上海樓市在減免稅收方面可放寬多大尺度——
??????? 10月14日，上海住房公積金貸款額度上限宣布上調(diào)，當(dāng)時已有人指出可能是上海放松樓市調(diào)控、加入長三角城市“救市”的一個信號。相隔不過3天，國務(wù)院總理溫家寶在10月17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議中關(guān)于“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房”的一句話，在滬上房地產(chǎn)市場引起了不小震動，雖然國稅總局尚未出臺房地產(chǎn)“交易稅費降低”的細(xì)則，但對于住房交易環(huán)節(jié)的稅費將如何降低，上海的業(yè)內(nèi)人士已開始發(fā)表意見。
??????? 空間猜想 稅費可減免幾何
??????? 實際上，住宅房地產(chǎn)交易稅費的增減，大部分總是落實于二手房交易中——新房和二手房的買房者雖均需交納契稅和印花稅，但之前為抑制房地產(chǎn)需求而出臺的財稅調(diào)控政策更多地體現(xiàn)在房屋的出售環(huán)節(jié)，以至于2005年開始交易稅費加重以后，二手房的房東往往將數(shù)額較大的營業(yè)稅和個人所得稅轉(zhuǎn)嫁到買房者身上。
??????? 那么，今后上海在減免稅收方面可以放寬的尺度有多大呢？
??????? 在國稅總局出臺“指導(dǎo)性”的細(xì)則之前，要預(yù)測這樣的尺度有相當(dāng)?shù)碾y度，但一些城市已經(jīng)出臺的“救市”措施則可以作為稅費減免“底線”的參照。如杭州提出“對購房者，按所繳納的契稅、印花稅等地方體制分成部分給予全額補(bǔ)貼，二手房買賣雙方的稅收也將根據(jù)地方體制分成部分給予全額補(bǔ)貼——杭州稅收補(bǔ)貼以及“購房辦戶口”措施，讓人聯(lián)想到2003年以前上海的“購房退稅（個人所得稅）以及“藍(lán)印戶口”政策。
??????? 但是，以上海房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，接下來的“救市”不太可能直接回到2003年以前的“樓市扶植”階段的水平。上海最多可能恢復(fù)2003－2005年期間“政策穩(wěn)定階段”的稅收水平——對房屋交易僅征收1．5％“優(yōu)惠稅率”的契稅，而營業(yè)稅、個人所得稅則“暫緩征收”。
??????? 當(dāng)然，所有相關(guān)稅種中，100％的營業(yè)稅、40％的個人所得稅以及25％土地增值稅歸地方政府——以杭州“模式”可全免征收，但仍有相當(dāng)比例為“國稅”成分。而且，既然2005以后“加收”（當(dāng)時稱恢復(fù)征收）營業(yè)稅、個人所得稅需要國稅總局發(fā)文后實施，那么，如今若再度“暫緩征收”亦應(yīng)由國稅總局出臺細(xì)則后才能實施。如果真的可在下述“最大空間”內(nèi)減免稅費，則一套以200萬元售出的住房，剩下僅3萬元契稅才是買賣雙方需要考慮的主要稅種，占售價的1．5％。
??????? 各方觀點 年內(nèi)不會出效果
??????? 關(guān)于上海市場“救市”的話題，上海綠城相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，降低住房交易稅費的利好消息，會加速交易量回暖的速度，但是“不指望其對上海樓市能起決定性作用”。
??????? 而易居房地產(chǎn)研究院副院長丁祖昱預(yù)測，一段時間內(nèi)，肯定不會出現(xiàn)市場對這些利好消息的“直接反應(yīng)”。他表示，“救市”信號在短期內(nèi)對市場、對消費者都不會有很大的影響，“就算出臺了，它也會是一個漸進(jìn)的過程。樂觀估計，市場走出底部需要從現(xiàn)在（2008年第4季度）起經(jīng)歷半年左右的時間。當(dāng)然，從全國范圍來看，也會隨每個城市供求關(guān)系的不同而有所延長或者縮短?！?/p>
??????? 包括漢宇地產(chǎn)、信義房屋和中原地產(chǎn)等知名二手房中介機(jī)構(gòu)的分析人士均認(rèn)為，從短期來看，僅是降低住房交易稅費這樣的“救市”信號，并不足以會對目前市場格局產(chǎn)生較大影響。漢宇地產(chǎn)交易管理部副經(jīng)理倪岱爾向記者表示，第四季度是上海傳統(tǒng)樓市中的淡季，年底幾個月對利好消息的反應(yīng)應(yīng)該不會很大，“而且目前，上海方面的具體‘救市’政策尚未出臺，等待政策出臺期間的買賣雙方，觀望氛圍會更加濃郁?！彼J(rèn)為，至明年一季度末時，市場可能會有所回暖。
??????? 業(yè)界呼聲 松綁第二套房貸
??????? 除了房地產(chǎn)交易稅費數(shù)額方面的“救市”措施，上海業(yè)內(nèi)對于房地產(chǎn)稅收的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)以及房地產(chǎn)金融“松綁”也極其關(guān)注。比如，有中介機(jī)構(gòu)的人士呼吁，二手房交易稅“分級”征收的期限應(yīng)由現(xiàn)行的“5年”回歸到之前的標(biāo)準(zhǔn)——“2年”。
??????? 倪岱爾向記者表示，縮短二手房交易稅“加收年限”較有可能出臺，但此僅針對二手房賣家而出臺的政策，將不會有太大效果?！坝绊懛康禺a(chǎn)市場最重要的是供求關(guān)系，因此，‘救市’政策應(yīng)該考慮到買賣雙方的共同作用?！蹦哚窢栒J(rèn)為，在針對購房者的“救市”政策上，僅降低契稅是不夠的，是否松動“第二套房貸”政策至關(guān)重要，“在降低賣家成本，刺激二手房掛牌量的同時，如果不松動‘第二套房貸’，成交的增量會相當(dāng)有限?！?/p>
??????? 信義房屋分析師亦表示，面對“救市”消息，買賣雙方期盼多一些實質(zhì)性的政策出臺，比如當(dāng)下熱議的“第二套房貸”政策。
??????? 還有一些市場分析人士認(rèn)為，“救市”政策背后需要更多的作用力配合。丁祖昱表示，國務(wù)院關(guān)于降低住房交易稅費的要求，是市場行情見底的重要特征，但走出底部還不可以僅靠幾條“救市”政策。他認(rèn)為，“救市”政策要和其他作用力共同配合才能發(fā)揮效果。如宏觀經(jīng)濟(jì)面的整體走向、金融方面的個貸政策，媒體的輿論導(dǎo)向，甚至股市的情況。
??????? 上海中原研究咨詢部經(jīng)理馬冀亦認(rèn)為，從中長期看，若在“救市”政策出臺后，降息利好能夠持續(xù)，或是明年一季度上海市政府公布經(jīng)濟(jì)適用房購買門檻和條件出臺，“組合效應(yīng)”將會對于目前的市場人氣和信心產(chǎn)生較大影響。
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