??????? 房地產(chǎn)股是近期股市的大熱門。由于各地方政府紛紛出招暖市,連國務(wù)院工作要點(diǎn)都提到要“降低住房交易稅費(fèi),鼓勵居民買房”,使不少投資人對房地產(chǎn)股充滿了期盼和憧憬。
??????? 那么,房地產(chǎn)股的現(xiàn)狀又如何呢？截至周二,滬深股市已有7家房地產(chǎn)股（冠城大通(600067,股吧）、中江地產(chǎn)(600053,股吧）、棲霞建設(shè)(600533,股吧）、新城b股、深振業(yè)、名流置業(yè)(000667,股吧）、銀基發(fā)展(000511,股吧））披露了三季報(bào),這7家公司給人的總體印象是:流動性問題不小,利潤率仍然不低。
各項(xiàng)指標(biāo)都不好看
??????? 這7家公司1-9月營業(yè)收入下降2.11％,凈利潤增長15.35％,加權(quán)平均每股收益0.20元,半年報(bào)7家公司已完成每股收益0.167元,即第三季每股收益才0.033元;而已披露三季報(bào)的約150家公司同期營收增長29.7％,凈利增長49.8％,平均每股收益0.31元。房地產(chǎn)股的各項(xiàng)指標(biāo)均低于平均水平。
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??????? 筆者始終認(rèn)為,存貨和預(yù)收賬款是分析房地產(chǎn)股未來是否有成長性的兩個(gè)特殊指標(biāo),而今,恰恰是這兩個(gè)指標(biāo)出了問題。7家公司總資產(chǎn)合計(jì)436.48億元,存貨合計(jì)310.35億元,存貨要占到總資產(chǎn)的71％,1-9月共實(shí)現(xiàn)銷售收入85.32億元,預(yù)計(jì)全年收入約110億元,存貨周轉(zhuǎn)率為0.35。一般來說,存貨周轉(zhuǎn)率0.5是比較健康的（只要資金到位、造房周期通常為2年）,而今僅0.35,顯然是存得太多,銷得太少。
??????? 7家房地產(chǎn)企業(yè)436.48億元總資產(chǎn)中,凈資產(chǎn)僅142億元,總負(fù)債285.5億元,資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)67.5％。不斷抽緊的銀根已經(jīng)使房地產(chǎn)企業(yè)舉債維艱,與6月底281.5億元的負(fù)債相比,第三季度才增加負(fù)債4億元,而且增加的還是預(yù)收款,銀行貸款反而減少了好幾個(gè)億。即便如此,預(yù)收賬款在總負(fù)債中的比重還是較低,285.5億元負(fù)債、預(yù)收款僅67億元（其中新城b股一家預(yù)收款就達(dá)58億元）,如果不計(jì)新城b股,其余6家房地產(chǎn)公司預(yù)收款才區(qū)區(qū)9億元,只相當(dāng)于它們同期銷售收入71億元的13％,說明其項(xiàng)目該結(jié)算的差不多都結(jié)算了,至少第四季度業(yè)績已無多大后勁。
??????? 在存貨增加、銷售下降的背景下,現(xiàn)金流自然很難看了。7家公司除新城b股現(xiàn)金流為正外,其余6家均為負(fù)數(shù),合計(jì)-31.5億元,平均每股現(xiàn)金-0.53元。
激活樓市在量不在價(jià)
??????? 盡管如此,前三季7家房地產(chǎn)公司的銷售凈利率（凈利潤/銷售收入）仍達(dá)14.02％,這表明賣出去1億元房產(chǎn)仍能凈賺1400萬元,雖然與半年報(bào)的15.5％比起來已有所下降,但與同期已披露三季報(bào)的150家公司7.3％的銷售凈利率相比,房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力仍僅次于銀行,比起其他行業(yè)的盈利水平要高多了。
??????? 目前對房地產(chǎn)股來說最重要的是現(xiàn)金,如冠城大通(600067,股吧）就提出了發(fā)行6.5億元公司債的議案,問題是這家公司的負(fù)債率接近80％,縱然不計(jì)預(yù)收賬款負(fù)債率也在65％左右,再發(fā)公司債監(jiān)管部門能批準(zhǔn)嗎？
??????? 雖然7家公司并非房地產(chǎn)龍頭,但主要指標(biāo)很有代表性。激活樓市關(guān)鍵在“量”不在“價(jià)”,房價(jià)仍有下調(diào)空間,再沒有現(xiàn)金注入,交易量再萎縮下去,一部分企業(yè)恐怕就要撐不住了。