(chǎn)見底，發(fā)展前景良好，外來人口越來越多，收入增加，人們對住房結(jié)構(gòu)、大小、舒適度要求增高，城市化建設等各方面原因來看，吳江房地產(chǎn)市場的前景還是比較好的。
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———王惠忠（江蘇偉業(yè)集團董事長）
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王惠忠
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?????? 在當前房地產(chǎn)業(yè)面臨諸多市場變化之即，召開這個研討會，很必要，也很及時。
我認為，吳江房地產(chǎn)業(yè)是健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的，這是吳江房地產(chǎn)的顯著特征，而且，今后也要這樣發(fā)展。一是健康發(fā)展，從去年開始的宏觀調(diào)控到現(xiàn)在，一路走來，吳江房地產(chǎn)走的很穩(wěn)，這得益于今天在座的各個主流開發(fā)企業(yè)的努力，領航領的好，大家要有信心，危機也是發(fā)展機遇，希望大家共同引領吳江房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；二是穩(wěn)定發(fā)展，這需要我們媒體支持，一年多來的調(diào)整期，我們吳江的主流媒體這方面做得很好，為我們樹立正確的輿論導向，今后，還是要請媒體多多引導，使消費者恢復市場信心，改變觀望心態(tài)；三是持續(xù)發(fā)展，宏觀調(diào)控應該說取得了效果，下一步，企業(yè)要持續(xù)發(fā)展，據(jù)了解，南京、杭州都出臺了促進房地產(chǎn)發(fā)展的措施，國家也將出臺相關政策，鼓勵促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
———張月琴（吳江市建設局副局長）
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張月琴
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編后：就在昨天晚上，國家出臺多項樓市“利好”政策：從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時，下調(diào)個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點。
冬天來了，春天還會遠嗎？昨晚國家出臺的多項政策對處于調(diào)整中的房地產(chǎn)業(yè)來說，就像一股撲面而來的暖風。房地產(chǎn)見底的信號在哪里？借用與會人員的一個觀點，政府的政策有松綁的跡象，房地產(chǎn)也許離見底已經(jīng)不遠了。
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