??? 中國央行已經(jīng)開始放松信貸緊縮,這將首先推動房地產(chǎn)部門增長。我們堅定地認(rèn)為,中國房地產(chǎn)行業(yè)2009年將迎來復(fù)蘇,這也將為全球經(jīng)濟(jì)增長提供動力。
??? 第三季度即將結(jié)束之時,許多影響深遠(yuǎn)的事件同時發(fā)生,這讓未來經(jīng)濟(jì)增長充滿變數(shù)。 對新興市場,尤其如此。
??? 壞消息是我們的苦難還沒到盡頭,絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)體的通脹還將繼續(xù)走高;同時,影響重大的中國房地產(chǎn)部門未來幾個月也將繼續(xù)下滑。
??? 但令人欣慰的是,我們已經(jīng)看到了黎明的曙光,在2008年年底之前,我們就能看到這兩點停止惡化,2009年出現(xiàn)明顯緩解:通脹水平會回到合理區(qū)間;中國房地產(chǎn)部門也將回到正常增長軌道之中。
??? 在這兩大積極因素共同推動下,新興市場增長也將重新回到正常軌道中去。
通脹24個月內(nèi)緩解
??? 我通過研究了80個國家的平均通脹數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),從2001年開始,新興市場經(jīng)濟(jì)體實際上是遠(yuǎn)離通脹困擾的,直到2007年中期,通脹基本穩(wěn)定的平衡才被打破,cpi數(shù)據(jù)急速飆升,成為困擾新興市場的重要問題。
??? 為什么整個新興市場會發(fā)生通脹危機(jī)呢？當(dāng)然各國原因各有不同,但它們共同的一點是食物價格飆升。如果剔除能源和食物價格因素,新興市場的核心通脹還是比較平穩(wěn),而原油價格狂漲也要晚于通脹的興起。
??? 那么,未來幾年食物價格走勢將如何呢？我想還會繼續(xù)上漲,原因有三點:第一,燃料、化肥和種子的價格上漲,必將傳導(dǎo)到農(nóng)產(chǎn)品價格上去。此外,生物燃料也還會繼續(xù)對農(nóng)產(chǎn)品價格構(gòu)成壓力;第二,從氣候來看,近期農(nóng)業(yè)生產(chǎn)壓力很大;第三,由于對本國農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)的擔(dān)心,各國都在限制出口,也將造成國際市場價格的上升。
但我們從另一些數(shù)據(jù)來發(fā)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品價格的頂部,其實農(nóng)產(chǎn)品漲幅的空間也不大了。
??? 首先,從歷史經(jīng)驗來看,漲價都是因為短時間內(nèi)供需不平衡造成的,農(nóng)產(chǎn)品有著嚴(yán)格的倉儲時間限制,無法像石油和金屬那樣被囤積。因此,它對通脹的影響是一次性的,這使得農(nóng)產(chǎn)品價格不可能持續(xù)上漲。
??? 其次,和原油以及其他商品不同的是,農(nóng)產(chǎn)品和中國以及印度兩國需求關(guān)聯(lián)性特別強(qiáng),原因就是這兩個國家居民由于收入增加而增加了更多蛋白質(zhì)攝入。如果只是看大豆和其他油料作物的話,從2001年開始,農(nóng)產(chǎn)品價格走勢就和中國進(jìn)口增長關(guān)聯(lián)性非常高。但目前無論中國還是印度,它們的國內(nèi)供給增長都超過了需求,這也決定了農(nóng)產(chǎn)品價格增長空間有限。
??? 總的來說,在農(nóng)產(chǎn)品維持小幅上漲背景下,也難以抵消其他部門的銷售疲軟,由此可以預(yù)見,未來18到24個月,新興市場通脹壓力基本上會緩解。 中國地產(chǎn)行業(yè)翻轉(zhuǎn)在即
??? 過去一段時間,在和人談到中國時,總能夠聽到各種悲觀論調(diào),其中之一就是國際投資擔(dān)心,中國房地產(chǎn)泡沫破碎是否會重蹈美國覆轍。
??? 的確,中國真正的危機(jī)在境內(nèi)。和新加坡以及菲律賓不同,中國和印度都有著巨大的國內(nèi)需求和復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),可以消化來自外部的沖擊。因此,房地產(chǎn)市場也是我們真正關(guān)注的問題。
??? 目前來看,中國許多大城市的高端房地產(chǎn)市場,銷售量暴跌,價格也一路下滑,最近兩個季度更是如此。
??? 更糟糕的是,出于對房地產(chǎn)銷售的擔(dān)憂,整個建筑行業(yè)都明顯下滑,因此也帶動了其他相關(guān)行業(yè)不景氣,諸如,鋼鐵和水泥行業(yè)。
??? 房地產(chǎn)相關(guān)的建筑投資占中國固定資產(chǎn)投資的20%以上,而投資將和消費一道構(gòu)成中國未來幾年最重要的增長動力。而且中國房地產(chǎn)復(fù)蘇對全球經(jīng)濟(jì)都很重要。過去幾年,中國對國際商品市場的需求和影響力都在與日俱增,房地產(chǎn)部門的貢獻(xiàn)最大。
???? 那么,中國房地產(chǎn)市場到底會如何呢？我們認(rèn)為,未來幾個月,房地產(chǎn)市場還可能繼續(xù)低迷,主要原因是銷售尤其是施工的下滑,會產(chǎn)生一定滯后效應(yīng)。而這些效應(yīng)結(jié)束之后,中國房地產(chǎn)行業(yè)將開始反彈。
為什么呢？以下我將闡述九點理由:
????1． 這已經(jīng)不是中國房地產(chǎn)和建筑行業(yè)第一次陷入困境了。中國曾經(jīng)在2002年初和2004年中期先后陷入過房地產(chǎn)低迷期。關(guān)鍵在于,每次危機(jī)持續(xù)時間都很短。也就是說,中國持續(xù)釋放人口紅利讓所謂的地產(chǎn)危機(jī)總難以持續(xù)特別長的時間。
??? 2． 中國每次房地產(chǎn)陷入危機(jī),原因總是信貸緊縮。而每次當(dāng)央行因為經(jīng)濟(jì)增長需要,放松信貸緊縮時,首先開始增長的又都是房地產(chǎn)部門。
??? 3． 隨著通脹回落,以及經(jīng)濟(jì)增長放緩,央行將會逐步放松信貸。這種趨勢現(xiàn)在已初露端倪。
??? 4． 從橫向上看,房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行信貸比例很低,根據(jù)瑞銀中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤測算,8月末按揭貸款占銀行總貸款的10%,而開發(fā)貸款占比則為7%,這樣的規(guī)模,無論中國地產(chǎn)行業(yè)怎樣惡化,遠(yuǎn)不能和美國地產(chǎn)金融危機(jī)相提并論,更不會造成深遠(yuǎn)的影響。更重要的是縱向比較,地產(chǎn)相關(guān)貸款所占gdp的比重在過去4年里幾乎沒有變動,但占銀行貸款比重卻在不斷下降,可見銀行也在有意通過收縮杠桿來規(guī)避風(fēng)險,因此此次危機(jī)爆發(fā)的原因基本上都是因為周期性影響,并非信貸泡沫。
??? 5． 過去7年里,人均收入增速一直是高于房地產(chǎn)價格增速,這為房地產(chǎn)增長奠定了基礎(chǔ)。必須指出的是,那些價格增長超越人均收入增速的城市,比如深圳,價格都出現(xiàn)了最大幅度的回落。
??? 6． 如果和按揭利率提高速度相比,人均收入增長速度顯得更高,因此也為房地產(chǎn)需求創(chuàng)造了環(huán)境。
??? 7． 從目前來看,房地產(chǎn)增長速度低于國內(nèi)城市化進(jìn)度,而城市化進(jìn)度則為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。
??? 8． 大城市房地產(chǎn)災(zāi)難并不意味著什么。盡管高端地產(chǎn)總能夠引起媒體關(guān)注,但中國高端地產(chǎn)占中國房地產(chǎn)總量比例不大。其實整個一線城市的房地產(chǎn)需求也不過只占gdp增長的10%左右,而品牌開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)也只占全球住宅地產(chǎn)總量的7%。因此在大城市陷入低迷的市場,不少城市的房價還是在上漲之中。
??? 9． 從中長期來看,國家還是會繼續(xù)支持房地產(chǎn)行業(yè)。需要指出的是,由于房地產(chǎn)價格增速高于人均收入增速,未來一段時間,大城市房地產(chǎn)價格還將繼續(xù)調(diào)整,復(fù)蘇時間也將晚于全國平均水平。
??? 總的來說,根據(jù)各種數(shù)據(jù)推算,我們堅定認(rèn)為,2009年將迎來中國房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇,這也將為全球經(jīng)濟(jì)增長提供動力。